当事人信息
上诉人（原审原告）：刘东成，男，汉族，****年**月**日出生，住广东省惠州市大亚湾区。
委托诉讼代理人：方雁强、陈春江，广东日升律师事务所 律师。
被上诉人（原审被告）：广东合生帝景房地产有限公司，住所广东省惠州市江北新区13号小区，统一社会信用代码914413007684426318。
法定代表人:吴广军。
委托诉讼代理人:程轶兰、游咏春，该公司员工。
审理经过
上诉人刘东成因与被上诉人广东合生帝景房地产有限公司（以下简称帝景公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（以下简称一审法院）（2020）粤1302民初15042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，并于2021年6月22日组织了法庭调查。上诉人刘东成及其委托诉讼代理人方雁强、陈春江，被上诉人帝景公司的委托诉讼代理人程轶兰、游咏春到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。
上诉人诉称
刘东成上诉请求：撤销一审法院作出的（2020）粤1302民初15042号民事判决书，改判帝景公司为刘东成办理位于惠州市惠城区的房屋权属登记证书，并支付逾期办理房屋权属登记证书的违约金（违约金自2016年03月01日起计算至帝景公司履行完毕上述办证义务止）。事实与理由：一、一审法院驳回帝景公司继续履行为案涉房屋办理不动产权登记证书的诉讼请求，属于认定事实和适用法律错误。双方于2013年4月12日签订了《商品房买卖合同》，刘东成足额支付了全部房款，帝景公司应履行为其办理房屋权属登记证书的合同义务。但帝景公司因自身原因一直未按照法律规定补缴土地出让款，未在合同约定的期间取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给刘东成已经构成违约，刘东成不应承担无法办理房屋权属登记证书的不利后果，同时也有权要求帝景公司继续履行办理案涉房屋权属登记证书的办证义务。二、一审法院认定2017年8月12日以前的违约金已过诉讼时效错误。因帝景公司逾期办证的违约行为是持续性的，违约金应当一直累计计算，所以不存在诉讼时效过期的问题。且刘东成在内的400多个业主，自2014年起至今一直在要求帝景公司为案涉房屋办理证件，同时也一直联名向行政主管部门反映相关办证事宜，所以诉讼时效因提出请求之日起中断，违约金应当自2016年3月1日起开始起算至帝景公司履行完办证义务止。
被上诉人辩称
帝景公司辩称，案涉房屋所属楼宇目前尚未办理初始登记；刘东成并未提交证据曾向有关部门以及帝景公司主张办证，即使补交有关证据，也仅证明曾要求继续履行办证，并不当然中断违约金的诉讼时效。故请求维持一审判决。
一审原告诉称
刘东成向一审法院起诉请求：1、判令帝景公司为刘东成办理位于惠州市惠城区的房屋权属登记证书（不动产权登记证书），继续履行办证义务。2、判令帝景公司支付刘东成逾期办理房屋权属登记证书（不动产权登记证书）的违约金157585元（自2016年03月01日计算至帝景公司履行完毕上述办证义务止，暂计至2020年7月1日，1583天）。3、本案的诉讼费用（包括保全费、公告费）由帝景公司承担。
一审法院查明
一审法院认定事实：2013年4月12日，刘东成（买受人）与帝景公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》［合同编号：惠州（2013）10009572］，合同第二条第一项注明该商品房作为在建商品房，已取得《商品房预售许可证》，证号为：惠市房预许（2011）169号。第三条注明案涉房屋坐落于惠州市惠城区。第四条第3项注明按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16092.55元，总金额为3939617元。第八条注明出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定注明，出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件4处理（附件4第三条注明，如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房屋权属登记证明书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金；逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人按已付总房价款的1%赔偿买受人损失，并将买受人已付房价款退还给买受人。）
合同签订后，刘东成通过银行转账的方式在2013年3月20日支付房屋所有权登记费80元、商品房预告登记费用80元、印花税5元给帝景公司、在4月15日支付购房款1189617元、在4月19日支付购房款2750000元给帝景公司、在2013年11月1日支付契税（含滞纳金）119547.68元给惠城区地税局。
2014年8月31日，帝景公司向物业公司发出《交楼通知书》，刘东成当天收房屋后使用至今。刘东成在庭审时表示因房屋已装修使用，不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》。
2019年1月2日，惠州市人民政府作出惠府行复（2017）71号《行政复议决定书》，决定书查明如下事实：2014年10月10日，惠州市国土资源局作出《关于广东合生帝景房地产有限公司申请办理出让土地使用证改变规划建设条件的批复》[惠市国土资（用地）字（2014）66号]，于2014年10月13日作出《土地使用权出让（转让）收费通知》（编号：NO：2-1号），均要求帝景公司缴交土地出让金488345469元。后，帝景公司不服，向广东省国土资源厅申请行政复议，广东省国土资源厅于2015年2月12日作出不予受理决定[粤国土行复（2015）21号]，认为申请人复议申请属于民事诉讼范围，不符合《行政复议法》规定的受理条件，决定不予受理。据上，惠州市人民政府作出惠府行复（2017）71号《行政复议决定书》，决定如下：1、撤销惠州市国土资源局于2014年10月10日作出的《关于广东合生帝景房地产有限公司申请办理出让土地使用权改变规划建设条件的批复》[惠市国土资（用地）字（2014）66号]及2014年10月13日作出的《土地使用权出让（转让）收费通知》（编号：NO：2-1号）。2、惠州市国土资源局应就广东合生帝景房地产有限公司补缴涉案土地出让价款事项重新作出具体行政行为。2020年7月20日，惠州市自然资源局向帝景公司作出惠市自然资函（2020）1753号《关于签订〈国有建设用地使用权出让合同〉及缴交土地出让金的通知》，通知帝景公司就该业务需向市政府缴交土地出让金及利息33934.0656万元。帝景公司接以上通知后不服，向广东省人民政府申请行政复议中【粤府行复（2020）337号】。
