当事人信息
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上诉人（原审被告）：湖北吉源房地产开发有限公司，住所地鄂州市文星路17号飞鹅宾馆11楼。
法定代表人：汤运新，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨木林，湖北伸道律师事务所 律师。
被上诉人（原审原告）：龚新金，男，****年**月**日出生，汉族，住鄂州市鄂城区。
委托诉讼代理人：李景珍，湖北吴都律师事务所 律师。
审理经过
上诉人湖北吉源房地产开发有限公司（以下简称吉源公司）为与被上诉人龚新金房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初985号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人吉源公司的委托诉讼代理人杨木林，被上诉人龚新金及其委托诉讼代理人李景珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
吉源公司上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定的事实错误。被上诉人严泽秋与龚新金为上诉人“飞鹅新天地”项目9#、11#楼及附属工程的实际施工人，本案涉案三间商铺为工程抵
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一审法院查明
款的一部分。2013年11月10日，被上诉人龚新金以湖北鄂州鲁班（集团）建筑开发有限公司的名义与上诉人就“飞鹅新天地”项目9#、11#楼签订了《“飞鹅新天地”房屋建筑工程施工总承包合同书》及《“飞鹅新天地”房屋建筑工程施工总承包合同书补充协议》。2017年1月14日，被上诉人严泽秋与龚新金以湖北鄂州鲁班（集团）建筑开发有限责任公司的名义与上诉人就“飞鹅新天地”项目附属工程签订了《“飞鹅新天地”房屋建筑工程施工总承包合同书》、《“飞鹅新天地”小区裙楼施工补充协议》。上述合同对承包方式、承包范围、工期、工程结算、支付方式、违约责任等作了明确约定；在合同附件部分明确了以房抵款的具体房屋，工程结算以审计结论为准，多退少补等内容。本案涉案三间商铺为工程抵款的一部分，一审判决一方面认定双方未进行工程决算，另一方面认定被上诉人诉请与工程结算不属同一法律关系，割裂了被上诉人作为工程实际施工人应进行工程结算总价款与以房抵款之间的关系，造成了被上诉人实际领取的工程款与工程结算价款脱钩，不能真实反映上诉人与被上诉人工程结算价款与支付工程款的这一事实。二、本案应为建设工程施工合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷，被上诉人已经超额领取了工程款。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，未办理备案手续的目的是为了确定以房抵款的具体房屋及抵款数额，便于双方进行工程决算审计。2018年6月、2020年6月，被上诉人承包的9#、
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被上诉人辩称
11#楼和附属工程竣工后，按合同约定，双方进入工程审计决算，上诉人委托湖北中尧工程项目管理有限公司对被上诉人承包的工程进行审计，工程初步审核意见出来后，上诉人多次口头和书面通知被上诉人及湖北鄂州鲁班（集团）建筑开发有限责任公司与审计公司核对审计结论。因被上诉人领取的工程款（35,659,865.58元、含本案抵款商铺）超过审计公司初步审核意见确定的工程款（31,433,474.60元）4,226,390.98元及按合同约定代扣代缴税金1,886,008.48元（按工程总价款的6%），合计超领工程款6,112,399.46元。被上诉人及湖北鄂州鲁班（集团）建筑开发有限责任公司拒不与审计公司核对工程量。与此同时，被上诉人严泽秋与龚新金在上诉人股东刑事审查期间，试图蒙蔽法院，以民事诉讼的方式，不通过工程结算审计将上诉人以房抵款的房屋据为己有，造成超领工程款6,112,399.46元的既成事实。工程未进行竣工结算的责任在被上诉人，一审判决不应对部分工程款进行判决，并按商品房买卖合同纠纷审理本案，而应按建设工程合同纠纷审理。三、一审漏列了当事人湖北鄂州鲁班（集团）建筑开发有限责任公司。湖北鄂州鲁班（集团）建筑开发有限责任公司作为上诉人的工程承包人，与本案的处理结果有直接利害关系，一审法院为查清事实，应依法追加该公司为本案的当事人。
龚新金辩称，一、本案属商品房买卖合同纠纷。2017年5月25日双方签订的《商品房买卖合同》系抵付裙楼工程款。双方虽
