当事人信息
原告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司崇州市支行，住所地四川省崇州市崇阳街道蜀州北路120号。
负责人：姚理，行长。
委托诉讼代理人：邓为超，四川康维律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：黄俊杰，四川康维律师事务所 律师。
被告（执行案外人）：樊某，女，****年**月**日出生，汉族，户籍所在地四川省西昌市，经常居住地四川省崇州市。
委托诉讼代理人：易学，四川世康律师事务所 律师。
被告（被执行人）：成都翰华商贸有限公司，住所地四川省成都市高新区天仁路222号1幢2单元4楼10号。
法定代表人：许某英，董事长。
被告（被执行人）：崇州市磊业房地产开发有限责任公司，住所地四川省崇州市崇阳街道南河大桥右侧。
法定代表人：许某，总经理。
被告（被执行人）：许某，男，****年**月**日出生，汉族，住四川省崇州市。
被告（被执行人）：李某，女，****年**月**日出生，汉族，住四川省崇州市。
被告（被执行人）：陈某，男，****年**月**日出生，汉族，住四川省崇州市。
被告（被执行人）：许某英，女，****年**月**日出生，汉族，住四川省成都市温江区。
审理经过
原告中国农业银行股份有限公司崇州市支行（以下简称农行崇州支行）与被告成都翰华商贸有限公司（以下简称翰华公司）、崇州市磊业房地产开发有限责任公司（以下简称磊业公司）、许某、李某、陈某、许某英、樊某申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行崇州支行的委托诉讼代理人邓为超、黄俊杰到庭参加诉讼，被告樊某的委托诉讼代理人易学到庭参加诉讼，被告磊业公司法定代表人许某、被告许某、李某到庭参加诉讼，被告翰华公司、陈某、许某英经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称
农行崇州支行向本院提出诉讼请求：1、判令对位于四川省崇州市××街道××街××号××花园××单元××楼××号房屋（以下简称案涉房屋）继续执行；2、本案全部诉讼费用由被告共同承担。事实和理由：农行崇州市支行诉翰华公司、磊业公司、许某、李某、陈某、许某英借款合同纠纷一案，四川省崇州市人民法院（以下简称崇州法院）于2016年3月25日作出（2016）川0184民初7号《民事调解书》。因翰华公司和各担保人未履行生效调解书确定的还款义务，农行崇州支行向崇州法院申请强制执行，在法院执行过程中，案外人樊某就案涉房屋提出执行异议，主张案涉房产为其所有，崇州法院作出了（2020）川0184执异78号《执行裁定书》，裁定中止对案涉房屋的执行。原告认为，樊某对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房产应继续执行，理由如下：一、樊某所提执行异议依据的证据并未同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十九条所规定的三个条件，对其执行异议应当不予支持。首先，根据《执行异议规定》第二十九条第一款规定：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。樊某向贵院提交的《售房协议》，该协议载明甲方（卖方）为许某，并非磊业公司，该协议的签署时间为2006年7月9日。根据工商公示信息，《售房协议》签署时磊业公司的法定代表人为谢春远，并非许某，该协议的签署属于樊某与许某个人之间的行为，与磊业公司无关。故樊某与磊业公司之间并不存在书面买卖合同。其次，根据《执行异议规定》第二十九条第三款规定：“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。樊某提交的落款时间为2006年7月9日的收条上经手人为“李某”，2006年8月25日出具的收条上收款人为“李某”，中国建设银行的转账凭条上收款方户名为“李某”，李某在出具收条时不是磊业公司的股东及主要人员，樊某也未提供由磊业公司出具的收款凭证。所有证据均不能证明樊某已向磊业公司支付款项，故不满足《执行异议规定》第二十九条第三款关于已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的规定。