案涉房屋因所属的国有土地的规划条件在政府要求下有所调整（即以上行政复议的内容），所以至今没有将案涉房屋办理不动产证的应提交的资料提交到不动产中心备案，以备办理不动产权属证书。
一审法院认为
一审法院认为：刘东成（买受人）与帝景公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》后，刘东成支付了全部购房款、办理不动产权证的全部税费，并接收了案涉商品房，双方买卖关系已成立。现由于帝景公司就案涉房屋的土地转让金未与出让人惠州市自然资源局达成一致意见，致使帝景公司至今没有将案涉房屋办理不动产权证应提交的资料提交到不动产登记部门备案，即案涉房屋至今尚未办理初始登记，本案中，刘东成表示不同意解除《商品房买卖合同》，一审法院参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十四条第二款“买卖人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记，但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的，驳回其诉讼请求。”，驳回刘东成第一项诉讼请求。
对于刘东成的第二项诉讼请求。一审法院认为，根据合同第十五条及附件4第三条的约定，帝景公司应从刘东成收房的2014年8月31日之日起550日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案及在房屋交付使用一年半期限内取得商品房屋权属登记证明书，但帝景公司至今没有将案涉房屋办理不动产证的应提交的资料提交到不动产中心备案，致使刘东成的房屋至今不具备办理不动产权属证书。为此，根据以上约定，帝景公司应从逾期之日起以已付房款为基数按每年的1%向刘东成支付违约金。以上约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项的规定，一审法院予以支持。但对于帝景公司提出的诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。法律另有规定的，依照其规定。”及参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”本案因属于“按日或者按月等时间单位”计算违约金的情形，故其受保护的诉讼时效应为一审法院于2020年8月11日的收案之日前三年开始计算，即从2017年8月12日始之后的受保护。据上，帝景公司应从2017年8月12日起至不动产权属证书取得之日止以3939617元为基数按每年的1%向刘东成支付违约金。
一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项、参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、广东合生帝景房地产有限公司应于本判决生效之日起10日内支付逾期办证违约金给刘东成。违约金的计算方式为：以3939617元为基数按每年的1%从2017年8月12日起至不动产权属证书取得之日止。二、驳回刘东成其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费3452元，由广东合生帝景房地产有限公司承担。
本院查明
本院二审期间，双方均未提交新的证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，当事人未提出上诉请求或上诉未请求部分，本院不作处理。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一是能否支持刘东成办理房屋权属证书的诉讼请求；二是违约金的起算时间。
一、关于刘东成办理房屋权属证书的诉讼请求能否支持的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十条的规定，国家对不动产实行统一登记制度。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。另根据建设部《房屋登记办法》第三十条规定，合法建造的商品房需要进行房屋所有初始登记。据此，对合法建造的商品房应先由开发商进行房屋所有权初始登记，后才能凭借双方的买卖关系办理房屋转移登记。鉴于目前帝景公司至今未办理案涉房屋初始登记，不具备办理业主案涉房屋所有权证的法定条件，故本院对刘东成该诉讼请求不予支持。但不影响帝景公司积极履行合同义务，待条件具备时，双方自行办理相关手续或另诉解决。
二、关于违约金起算时间的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定“如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房屋权属登记证明书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”，帝景公司未按照合同约定逾期办理房屋权属登记证明，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。法律另有规定的，依照其规定。”刘东成未在帝景公司开始逾期之日起三年内主张违约责任，且未提供证据证明向有关部门或相对方主张权利引起诉讼时效中断，但因本案属于“按日或者按月等时间单位”计算违约金的情形，故一审法院以刘东成向一审法院主张权利之日起前三年计算违约金受保护的诉讼时效并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人刘东成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3452元，由上诉人刘东成承担。
本判决为终审判决。