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未办理工程款结算，但不影响双方在施工过程中以房抵付工程款的买卖合同效力。依《商品房买卖合同》的约定，吉源公司应为我办理商品房备案登记。我提供以工程款抵付的购房款相关证据是证明房款的支付方式，并非主张工程款结算。二、本案与工程款结算纠纷无关。工程款虽未办理结算，但一直是吉源公司拒绝办理结算。吉源公司主张自己审计的3100多万元造价不真实，且其向鄂城区人民法院起诉要求我返还超额领取的工程款中包含了已抵债的部分。三、一审未漏列当事人。吉源公司认可我是实际施工人，我享有该工程款的结算权利。以房抵工程款经过湖北鄂州鲁班（集团）建筑开发有限责任公司同意，以房抵工程款行为已完成，我要求吉源公司办理备案手续与湖北鄂州鲁班（集团）建筑开发有限责任公司无关。
一审原告诉称
龚新金向一审法院起诉请求：一、判令吉源公司履行2017年5月25日与龚新金签订的飞鹅商业街9幢1层10号、16、17号三间商铺《商品房买卖合同》，为龚新金办理商品房预售合同登记备案手续；二、判令吉源公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定：严泽秋与龚新金系合伙关系，2013年龚新金作为湖北鄂州鲁班（集团）建筑开发有限责任公司的代表与吉源公司签订《“飞鹅新天地”房屋建筑工程施工总承包合同书》一份，约定由湖北鄂州鲁班（集团）建筑开发有限责任公司承建吉源公司开发位于鄂州市的飞鹅新天地项目9＃、
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11＃楼工程，合同还对其他事项进行了约定。之后，吉源公司与湖北鄂州鲁班（集团）建筑开发有限责任公司签订《“飞鹅新天地”房屋建筑工程施工总承包合同书补充协议》一份，协议第一条约定本工程不支付备料款，工程总造价的30%以商品房抵付工程价款。2017年1月14日，吉源公司与湖北鄂州鲁班（集团）建筑开发有限责任公司签订《“飞鹅新天地”小区裙楼施工补充协议》一份，约定吉源公司将主体建筑裙楼委托龚新金进行土建施工，同时约定付款办法为裙楼总造价全额抵房（可抵门面商铺和住宅房）。后严泽秋、龚新金作为挂靠湖北鄂州鲁班（集团）建筑开发有限责任公司的实际施工人完成了上述工程的施工，工程已交付吉源公司，但双方至今未办理结算手续。2017年5月5日，龚新金与吉源公司签订认购协议书。同日，吉源公司向龚新金出具飞鹅商业街9幢1层10号、16、17号三间商铺每间10000.00元认购款的收据。2017年5月25日，吉源公司与龚新金签订《商品房买卖合同》（预售）三份，约定吉源公司向龚新金出售位于鄂州市，龚新金在2017年5月25日前一次性支付上述三间商铺的全部价款，吉源公司在2017年10月1日前向龚新金交付上述三间商铺，并自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。签订合同当日，吉源公司将上述三间商铺交付给了龚新金。2017年5月26日，吉源公司向龚新金出具三间商铺的购房款
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收据（9-1-10#商铺1,326,947.00元、9-1-16#商铺467,840.00元、9-1-17#商铺761,972.00元），加上三间商铺每间10,000.00元认购款与《商品房买卖合同》约定总房价金额一致。上述三间商铺现具备办理备案登记的条件。
一审法院认为
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。龚新金与吉源公司签订的《商品房买卖合同》系签约双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故成立有效，签约当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》签订后，根据双方之前建设工程施工合同中关于以房屋抵付工程款的约定，吉源公司向龚新金出具三间商铺全部购房款收据的行为，即表示认可龚新金通过抵付工程款的方式向吉源公司支付了全部购房款，龚新金已完全履行了双方《商品房买卖合同》约定的义务，吉源公司除应交付房屋外还应依约为龚新金办理案涉三间商铺的登记备案手续。龚新金与吉源公司就工程是否已进行结算，与双方签订的《商品房买卖合同》不属同一法律关系，已抵付购房款的工程款在双方工程结算时予以扣减。综上，龚新金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审予以支持；吉源公司的辩称意见，无合同约定及事实依据，一审不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条之规定，一审判决：湖北吉源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五个工作日内将位于鄂州市古楼街
