当事人信息
上诉人（原审原告）：姜瑞雪，女，****年**月**日出生，汉族。
委托诉讼代理人：史西岗，北京德恒律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：孙万超，北京德恒律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。
法定代表人：张毅，董事长。
委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所 律师。
原审第三人：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。
法定代表人：郭月明，经理。
委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所 律师。
原审第三人：山西古县农村商业银行股份有限公司，住所地山西省临汾市古县岳阳镇相如路138号。
法定代表人：任建文，董事长。
委托诉讼代理人：史西岗，北京德恒律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：孙万超，北京德恒律师事务所实习律师。
审理经过
上诉人姜瑞雪因与被上诉人中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）、原审第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）、原审第三人山西古县农村商业银行股份有限公司（以下简称古县农商行）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姜瑞雪、原审第三人古县农商行的共同委托诉讼代理人史西岗、孙万超，被上诉人中信富通公司的委托诉讼代理人王志强到庭参加了诉讼。原审第三人洋洲房地产公司委托诉讼代理人郭宝平于庭前向本院提交了书面《情况说明》，称洋洲房地产公司已收本院向其依法送达的开庭传票等诉讼手续，郭宝平作为洋洲房地产公司特别授权的委托诉讼代理人因故不能到庭参加诉讼，但其确认洋洲房地产公司同意古县农商行的上诉意见及质证意见，不同意中信富通公司的答辩意见及质证意见。本案现已审理终结。
上诉人诉称
姜瑞雪上诉请求：1.依法撒销一审判决，改判停止对山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭1号楼3单元1001号房屋（以下简称案涉房屋）的执行。2.本案的一、二审诉讼费由中信富通公司承担。事实和理由：一审判决认定不当，古县农商行对案涉房屋享有物权期待权，而古县农商行将房屋出售给姜瑞雪实质上系将案涉房屋的相关权利转让给姜瑞雪，姜瑞雪因此对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。1.古县农商行对案涉房屋享有过足以排除执行的民事权益。（1）以房抵债应视为支付了购房款。洋洲房地产公司与古县农商行就案涉房屋签署了《认购协议书》，该协议书项下约定的购房款以洋洲房地产公司对古县农商行的所负债务抵顶。即双方实际上是以房抵债，该抵债行为是签约双方当事人真实意思的表示，没有违反流抵或物权法定的原则，也没有违反其他法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。基于此有效的抵债意思，洋洲房地产公司的债务消灭的同时，相应的抵债价款也就转化为案涉房屋的购房款，即古县农商行在抵债额度内支付了洋洲房地产公司的购房款。（2）关于查封之前，古县农商行是否已占有案涉房屋。对此，一审判决已查明，洋洲房地产公司与古县农商行签订《保管协议》，约定案涉房屋交由洋洲房地产公司代为保管，未经古县农商行书面同意，洋洲房地产公司不能对保管之物进行任何改动和加装及减少其组成部分或改变其结构、现状，古县农商行可随时终止保管，收回房屋。这足以说明，案涉房屋实际已在古县农商行管控之下，即《保管协议》签订时，古县农商行已实际占有案涉房屋。（3）关于未办理过户登记。根据一审法院调查取证的情况，案涉楼盘未能通过竣工验收，因此未能办理案涉房屋的过户登记手续。这足以证明，未能办理案涉房屋过户登记手续不是古县农商行自身原因导致。一审法院因古县农商行的身份而加重责任，没有法律依据，且直接导致同案不同判的结果。2.古县农商行将其对案涉房屋享有的民事权益转让给了姜瑞雪。古县农商行与姜瑞雪签订的《房屋买卖协议》，虽然是在法院查封案涉房屋之后，但因案涉房屋未办理登记手续，古县农商行尚未取得对案涉房屋的所有权，其享有的仅是物权期待权，故而该房屋买卖协议处分的不是房屋的所有权，仅是对该房屋的权益。而法院查封针对的是登记在洋洲房地产公司名下的房屋所有权，古县农商行并非被执行人，其对该房屋的权益当然也未被法院查封，因此该权利的转让合法有效。姜瑞雪在支付合理对价后，继受了古县农商行对案涉房屋享有的足以排除执行的民事权益。一审判决以法院查封在前否定了姜瑞雪的民事权益，存在不当。
中信富通公司针对姜瑞雪的上诉请求辩称，一、古县农商行对案涉房屋不享有物权期待权益，一审法院的查封行为不应排除。（一）古县农商行不是案涉房屋权利人，其对案涉房屋不享有物权等实体权利。1.古县农商行与洋洲房地产公司之间的法律关系为债权债务关系而不是房屋买卖关系。《还款协议书》属以物抵债合同，签订目的是债的清偿，并非房屋的购买。2.即使古县农商行与洋洲房地产公司之间的法律关系为房屋买卖关系，但认购协议书并非房屋买卖合同且无效、不合法。（1）买卖合同分为预约合同和本约合同。认购协议书缺少买卖合同主要内容，且认购协议书本身具备预约合同的属性，缺少商品房买卖合同应当具备的主要内容，其是洋洲房地产公司与古县农商行未来签署正式买卖合同的预先安排，系独立的预约合同而非买卖合同。（2）即使认购协议书系正式房屋买卖合同，亦应属无效合同。案涉房屋的《山西省商品房预售许可证》（下称预售许可证）有效期至2012年5月31日，预售许可证过期后洋洲公司未办理延期手续，亦未办理房屋竣工验收备案手续及获准现房销售。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，认购协议书应属无效合同。