当事人信息
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：嘉峪关市长城物业管理有限责任公司。 法定代表人：张某。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈某，住甘肃省嘉峪关市。
审理经过
再审申请人嘉峪关市长城物业管理有限责任公司（以下简称长城物业公司）因与被申请人陈某物业服务合同纠纷一案，不服嘉峪关市中级人民法院（2020）甘02民终106号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
原告诉称
长城物业公司申请再审称，原审法院认定申请人未完全履行维修义务不当。根据《嘉峪关市人民政府关于印发嘉峪关市房屋专项维修金管理办法（试行）的通知》，被申请人抗辩漏水的屋顶属于房屋的公用部位，对该部位的维修需启动房屋专项维修基金。申请人已多次告知被申请人适用房屋专项维修基金的方法，被申请人怠于行使自己的权利才是房屋漏水无法得到解决的根本原因。退一步讲，申请人提供的物业服务还包括垃圾清运、管道疏通维护、公共绿化等，均为有偿服务，原审法院仅因申请人未完全履行维修义务即驳回申请人的全部诉讼请求有失公平。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第六项的规定，请求再审本案。
本院认为
本院经审查认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”根据以上规定，物业服务企业提供服务应符合合同的约定，否则，将构成违约，应承担相应的法律责任。根据物业服务合同的特殊性，并结合《合同法》和《物业管理条例》的相关规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定了物业服务企业违反物业服务合同应承担法律责任的具体形式，即“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”诚然，若物业管理企业按照物业服务合同的约定完全履行了服务，可依照契约规则主张业主按时足额交纳物业费用，但同时业主亦可依照契约规则进行抗辩。 《合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方丧失或者可能丧失履行债务能力的，可以中止履行。此为先履行抗辩权。物业服务合同中，物业服务企业要持续不断地提供服务，业主要不断地交纳物业费，并且双方总给付的内容取决于应给付时间的长短，因此物业服务合同为继续性合同。应当说双方当事人的目的均在于得到所有的对待给付。否则，只要订立一时的合同即可，无需订立继续性合同。而且，在继续性合同中，每期的给付均可视为独立。因此，负有先为给付义务的当事人并非是无限地先为给付义务，在存在合理事由的情况下，可以拒绝自己的先给付义务。如果相对人没有履行届期的给付，无论该期次发生于什么时期，那么，债权人均可以拒绝自己的对待给付，除非当事人另有约定或者合同的目的不允许如此。所以，在物业服务企业未按照合同提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒绝交纳相应的物业费。当然，业主的抗辩应基于正当理由，即限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，防止业主滥用“正当理由”损害物业服务企业合法权益。本案申请人长城物业公司与业主签订的《物业服务管理合同》第三条明确约定申请人对房屋共用部分负有维修义务，在被申请陈某多次要求长城物业公司维修屋顶的前提下，物业公司虽辩称已作维修处理，但陈某卫生间和客厅仍多处发生漏雨情况，已严重影响了陈某的日常生活，故长城物业公司构成违约。至于长城物业公司主张的应由陈某申请启用维修基金的再审理由，物业公司未提供证据证明其曾明确告知小区业主启用维修基金的制度和程序，且向陈某提出过建议，故陈某的抗辩理由成立，长城物业公司的再审理由不能成立。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回嘉峪关市长城物业管理有限责任公司的再审申请。
审判人员
审判长 魏淑梅 审判员 高华 审判员 王静
裁判日期
二〇二一年三月十日
审判辅助人员
法官助理 王明生 书记员 张咫潮