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办庙鹅岭村飞鹅商业街9幢1层10号、16号、17号的三间商铺备案登记在龚新金名下。本案受理费减半收取为750.00元，财产保全费5,000.00元，均由湖北吉源房地产开发有限公司负担（此款龚新金已垫交，待本判决生效后湖北吉源房地产开发有限公司直接向龚新金支付）。
本院查明
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认证如下：对于吉源公司提交的工程造价初步审核意见书，该意见并非最终审核意见，与工程最终造价无关联，本院不予采信。对于吉源公司提交的工程款支付明细汇总表及领款明细，系吉源公司单方计算、出具，吉源公司未提交相应工程款支付资料印证，本院不予采信。
经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院另查明的事实如下：吉源公司于2020年9月22日向鄂州市鄂城区人民法院起诉，请求湖北鄂州鲁班（集团）建筑开发有限责任公司、龚新金、严泽秋向其共同返还超额领取的工程款4,226,390.98元、代扣代缴税金1,886,008.48元，共计6,112,399.46元，该6,112,399.46元中包含本案房屋所抵工程款。
本院认为
本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本院归纳本
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案的争议焦点为：一、双方的法律关系如何认定。二、一审是否漏列当事人。
一、关于双方的法律关系如何认定的问题。
首先，从意思表示角度考虑，应当以双方真实意思表示是否一致作为裁判依据，考察双方是否是为了清偿而达成的以他种给付代替原定给付的合意，而非将所有的此类行为都理解成双方的内心真意为担保债权的实现。严泽秋、龚新金作为挂靠湖北鄂州鲁班（集团）建筑开发有限责任公司的实际施工人完成了“飞鹅新天地”小区裙楼工程的施工并向吉源公司交付，虽未办理结算手续，但双方协商确定了工程款偿还方式。吉源公司与龚新金另行签署了《房屋买卖合同》，且吉源公司向龚新金出具了三间商铺的房款收据，可见双方对冲抵效果有明确表达，没有设定担保的意思表示。
吉源公司另案起诉严泽秋、龚新金一案，其主张超额支付的工程款中已将涉案房屋作为已经支付的工程款计算在内，进一步佐证双方以房抵工程款的真实意思表示。双方明确约定以房冲抵工程款，冲抵后即视为吉源公司的工程款已付，龚新金的购房款已付，双方之间存在的工程款债务因商品房买卖合同成立、生效而归于消灭。房屋买卖合同关系虽与建设工程施工合同关系存在关联，但已独立存在，不再依赖于建设工程施工合同关系。故本案应按变更后的法律关系即房屋买卖合同关系进行审理。
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其次，本案吉源公司与龚新金签订的《房屋买卖合同》约定的交房时间为2017年10月1日，应视为其有明确的抛弃期限利益的意思，应适用有关履行期限届满后签订的以物抵债的相关规则，即当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，涉案房屋每平方米17,319.23元的单价，并非不合理的低价，本案亦未发现存在恶意损害第三人合法权益等其他无效事由。举重以明轻，龚新金请求吉源公司为其办理涉案房屋合同备案手续的请求，应予支持。
二、关于一审是否漏列当事人的问题。
本案审理的是上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同纠纷，湖北鄂州鲁班（集团）建筑开发有限责任公司并非涉案合同签约方，不是必须参加诉讼的当事人，故吉源公司认为一审漏列当事人的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。
综上所述，吉源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,500.00元，由湖北吉源房地产开发有限公司负担。
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本判决为终审判决。
