当事人信息
原告：宁夏昊天房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区恒大御景小区20号楼一层。 法定代表人：张飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李亮，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：罗静，女，该公司工作人员。 被告：梁晶，女，****年**月**日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
审理经过
原告宁夏昊天房地产开发有限公司（以下简称昊天房产公司）与被告梁晶商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告昊天房产公司的委托诉讼代理人罗静，被告梁晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告昊天房产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年12月6日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》已解除；2.被告将银川恒大御景21号楼1804室房屋恢复原状并返还原告；⒊被告配合原告办理撤销《银川市商品房买卖合同（预售）》的备案手续；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年12月6日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定被告购买原告开发建设的银川恒大御景小区21号楼1804室房屋，首付款343595元，按揭贷款500000元。后原、被告及中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行（以下简称农行兴庆支行）又签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向农行兴庆支行贷款500000元，按月还贷，原告提供阶段性保证担保，被告提供抵押担保。该合同于2015年12月16日备案于银川市房屋产权交易管理中心。2016年11月2日，被告接收房屋，但自2017年8月起，被告开始不按约定向农行兴庆支行履行还款义务，农行兴庆支行从原告账户扣划506843.07元，原告承担了保证责任。此后，原告多次通过快递、电话等方式向被告发出催款函件，要求被告归还原告代其支付的银行扣款，否则解除房屋买卖合同并不予退还被告所付款项。但被告至今未将上述款项归还原告。因此，原告依据房屋买卖合同附件四第（一）款第5项约定：“……买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：有权单方解除本合同，收回商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。”据此，原告于2020年3月16日按照被告在《银川市商品房买卖合同（预售）》第五页填写的地址通过EMS发出《解除合同通知书》，告知被告因其违约而解除双方之间签订的恒大御景22号楼1单元1601室《商品房买卖合同》。根据合同约定，双方合同已经解除。故原告诉至法院。
被告辩称
梁晶辩称，同意解除合同，同意返还房屋并协助撤销备案，但原告与被告协商返还已付的购房款。
本院查明
根据原被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月6日，原告昊天房产公司（甲方、出卖人）与被告梁晶（乙方、买受人）签订合同编号201500048994号《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定被告购买原告开发的兴庆区丽景北街西侧恒大御景小区21号住宅楼1804室房屋，面积134.29平方米，总价款843595元，首付款为343595元，按揭贷款支付500000元。出卖人和买受人保证在本合同记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同附件四第（一）条5项约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……2015年12月15日，原、被告及农业银行兴庆支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告梁晶向农业银行贷款500000元，还款方式为等额本息还款法，被告以涉案房屋进行抵押，原告提供阶段性保证，保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期日起两年，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利等。2015年12月16日，原告将涉案房屋备案至被告梁晶名下。2016年11月2日，被告接收了涉案房屋。后因被告逾期偿还贷款，银行催收逾期款项未果后，宣布涉案贷款于2018年4月30日提前到期，并于2018年5月2日前陆续从原告的母公司账户陆续扣划506843.07元代偿被告应还贷款本息。原告于2020年3月11日根据被告在商品房买卖合同中确认的有效送达地址和联系方式（宁夏银川市金凤区长城中路怡居雅苑2-2-302，手机尾号6677）通过EMS邮政快递《还款提示函》一份，敦促被告补交逾期贷款本息506843.07元。2020年3月12日邮件妥投。2020年3月17日，原告又向此地址给被告邮寄《解除合同通知书》一份，载明“由于阁下逾期还款导致我司于2018年5月2日履行担保责任，即代阁下偿还了全部贷款余额及利息、罚息506843.07元……我司现正式通知您：⑴解除双方签订的合同，收回银川恒大御景21号楼1804室商品房……”，2020年3月18日邮件妥投。后原告以被告违约为由诉至本院，请求判如所请。
本院认为
本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思的表示，内容合法有效，依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。按照该合同约定，买受人未按贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人享有单方合同解除权。因被告梁晶逾期偿还贷款数期，原告昊天房产公司于2019年1月25日按《个人购房担保借款合同》约定的保证责任代被告梁晶向农业银行兴庆支行偿还贷款本息506843.07元。此时，原、被告约定解除合同的条件已经成就，原告有权解除合同。原告于2020年3月17日向被告预留的地址邮寄了《解除合同通知书》。被告于3月18日收到该邮件，合同自通知到达对方时解除，故原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》于2020年3月17日解除。合同解除后，被告应当将房屋恢复原状交还原告。故本院对原告请求确认原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》已解除，并返还房屋的诉讼请求予以支持。对原告要求被告配合协助解除房屋备案手续的请求，符合合同约定，本院予以支持。对于被告要求原告退还已付购房款的抗辩意见，超越原告诉讼请求所涉及的争议范围，被告应另案主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：
本案裁判结果
一、确认原告宁夏昊天房地产开发有限公司与被告梁晶签订的合同编号201500048994号《银川市商品房买卖合同（预售）》已解除； 二、被告梁晶于本判决生效之日起十五日内将位于银川市兴庆区丽景北街西侧恒大御景小区21号楼1804室房屋恢复原状并退还原告宁夏昊天房地产开发有限公司； 三、被告梁晶于本判决生效之日起十五日内协助原告宁夏昊天房地产开发有限公司办理位于银川市兴庆区丽景北街西侧恒大御景小区21号1804室房屋解除备案手续。 案件受理费50元，由被告梁晶负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判人员
审判员 张 慧
裁判日期
二〇二一年六月二十三日
审判辅助人员
法官助理 高广旭 书记员 龚琬清
