当事人信息
上诉人（原审原告）：亳州市神州小额贷款有限公司，住所地安徽省亳州市中药材交易中心。 法定代表人:杨原，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周劲草,安徽国琛律师事务所 律师。 被上诉人（原审被告）：王伟，男，****年**月**日出生，汉 族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：宋辉，北京京师（亳州）律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：巩玉妍，北京京师（亳州）律师事务所 律师。 原审第三人：张爱民，男，****年**月**日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 原审第三人:丁桂芹，女，****年**月**日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
审理经过
上诉人亳州市神州小额贷款有限公司（以下简称神州贷款公司）因与被上诉人王伟、原审第三人张爱民及丁桂芹执行异议之诉一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初7476号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年4月1日立案后，于2021年6月28日公开开庭审理了本案。上诉人神州贷款公司的委托诉讼代理人周劲草，被上诉人王伟及委托诉讼代理人宋辉、巩玉妍到庭参加诉讼。原审第三人张爱民及丁桂芹经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
神州贷款公司上诉请求：一、撤销原判或发回重审，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：依据民诉法解释第311条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，被上诉人提出异议必须满足第二十八条规定的四个条件时，才具有排除强制执行的民事权益。本案中被上诉人所举证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行民事权益。一、被上诉人所举证据仅证明其与张爱民签订了买卖房屋协议，不能证明其在法院查封前已合法占有该不动产，不能证明其已支付全部购房价款。第一，被上诉人称其与张爱民签订《协议书》时间为2010年10月20日，但其所提供的《协议书》中张爱民及王伟的签字明显系事后补签，不能证明《协议书》签订时间为2010年10月20日。第二，案涉房屋的查封时间为2016年9月26日。被上诉人没有提供证据证明其在2016年9月26日前合法占有案涉的房屋,水费专用本能印证在2016年9月26日没有合法占有案涉房屋。第三，被上诉人所举的取款单、张爱民的存款单以及证人证言均不能证明被上诉人在案涉房屋查封前已经支付了全部购房款。二、被上诉人不能证明非因其自身原因未办理过户登记。第一，被上诉人辩称其没有办理过户登记的原因是张爱民谎称案涉的房屋没有房产证，不能办理过户登记。但本案中被上诉人并未提供相应的证据证明张爱民有欺骗行为。此外，被上诉人作为完全民事行为能力人在签订《协议书》时应当知道交易风险，其本人未到不动产登记机构进行核实房屋的登记情况，没有履行房屋交易过程中的注意义务，在本案中却又提供了案涉房屋的不动产登记查询记录，说明其完全能够也有能力核实案涉房屋的登记情况，但其却怠于履行房屋交易时应履行的义务。案涉房屋没有办理过户被告自身有重大过错，其应当承担相应的法律后果。第二，依据九民会议纪要第127条针对非因其自身原因未办理过户登记规定：买受人只要向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出办理过户登记的请求等积极行为，可以认为符合该条件。具体到本案中，被上诉人未能举证证明其已经履行了上述办理过户或类似的积极行为，不能证明非因其自身原因导致房屋未办理过户登记。综上，依据民诉法解释第313条规定，应判决准许执行案涉房屋。
被上诉人辩称
王伟辩称，被上诉人对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，王伟向张爱民购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条情形，且一审已提供证据证明，上诉人的上诉理由不能成立，应依法驳回：一、王伟购买案涉房屋的时间为2010年10月20日，事实清楚、证据充分。为证明买卖时间及内容真实性，王伟提交了2010年10月20日取现记录、存款单，其金额、时间均与协议书内容具有一致性。证人徐某、房红霞根据其了解的事实，对房屋买卖的时间及金额的证明与协议书内容印证。王伟已完成对房屋买卖时间的举证责任。若上诉人对协议书的签订时间或真实性有异议，应根据谁主张、谁举证的原则提供证据证明，否则其上诉理由不能成立。二、被上诉人一审提供的证据足以证明其在查封之前已合法、持续占有案涉房屋，上诉人称水费本印证王伟在2016年9月26日没有合法占有案涉房屋的理由不能成立。《异议复议规定》第28条规定“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。王伟提供的证据足以证明其在2016年9月26日法院查封之前已合法占有案涉房屋。王伟自购买房屋后，居住在案涉房屋内并经营家电维修生意。王伟提供的个体工商户营业执照显示，2013年11月27日王伟在案涉房屋经营家电生意，证人徐某、房某证言中对王伟购房后经营家电生意也予以确认，王伟提供的照片也显示了其在案涉房屋经营家电生意。