当事人信息
原告:四川圣诚物业服务有限公司开封分公司，住所地开封市龙亭区复兴大道333号圣桦城物业。 法定代表人：罗为,总经理。 委托诉讼代理人：游凤霞，系该公司法务，代理权限为特别授权。 被告:张红军，男，****年**月**日出生，汉族，现住开封市龙亭区。 委托诉讼代理人：王淼，女，****年**月**日出生，汉族，住址同上，系张红军妻子，代理权限为特别授权。
审理经过
原告四川圣诚物业服务有限公司开封分公司与被告张红军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川圣诚物业服务有限公司开封分公司的委托诉讼代理人游凤霞、被告张红军委托诉讼代理人王淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告四川圣诚物业服务有限公司开封分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2019年1月1日至2022年1月31日的物业管理费9633.6元，违约金912.2元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是圣桦城小区的物业管理单位，被告是圣桦城小区的业主，被告在购买该小区房屋时就与原告签订了物业服务协议。按照协议约定，原告做到了物业管理范围内应做的所有服务项目，而被告违反合同约定，以不属于物业管理范畴的不正当理由不缴纳物业费，原告经催要无果，诉至法院。
被告辩称
被告张红军辩称，一、原告计算物业费不准确，2017年12月29日收房时，张红军交了2018年1月1日至2018年12月30日的物业费3211.20元。自2019年1月1日至2021年7月1日（原告起诉之日）合计30个月，原告房屋面积为148.68㎡，按照1.8元/㎡计算，物业费应为8028.72元，违约金785.3元，合计9080.9元。二、物业公司服务水平与收取的物业费用不相适应。在电梯间有广告张贴，按照物业管理条例第十七条的规定，在楼梯电梯间公共设施上进行经营，应征得相关业主同意，每年进行公示。截止目前被告未接到任何问询，未看到相关广告收益公示。交房时物业管理用房在一期7号楼西头，现改为派出所，未征得业主意见。物业未能有效维护小区公共环境，小区内有住宅改经营性用房情况，影响业主居住品质。三、物业公司存在重大管理过失。圣桦城一期2017年12月30日交房后物业公司开始服务，2018年上半年小区加盖地下储藏室，经查询该结构与圣桦城在开封市规划局备案信息不符。改建未征得业主同意。根据物业管理条例规定，物业承接验收时，应接收相应竣工平面图，建筑图等，业主就此向开封市消防局、住建局、规划局申请信息公开。根据相关部门回复结果，业主提出地下平面布局与规划不符，相关部门和圣桦城物业未予以解释。四、物业公司与圣桦城地产存在管理混乱现象。业主公共空间仅张贴圣桦地产广告，且圣诚物业未就此项广告收益进行公布。圣桦地产针对业主提出权益损害补偿，建议以物业费冲抵。综上，我才未交物业费用。
本院查明
本院经审查认定事实如下：2017年12月29日，原告四川圣诚物业服务有限公司开封分公司（甲方）与被告张红军（乙方）签订前期物业服务协议，约定乙方选聘甲方为圣桦城小区的物业服务企业，对该小区进行物业服务；物业管理服务质量标准不低于《住宅物业服务等级划分》中的四级服务标准；物业服务费用：自本建筑区划首套房交付之日起两年内，住宅按1.6元/月/平方米，底层商业按3.5元/月/平方米交纳物业公共服务费，车位（业主购买车位）物业服务费60元/月/个进行交纳。两年后，即按照住宅1.8元/月/平方米；底层商业按3.5元/月/平方米，车位（业主购买车位）物业服务费60元/月/个进行交纳。本物业服务费由业主每半年交纳一次，交纳费用时间为上半年6月30日前预交下半年的物业服务费，下半年12月31日前，预交次年上半年物业服务费；本协议终止期限为圣桦城业主委员会与合法选聘新的物业服务企业签订新的物业服务协议生效之日；违约责任：甲方违反协议约定，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将按乙方每日3‰的比例增收违约金。 被告张红军系圣桦城小区2幢2单元101室的业主，房屋面积为148.68平方米。被告自2019年1月1日起欠交物业费。 认定上述事实的证据有原告提交的临时管理规约、前期物业服务协议、催缴单、欠费明细，被告提交的照片等。
本院认为
本院认为，原被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。原告为小区提供了物业服务，被告应当根据协议的约定交纳物业费。被告作为小区业主，如对物业公司的服务有意见，应当合法合理维权，拒付物业费并非正当维权途径，亦会有损于同小区其他业主的权益。故对原告要求被告支付物业管理费的请求，本院予以支持。按合同约定被告欠交的2019年1月1日至2021年12月31日的物业管理费为148.68平方米×1.8元×36个月＝9634.5元。鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，考虑到小区的整体服务和持续状态，本院酌定被告按所拖欠的物业管理费总额的90%即8671元交纳。为督促原告提高物业服务水平，本院对违约金请求不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二、第九百四十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告张红军于本判决生效后五日内支付原告四川圣诚物业服务有限公司开封分公司自2019年1月1日至2021年12月31日的物业服务费8671元。 二、驳回原告四川圣诚物业服务有限公司开封分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取32元，由被告张红军负担。 如不服本判决，可于接到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。
审判人员
审判员 彭超峰
裁判日期
二〇二一年七月二十三日
审判辅助人员
书记员 吴楠楠
