当事人信息
原告：刘某某，男，****年**月**日出生，汉族，住黑龙江省塔河县。
委托诉讼代理人：何倩，辽宁睿智（营口自贸区）律师事务所 律师。
被告：营口龙江房地产开发有限公司，住所地辽宁（营口）沿海产业基地新联大街东1号。
法定代表人：秦培德，该公司总经理。
委托诉讼代理人：秦雪，该公司员工。
第三人：李某某，女，****年**月**日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。
审理经过
原告刘某某与被告营口龙江房地产开发有限公司、第三人李某某商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，于2018年9月20日作出（2018）辽0803民初1280号民事裁定书，原告刘某某不服，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。营口市中级人民法院于2019年9月23日作出（2019）辽08民终2241号民事裁定书，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托诉讼人何倩，被告营口龙江房地产开发有限公司的委托诉讼代理人秦雪到庭参加了诉讼。第三人李某某经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
刘某某向本院提出诉讼请求：1.确认李某某与被告签订的备案登记《商品房买卖合同》无效；2.确认原告与被告签订的合同、协议有效；3.被告将房屋验收合格后交付给原告；4.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金，按同期银行房款利息计算；5.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回第4项诉讼请求。事实和理由：原、被告双方于2012年2月12日签订《售商服楼住宅协议书》，约定原告购买被告开发的位于沿海家园住宅楼1号楼3单元8层西户住宅，合同总款项30万元由原告于合同签订后一次性交齐。合同签订后，被告至今未将合同约定的房屋交付给原告。另，被告就涉案房屋以签订商品房买卖合同并备案形式抵押给第三人，属于无效合同。综上，诉至法院。
被告辩称
营口龙江房地产开发有限公司辩称，原告提供的协议不能作为买房合同，要求对方提供转账凭证。
李某某未作答辩。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：被告营口龙江房地产开发有限公司系沿海家园小区的房地产开发商，于2010年8月31日取得案涉房屋所属开发项目的商品房销预售许可证。
2012年2月12日，原、被告签订《售商服楼住宅协议书》，约定原告以单价3613元/㎡共计30万元价款购买被告开发的位于沿海家园（住宅）楼壹户1号楼3单元8层西室（西市区新和大街63-52号）、面积为83.02㎡房屋，协议备注栏中注明“钱款已付清，办照前签正式合同”。原告于当日向被告给付购房款，被告向原告开具金额为30万元的收款收据。但被告至今既未与原告签订商品房买卖合同也未向原告交付约定的房屋。
2013年3月6日，李某某与被告签订《商品房买卖合同》，约定李某某以单价每平方米3880元共计322117元购买被告开发的位于营口市西市区新和大街63-52号、面积83.02㎡房屋，合同第六条约定李某某于2013年6月20日一次性付款；第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前将商品房交付买受人使用。被告向李某某开具收款收据，上述房屋在房产部门办理登记分别备案在李某某名下。
被告因刑事犯罪经营口市中级人民法院作出（2016）辽08刑初46号刑事判决，该判决已生效。在该判决中认定李某某系刑事案件中李艳军为代表的集资参与人，在判决所附《王晓亮及龙江房地产公司投资人名单及借款数额明细表》中记载，李艳军参与借款数额2019.5万元，返还本息数额383万元，未返还数额16294800元。判决第四项“在案扣押、查封被告单位龙江公司及王晓亮的财产按比例返还各集资参与人，不足部分，责令被告单位龙江公司及王晓亮予以退赔，分别返还各集资参与人”。
本院认为
本院认为，原、被告签订的《售商服楼住宅协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于第三人李某某与被告签订的《商品房买卖合同》中所涉及的房屋已在刑事案件中自认系作为借款的抵押，故被告与第三人之间应为集资借款关系而非真实的房屋买卖关系，第三人与被告之间的房屋买卖合同无效。鉴于本案诉争房屋尚不具备交付条件，为减少当事人诉累，本院结合原告诉请，判令被告应于法律、行政法规规定的商品房交付条件成就时向原告交付位于营口市西市区新和大街63-52号房屋。
综上，经本院审判委员会研究讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、原告刘某某与被告营口龙江房地产开发有限公司签订的《售商服楼住宅协议书》有效；
二、第三人李某某与被告营口龙江房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；
三、被告营口龙江房地产开发有限公司于法律、行政法规规定的商品房交付条件成就时向原告刘某某交付位于营口市西市区新和大街63-52号房屋。
案件受理费5800元（缓交），由被告营口龙江房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。