综上，樊某的执行异议不能满足《执行异议规定》第二十九条的规定，不能排除贵院的强制执行。二、原告对案涉房产享有抵押权，根据《执行异议规定》第二十七条的规定，樊某所提执行异议不足以排除强制执行。因樊某提供的《售房协议》上卖方并非磊业公司，磊业公司也从未将案涉房屋过户给樊某，故双方之间并没有房屋买卖关系。退一步讲，即使樊某与磊业公司之间存在房屋买卖关系，那么樊某作为买受人对案涉房屋享有的只是债权请求权。而贵院作出的前述生效《民事调解书》已确认原告对案涉房产享有抵押权，根据物权优先于债权的原则，其与磊业公司之间的房屋买卖行为不足以对抗原告与磊业公司之间的抵押行为。综上所述，樊某所提执行异议并不符合《执行异议规定》第二十九条及第二十七条的规定，其对案涉房产并不享有足以排除强制执行的民事权益，法院应当判令准许继续执行案涉房产。为维护自身合法权益，请法院判令准许继续执行案涉房屋。
被告辩称
樊某辩称，应驳回农行崇州支行的诉讼请求，按原执行裁定继续执行。理由是：原执行裁定认定事实和适用法律正确，案涉房屋符合《执行异议规定》第二十九条的规定，樊某对案涉房产并享有足以排除强制执行的民事权益。理由为：一、樊某与磊业公司存在房屋买卖关系，磊业公司在进行案涉房屋开发过程中，许某代表磊业公司缴纳相关费用、签订修建合同、与其他购房者签订买卖合同，虽然案涉售房协议由樊某与许某签订，未加盖磊业公司印章，但是许某能代表磊业公司；2、从庭审中及关联案件均体现，磊业公司房地产开发（含购地、修建等全部费用均由许某出资）、销售均由许某及其妻子李某控制，磊业公司当时的法定代表人并未实际参与；3、许某将房屋销售给樊某，向樊某交付房屋，收取购房款，磊业公司并未提出过任何异议（法定代表人变更前未有异议，变更后也认可交易）。二、樊某已支付购房款超50%。许某能代表磊业公司，则其妻子李某收款就代表许某收款。三、樊某自购买案涉房产后即入住至今，有居委会证明及缴纳天然气费、收视费等证据证明。
许某、李某、磊业公司辩称，因为旧城改造不允许个人的名义进行，所以就用其朋友谢春远开办的磊业公司的名义对案涉地块进行房地产开发，实际投资人是许某，2001年10月29日磊业公司与崇州市房地产管理局签订《旧城改造协议书》，磊业公司购买了案涉的地块用于旧城改造，开发过程中涉及缴纳相关税费、天然气开户、签订修建合同等都是许某及其妻子经办，案涉房产总共修建了10套房屋，许某自留5套用于经营外，其余5套分别以许某和磊业公司的名义出售给樊某、胡仕泉、刘惠英、鲜德清、代小蓉。2006年5月左右磊业公司的法定代表人变更为许某。樊某的执行异议应当成立。
翰华公司、陈某、许某英未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据在本院认为部分予以评述。本院审理认定的事实如下：
2001年11月29日，崇州市房地产管理局（甲方）与磊业公司（乙方）签订《旧城改造协议书》，载明：一、乙方在崇阳镇金带街原纸厂对面至老成大路拐角处，按照崇州市城市总体规划要求，改造现有危旧房，并进行房地产开发。二、上述地段××街段××长，进深25米，永安路段预计长70米，金带街与永康路拐角处约40米，甲方以180万元转让给乙方，出让手续（土地使用证）由甲方负责办理给乙方，乙方向甲方支付的转让费分三次付清，协议签定后，乙方即首付定金50万元，拆迁开始后按拆迁进度付款。尾部甲方处盖有崇州市房地产管理局的公章，乙方处由许某签字，磊业公司加盖公章。2000年12月至2001年1月，许某之父许少林以磊业公司名义向崇州市房地产管理局缴纳拆迁补偿安置费、拆迁管理费、旧城改造款约150万元；2002年9月崇州市规划局对案涉楼盘颁发建设工程规划许可证。
2002年12月24日，磊业公司和成都市广森建筑公司签订《协议》，约定磊业公司将案涉商住楼的修建承包给成都市广森建筑公司，协议尾部处由磊业公司加盖公章，许某在磊业公司代表处签字；2002年12月29日磊业公司向崇州市建设局等主管部门履行了报批报建手续；在修建期间许某以金华苑（现名金成音乐花园）工地名义购买水泥100余吨，2003年1月至2003年9月许某向实际施工人张**支付工程款160余万元；2003年10月案涉楼盘工程验收合格，形成的《单项工程质量验收报告》上许某以磊业公司项目负责人名义签名；2004年至2005年案涉楼盘报相关主管部门竣工备案。