当事人信息
上诉人（原审被告）：鹤岗市双吉房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市南山区1号楼201，202室。 法定代表人：陈文波，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：孙波，男，****年**月**日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鹤岗市。
审理经过
上诉人鹤岗市双吉房地产开发有限公司（以下简称双吉公司）因与被上诉人孙波房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省宝泉岭人民法院（2020）黑8101民初1261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。因上诉人双吉公司未提出新的事实、证据，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
双吉公司上诉请求：1.撤销黑龙江省宝泉岭人民法院（2020）黑8101民初1261号民事判决，驳回孙波的诉讼请求；2.诉讼费用由孙波承担。事实与理由：一、一审法院认定车库买卖合同关系无效，缺乏事实根据和法律依据。双吉公司建设的车库（仓房）是住房的附属设施，在整个设计规划中已经予以涵盖。在销售时，孙波对于没有供暖设施、缺乏煤气管道是明知的。双吉公司销售车库不是商品房，不需要房屋预售许可证或者销售许可证，故不能适用《最高人民法院》的调整。二、一审法院判令双吉公司承担全部利息缺乏事实根据和法律依据。双吉公司出售车库（仓房）时不存在隐瞒情形，主观上没有过错。孙波购买车库是其真实意思表示，其现在明确表示拒绝履行合同义务，主张解除合同退还订金及利息，没有事实根据和法律依据。车库已经具备交付条件，孙波拒绝履行合同义务，属于违约行为，无权要求支付利息。即使合同无效，孙波也存在过错，不能主张利息。根据合同对等原则，孙波仅支付10,000元定金，双吉公司建设成本几万元的财产闲置无法实现价值，孙波同样应当承担资金占用损失及利息。
被上诉人辩称
孙波辩称：一审法院认定车库买卖合同关系无效，有事实及法律依据。1.通过一审法院庭审调查，双吉公司建设的车库就是其所称的仓库或者其他附属设施。双吉公司销售车库时承诺是暖库、有电控门及产权。后经核实，双吉公司未经相关部门审批许可建设车库，明知没有审批手续，虚假承诺销售，骗取孙波购房款，属于欺诈行为。应当对双吉公司进行惩罚性加倍赔偿并附带精神损害赔偿。2.双吉公司以不交纳车库全款就不提供住房及门市的购房发票，无法办理房产证为由，威胁、欺骗、诱导购房者放弃车库订金。双吉公司还存在违法收取装修保证金、欺诈、偷税、漏税、转移财产行为。请求驳回双吉公司诉讼请求，维持一审法院判决。
一审原告诉称
孙波向一审法院起诉请求：1.确认与双吉公司签订的车库买卖合同无效；2.双吉公司返还购房款10,000元，支付利息及赔偿款8,000元；3.诉讼费用由双吉公司承担。
一审法院查明
一审法院认定事实：2009年双吉公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下，对其开发建设的双吉嘉园小区车库进行预售。2010年3月21日，孙波与双吉公司售楼人员协商购买10号楼与11号楼之间的第43号车库。孙波交付10,000元购房款后，双吉公司出具一份收据，内容为：孙波购双吉嘉园小区10号楼与11号楼之间第43号车库，订金款10,000元，车库50,000元/个。收据标明订金不退并加盖双吉公司现金收讫公章。2013年至2014年，小区车库陆续建成，孙波与其他购房者以现房与预售时承诺不一致为由，找到双吉公司进行交涉并要求退还预付款，至今未办理车库入户手续。
一审法院认为
一审法院认为：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。孙波向双吉公司预付10,000元购房款，双吉公司出具收据，标明购买车库位置及车库价格，故孙波与双吉公司已形成房屋买卖合同关系。双吉公司出具车库购买收据，虽然是双方当事人平等自愿的基础上进行的约定，但法律规定双方当事人签订、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定。虽然双方已形成房屋买卖合同关系，但在孙波起诉前双吉公司未取得涉案土地审批手续及商品房预售许可，导致房屋买卖合同无效，故孙波请求确认与双吉公司房屋买卖合同无效及返还10,000元购房款的诉讼请求符合法律规定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案在合同被确认无效后，合同当事人应采取适当措施避免损失扩大，属于合同当事人的不真正义务。虽然不真正义务并非对方当事人请求权指向的对象，违反不真正义务也无需承担违约责任，但由此发生的损失，应当由违反不真正义务的当事人自行负担。双吉公司在车库预售时，没有明确告知购房者未取得商品房预售许可，在车库建成后，购房者反映与预售时承诺不一致、拒绝给付剩余购房款时，应与广大购房者交涉解决纠纷，采取适当措施避免损失扩大，故双吉公司所预售的车库闲置至今的损失应由其自行承担。导致买卖合同无效的根本原因是双吉公司未取得土地审批手续及预售许可，故双吉公司应赔偿孙波利息损失，即以本金10,000元为基数，从2010年3月21日始至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率标准计算，从2019年8月20日起至判决确定给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，超出部分的损失不予支持。综上，判决：一、孙波与双吉公司房屋买卖合同无效；二、双吉公司于判决生效之日起十日内返还孙波房款10,000元并赔偿损失（以本金10,000元为基数，从2010年3月21日始至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率标准计算，从2019年8月20日起至判决确定给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；三、驳回孙波其他诉讼请求。如果双吉公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，由双吉公司承担。
本院查明
双方当事人二审期间均未向本院提交新证据。 二审查明的事实与前述一审判决认定的事实一致。
本院认为
本院认为：本案的焦点问题是案涉争议车库买卖合同关系是否有效。双吉公司对于孙波提供的2010年3月21日收据没有异议，该证据可以证实双吉公司与孙波就案涉争议车库的买卖合同关系成立，双吉公司认可其向孙波出售的车库没有取得商品房预售许可证，亦无法办理不动产权证书，且在案涉争议车库建成至孙波提起诉讼前，双吉公司尚未取得商品房预售许可证明，因此一审法院认定案涉争议车库买卖合同无效，符合《最高人民法院》第二条的规定。双吉公司称销售的车库不是商品房与事实不符，对于双吉公司所称一审法院认定案涉车库买卖合同无效错误的上诉理由，本院不予采纳。因双吉公司没有取得案涉车库商品房预售许可证明，导致合同无效，一审法院确定双吉公司应当返还孙波已付款及利息，符合无效合同的处理原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双吉公司上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费250元，由上诉人鹤岗市双吉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。
审判人员
审判长 周志强 审判员 张贤友 审判员 董力源
裁判日期
二〇二一年三月十七日
审判辅助人员
书记员 安 迪