根据加盖惠泉水业公司印章的水费专用本可知，王伟至少在2011年11月6日前已居住在案涉房屋中并因用水产生费用，以及水费专用收据显示王伟在案涉房屋查封之前持续用水，即持续生活在案涉房屋中水费本未记录2016年9月26日交费记录，但王伟提供了2015年水费收据，以上均证明王伟在2016年9月26日房屋查封前占有房屋的事实。三、王伟在2010年10月20日已向张爱民支付全部购房款。2010年10月20日王伟与张爱民签订协议书，约定购买案涉房屋，并约定房款298000元，当天王伟通过取现276000元加现金22000元，合计298000元交于张爱民，并陪同张爱民将该款存入张爱民药都银行账户。王伟一审提供的七张存单显示，2010年10月20日，王伟通过支取存单的方式取现276000元，2010年10月20日张爱民药都银行账户存入298000元。通过徐某证人证言可知，王伟于2010年10月20日将现金298000元的购房款交于张爱民并与张爱民一起存款。以上反映了王伟已支付全部价款的事实。四、房屋未办理过户的原因在于张爱民的欺骗行为，非王伟自身原因导致。王伟对案涉房屋是否已存在房产证无注意义务的过失，案涉房屋买卖发生在十年前，即便十年后的今天农村集镇房屋也存在普遍无房产证的情况，买卖当时王伟不可能预料到房屋具有房产证。为尽到注意义务，王伟购买房屋时向张爱民做出是否具有房产证的询问。根据王伟一审提供的录音显示，王伟曾在购买房屋时询问张爱民是否具有房产证，张爱民表示没有。证人徐某在双方签订协议书时在场，也证明王伟曾询问张爱民房屋是否有房产证，张爱民表示没有。可知王伟在购买房屋时希望办理房产证，但因张爱民欺骗致使其认为房屋无房产证，无法办理过户。在房屋因查封后公告拍卖时，王伟再次询问张爱民房屋是否具有房产证，被查封房屋是否为其购买的房屋，张爱民仍向王伟隐瞒房屋具有房产证的事实。综上，王伟基于对案涉房屋的权益足以排除被答辩人对案涉房屋的执行，请求依法驳回上诉。
一审原告诉称
神州贷款公司向一审法院提起的诉讼请求：1.依法继续执行对张爱民名下位于谯城区李集村委会李集（产权证号:房地权亳字第××号）房产的拍卖、执行；2.一切诉讼费由王伟承担。
一审法院查明
一审法院认定事实,2010年10月20日，张爱民与王伟签订《协议书》，双方约定张爱民将其所有的位于亳州市谯城区产以298000元的价格出卖于王伟，王伟交付购房款后对房屋进行加盖后入住，未办理过户登记。神州贷款公司与张爱民、丁桂芹民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年9月26日依据神州小额贷款公司的申请作出（2016）皖1602民初5234号民事裁定：将张爱民名下的位于谯城区李集村委会李集（房产证号：房地权亳字第××号）房产予以查封，一审法院于2016年12月16日作出（2016）皖1602民初5234号民事调解书，张爱民、丁桂芹未履行调解书约定的还款义务，神州小额贷款公司申请执行。执行过程中，王伟对执行张爱民名下坐落于安徽省亳州市谯城区李集村委会李集（产权证号20××40号）不动产一处提出书面异议。一审法院审查后作出（2020）皖1602执异13号执行裁定:中止对张爱民名下位于亳州市谯城区产的执行。神州贷款公司对此裁定不服，遂提起诉讼。
一审法院认为
一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院 查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王伟与张爱民签订了书面买卖合同并实际占有案涉房产，王伟按照合同约定支付了购房款，因张爱民的原因未能过户登记。故王伟对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决:驳回神州贷款公司的诉讼请求。案件受理费80元，由神州贷款公司负担。 各方当事人二审期间均未提交新证据。
本院查明
本院经审理查明的事实除与一审判决查明的事实基本一致外，另查明，张爱民名下坐落于安徽省亳州市谯城区李集村委会李集（产权证号20××40号）房产于2017年12月至2010年12月处于抵押状态，抵押权利人为颜集信用社。
本院认为
本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，神州贷款公司基于金钱债权执行，申请执行被申请人张爱民名下房产（房产证号：房地权亳字第××号），王伟对该涉案不动产提起书面异议，一审法院作出（2020）皖1602执异13号执行裁定，中止对上述涉案房产的执行。因本案系申请执行人基于金钱债权执行针对不动产提起的执行异议之诉，故王伟对上述房产能否排除强制执行，应当同时符合上述法律规定的四个要件。王伟购买涉案房屋时，该涉案房屋处于抵押状态，王伟在明知或应知涉案房屋在抵押权涤除前不能办理过户的情形下，仍然购买该房屋，其对不能办理过户存在过错，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项要件，不享有排除强制的民事权益。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，依法应予纠正。上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初7476号民事判决； 二、准许执行张爱民名下的位于亳州市谯城区李集村委会李集房地权亳字第××号的房产。 一审案件受理费5770元，二审案件受理费5770元，均由王伟负担。 本判决为终审判决。
审判人员
审 判 长 刘秋菊 审 判 员 彭 亮 审 判 员 张继民
裁判日期
二〇二一年八月九日
审判辅助人员
法官助理 卢丽娜 书 记 员 唐士钰