2003年12月至2004年1月许某以纳税人身份向崇州市地方税第一税务所缴纳销售建筑物营业税40000元。2003年至2005年期间，金带街金华苑内的天然气由李某向崇州市天然气有限公司申报使用并缴费。2005年4月6日，磊业公司（许某）向成都市房产管理局缴纳维修基金82138.32元。2004年1月13日，建设单位磊业公司与施工单位成都温江蓝盾消防工程部签订《崇州市金成音乐花园电气防火封堵竣工报告书》，李某以建设单位代表名义签字。另查明，磊业公司系自然人投资或控股有限责任公司，原登记投资人为谢春远、董素芬，2011年1月13日投资人变更为许某、李某。磊业公司于2003年12月23日就案涉楼盘土地办理崇国用（2003）字第10972号国有土地使用证，2010年5月20日办理崇房权证监证字第0××0号房产证。因磊业公司办理分户手续不齐全，案涉房屋至今登记在磊业公司名下。
2006年7月9日，樊某与许某签订《售房协议》，约定甲方许某把位于××路××街××花园××框架跃层式商住房卖给乙方樊某，总价款396690元，签订协议时支付房款的90%，余款在办理完一切手续后支付；2006年7月9日李某向樊某出具收条一张，内容为：今收到樊某预付房款100000元，2006年8月25日樊某通过中国建设银行向李某转账270000元，当日李某向樊某出具收条一张，内容为：今收到樊某房款270000元。樊某购买案涉房产后自2007年11月起缴纳收视维护费、水费及天然气等至今，2020年9月29日，崇州市崇阳街道唐安西路社区居民委员会出具一张《证明》，证明樊某于2008年5月至今长期居住在××街××号××花园××单元××楼××号。且樊某个人住房信息查询记录显示其成都市22个区（市）县无其他房屋登记信息。
2015年3月19日，翰华公司向农行崇州支行贷款14000000元，磊业公司用案涉房地产为翰华公司的贷款提供担保，于2014年5月8日办理崇房他证他权字第0026965号抵押登记。因翰华公司逾期归还借款，农行崇州支行于2016年1月4日起诉翰华公司、磊业公司、许某、李某、陈某、许某英，本院于2016年3月25日作出（2016）川0184民初7号民事调解书：一、翰华公司欠农行崇州支行借款本金14000000元，该款分别于2016年5月30日前支付4000000元，2016年6月30日前支付5000000元，2016年7月30日前支付5000000元及全部借款本金的利息、罚息、复利（按合同约定计算至本息还清之日止）；二、农行崇州支行就前述债权对磊业公司提供的抵押物即位于四川省崇州市××街道××街××号的房屋在19000000元的最高额范围内享有抵押权，有权以该抵押物处置价款优先受偿；三、许某、李某、陈某、许某英对翰华公司的债务承担连带清偿责任。因翰华公司到期未履行还本付息的义务，农行崇州支行遂向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2016年6月13日作出（2016）川0184执687-1号执行裁定书，对磊业公司位于四川省崇州市××街道××街××号的房产（崇房权证监证字第0××0号，建筑面积为：4563.24平方米）予以查封。2019年11月16日，本院作出（2016）川0184执687-6号执行裁定书，对上述房产进行了续查封。2020年6月17日，本院在涉案房屋处张贴腾退公告，主要内容为：限被执行人磊业公司及未经本院允许的资产使用人于公告之日起十五日内，腾退上述涉案房屋。樊某就案涉房产向本院提出执行异议，经本院组成合议庭进行了审理，于2020年8月12日作出四川省崇州市人民法院执行裁定书（2020）川0184执异80号，裁定中止对崇州市××街道××街××号××花园××单元××楼××号房屋的执行。农行崇州支行对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉。另查明案涉房产门牌号由崇州市崇阳街道金带街422号更变为崇州市崇阳街道金带街428号。
以上事实有原、被告的身份信息，营业执照，《旧城改造协议书》《售房协议》《收条》《证明》《单项工程质量验收报告》，税收票据，收据，银行转账凭据，天然气用户申报单及发票，发票，国有土地使用证，房产证，结婚证，房屋信息查询记录，崇州市人民法院（2016）川0184民初7号民事调解书，（2016）川0184执687-6号执行裁定书，（2020）川0184执异80号执行裁定书以及到庭当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为
