当事人信息
原告：李亚丽，女，汉族，****年**月**日出生，住郑州市。 委托诉讼代理人：齐倩，上海君澜（郑州）律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：邓朝华，上海君澜（郑州）律师事务所 律师。 被告：河南志远置业有限公司，住所地郑州市二七区郑大市场南街1号。 法定代表人：安红伟，董事长。 委托诉讼代理人：李松伦，该公司工作人员。
审理经过
原告李亚丽诉被告河南志远置业有限公司（下称志远置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李亚丽的委托诉讼代理人齐倩、邓朝华,被告志远置业的委托诉讼代理人李松伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告李亚丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《优先安置选房协议书》；2、判令被告返还原告安置选房费用387940元，向原告支付违约金7758.8元（按照实际交款额387949元的2%计算）并向原告赔偿损失（以387940元为基数，自2011年10月23日暂计算至起诉之日，应计算至清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、本案诉讼费用判由被告承担。事实与理由：2011年10月23日，原被告双方签订《优先安置选房协议书》，协议书约定原告拟选被告开发的东方骏景项目1号楼4层0408室建筑面积约为103.73平方米，总房款为637940元的房屋一套，原告于签订协议当日向被告支付优先安置选房费用387940元，被告出具收据一份。被告承诺于2012年10月31日前办理郑州市房管局统一制式的《商品房买卖合同》，于2013年10月31日前交房，若因政府或其他原因造成本协议不能履行时，被告退还原告所交纳的优先安置选房费用并一次性承担原告实际交款额2%的违约金。原告按照协议书约定向被告支付了387940元的选房费用，但被告违约不履行《优先安置选房协议书》，并以各种理由推诿，至今原告的合同目的不能实现。原告请求解除《优先安置选房协议书》，返还选房费，按约定支付违约金，但约定违约金约定太低（总金额的2%），不足以弥补给原告的损失，也不足惩戒被告的违约行为，请求按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，弥补被告占用原告资金期限的利息损失。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特提起诉讼，请求人民法院依法裁判。
被告辩称
被告志远置业辩称：对原告起诉的内容及诉请被告有异议，被告认为应当按照原被告双方签订的合同条款来进行处理。涉案房屋的优选选房协议是原告2011年与被告签订的，被告一开始留足了房源，但因拆迁安置户有的家庭成员较多，要求选择较大房源，将我们预留的房源占去，造成原被告之间的合同履行不能，请求法院按合同约定条款依法处理。
本院查明
本院经审理认定事实如下：2011年8月20日，原告李亚丽（乙方）与被告（甲方）签订《优先安置选房协议书》，原告购买被告开发的东方骏景项目的房屋，协议书中主要约定：2．根据甲方提供的产品图纸及资料乙方拟选1号楼4层0408室，建筑面积为103.73平方米，协议选购单价为6150元/平方米，总房款约为4637940元（交付房屋时以房管局实测面积为准，单价不变，总房款多退少补）；3．乙方为取得该房屋的优先选房权，在签订本协议时，自愿向甲方缴付优先安置选房费用387940元人民币，甲、乙双方签订统一制式《商品房买卖合同》时，该优先安置选房费用充抵房款，余款付清；5．甲方承诺于2012年10月31日前办理郑州市房管局统一制式的《商品房买卖合同》。6．甲方预计于2013年10月31日前交房，具体交房事项以《商品房买卖合同》为准；8．若因政府或其他原因造成本协议不能履行时，甲方退还乙方所缴优先安置选房费用并一次性承担乙方实际交款额2%的违约金。甲方退还乙方优先安置选房费用和违约金后本协议自动解除。协议签订后，原告于2011年10月23日向被告志远公司支付优先安置选房费387940元，被告公司开具收据一张。 另查明，原、被告至今未签订《商品房买卖合同》。庭审中被告称尚未取得商品房预售许可证。
本院认为
本院认为，原、被告签订的《优先安置选房协议书》应属商品房预售合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。截止庭审时，本案被告志远公司尚未提交原告认购的郑州市“东方骏景”项目的商品房预售许可证明，故本院认定，原、被告双方签订的《优先安置选房协议书》无效。原告要求解除《优先安置选房协议书》的诉请，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，各自承担相应的责任。本案中，在原、被告双方签订的认购协议书无效的情况下，原告向被告支付的优先安置选房费387940元应予以返还。又因该认购协议书无效主要系被告单方未能取得商品房预售许可证明所造成，但原告明知被告没有预售商品房手续仍与其签订合同，对合同无效也应承担一定责任，故原告诉请的各项损失中的合理部分，即以原告支付的优先安置选房费387940元为基数的利息损失（自2011年10月23日起至2019年8月19日止按照同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心2019年8月份公布的一年期贷款市场报价利率标准计算），本院予以支持，超出部分本院不予支持。原告主张违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告河南志远置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告李亚丽优先安置选房费387940元，并支付以387940元为基数的利息损失（自2011年10月23日起至2019年8月19日止按照同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心2019年8月份公布的一年期贷款市场报价利率标准计算）； 二、驳回原告李亚丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3618元，由被告河南志远置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判人员
审 判 员 张西俊
裁判日期
二〇二一年四月十五日
审判辅助人员
法官助理 高重坤 书 记 员 孔令震