本院认为，本案系执行人执行异议之诉纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。”的规定，本案的争议焦点为：樊某是否享有足以排除强制执行的民事权利。因磊业公司系具有房地产开发资质的房地产开发企业，根据《执行异议规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，若樊某能够举证证明符合《执行异议规定》第二十九条规定即享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益。本院就该争议焦点评述如下：
首先，关于案涉《售房协议》合同相对方问题。案涉房屋在建期间，谢春远为磊业公司的法定代表人，但结合案涉项目的旧城改造费、拆迁管理费由许某之父许少林向崇州市房地产管理局缴纳，许某代表磊业公司与崇州市房地产管理局签订的《旧城改造协议书》、与成都市广森建筑公司签订的建设工程发包协议，并以个人名义购买水泥和缴纳销售建筑物营业税，案涉房产的《单项工程质量验收报告》中许某作为项目负责人代表建设单位磊业公司签字，许某代表磊业公司缴纳维修基金，金带街金华苑内的天然气由许某之妻李某申报开户并缴费，李某以建设单位代表名义在案涉房产施工文件中签字，同时案涉项目建设完成后，许某代表磊业公司与其他买受人刘惠英、代小蓉、胡仕泉、鲜德清签订房屋买卖合同，且案涉房产登记权利人为磊业公司，磊业公司对樊某购买案涉房产并入住多年未持异议，磊业公司的股东也变更为许某、李某，可以确认许某及李某有权代表磊业公司对外以其名义从事民事行为，即许某有权代表磊业公司与樊某签订《售房协议》，《售房协议》的合同相对方为磊业公司和樊某，该合同涉及房产具有相关主管部门的报批报建手续，竣工后也在相关主管部门进行竣工备案，签订该合同时为现房交易，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效合同。
其次，《售房协议》约定房屋总价为396,690元，樊某分别以现金和银行转账的方式支付李某购房款370,000元，并由李某出具收条，关于上述款项是否为案涉购房款的问题。根据以上所述李某有权代表磊业公司收取房款，且收款时间与《售房协议》相契合，在本案审理中许某和李某均认可上述收条及转款凭据的真实性，且对已收到樊某支付的案涉房屋购房款370,000元无异议，故本院对樊某已经支付案涉房屋购房款370,000元的事实予以确认。对农行崇州支行抗辩称上述收条及转款凭据不能证明樊某支付案涉购房款的辩解理由不予采信。
再次，关于农行崇州支行提出其享有合法的抵押权问题以及樊某是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《执行异议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本院认为，该规定例外情形就包括该规定的第二十八条、第二十九条规定的情形。而本案中，磊业公司系房地产开发公司，案涉房产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，樊某所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，且樊某已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，案涉房屋未办理过户登记系磊业公司自身原因造成，樊某并无过错，案涉房产符合《执行异议规定》第二十九条规定的情形，故樊某对案涉房产享有的民事权益足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，农行崇州支行的诉讼请求无法律依据，本院对农行崇州支行的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回中国农业银行股份有限公司崇州市支行的诉讼请求。
案件受理费100元，由中国农业银行股份有限公司崇州市支行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