（3）因认购协议书未进行备案，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《城市商品房预售管理办法》第十条及《山西省建设厅关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条的规定，认购协议书不具有合法性。（二）古县农商行对案涉房屋不享有排除执行的物权期待权。以物抵债协议属于诺成合同，自双方达成合意时成立。案涉房屋未办理转移登记手续，即以物抵债协议并未实际履行。依照物权法第九条的规定，不动产物权的转让经依法登记发生效力。古县农商行对案涉房屋尚未取得合法登记，不拥有物权，不能产生排除强制执行的效力。古县农商行与洋洲房地产公司的以物抵债行为系基于债权债务关系而不是房屋买卖关系。法律仅赋予真实购房人对所购房屋的物权期待权，而古县农商行以房抵债并不是真实购房人，不享有物权期待权。即使其享有案涉房屋的物权期待权，但其是基于以转移所有权为目的的《还款协议书》取得，现在或将来其要求确认案涉房屋所有权或向其交付案涉房屋的诉求性质属于债权请求权，并非物权请求权，故不能产生排除法院强制执行的效力。（三）案涉房屋仍系洋洲房地产公司的责任财产，在适用《规定》第二十八条时应限于为购买不动产之目的签订的不动产买卖合同。本案认购协议书的签约目的是为实现其古县农商行的银行贷款这一普通金钱债权，与其他以购买不动产为目的签订买卖合同、在当事人之间形成买受人对出卖人的物之交付及权属变动这一非金钱债权迥然不同。因《还款协议书》和认购协议书等以物抵债合同未履行完毕，即用于抵偿的案涉房屋尚未完成所有权变更登记，案涉房屋仍属洋洲房地产公司的责任财产范围，应当被法院强制执行。基于债的平等性，古县农商行与洋洲房地产公司之间签订的以物抵债合同仍属于一般债权范畴，不应优先于中信富通公司的执行债权，应当排除在《规定》第二十八条规定的保护范围。（四）古县农商行的一审诉讼请求不符合相关法律规定，故一审判决适用法律正确。1.古县农商行关于一审判决适用法律错误的上诉理由自相矛盾。古县农商行上诉认为一审判决适用《规定》作为认定依据错误，而应该适用民诉法司法解释第三百一十二条第一款，而古县农商行在一审起诉状中及一审庭审中均明确适用的法律依据为上述规定，一审判决所适用的法律法规亦包括上述规定。2.涉房屋未办理过户登记的原因存在古县农商行自身的过错。古县农商行没有提供其有向房屋登记机关办理过户登记材料，或向洋洲房地产公司提出办理过户登记请求的有效证据。二、姜瑞雪与古县农商行签订案涉房屋的《房屋买卖协议》是在法院查封案涉房屋之后，姜瑞雪不享有足以排除法院强制执行的民事权益，不能产生排除法院强制执行的效力。故姜瑞雪的上诉理由不能成立，应予驳回。
原审第三人述称
古县农商行述称，同意姜瑞雪的上诉请求及上诉理由，没有异议。
姜瑞雪向一审法院起诉请求：1.依法判令排除对山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭1号楼3单元1001号房屋的执行，并解除查封；2.诉讼费由中信富通公司承担。
一审法院查明
一审法院认定事实：
一、关于案涉房屋执行及执行异议的相关情况
一审法院在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司（以下简称洋洲石油公司）、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司（以下简称尧尔欣公司）、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的申请，作出了（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书。一审法院据此于2018年6月21日保全预查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭包括案涉房屋在内的64套房屋。2018年11月26日，一审法院作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决洋洲房地产公司、洋洲石油公司等承担相应的法律责任。洋洲石油公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。2020年6月17日，一审法院对案涉房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向一审法院申请强制执行。
姜瑞雪向一审法院提出案外人执行异议，一审法院作出（2020）京02执异283号执行裁定书，裁定驳回了姜瑞雪的异议请求。后姜瑞雪提起本案执行异议之诉。
二、关于姜瑞雪主张其享有足以排除强制执行权益的情况
（一）关于古县农商行的名称变更情况
古县农商行的前身为古县农村信用合作社联合社，后变更名称为古县农村信用合作联社。2020年4月29日，经中国银行保险监督管理委员会临汾监管分局核准，古县农村信用合作联社改制为古县农商行。
（二）关于古县农商行主张其取得案涉房屋的事实
古县农村信用合作联社营业部（原名称为古县农村信用合作社联合社营业部，以下简称古县联社营业部）于2009年3月20日至2011年12月14日期间，分别向借款人赵映峰、秦江涛、阴元生、临汾市尧都区翔宇石油沥青有限公司（以下简称翔宇公司）、尧尔欣公司、安国旺、李宁发放8笔贷款。各借款人分别与古县联社营业部签署了借款借据。
2013年4月20日，洋洲房地产公司向古县农村信用合作联社盖章出具《声明书》，声明如下内容：“一、我单位愿将处于临汾市解放东路51号洋洲花园盛世华庭住宅楼共计26套，交由吕建斌先生，用于偿还授权于吕建斌先生签署与古县农村信用合作社还款协议的单位与个人之借款；二、本声明后附吕建斌先生签署的还款协议。三、本声明后附用于偿还借款的房屋信息明细。四、对于上述各项声明我单位承诺无任何瑕疵。权利完全完整无其他利害主体。”同日，安国旺、李宁、赵映峰、阴元生、秦江涛及尧尔欣公司、翔宇公司分别签署《授权委托书》，授权吕建斌代表其与古县农村信用合作社签署《还款协议书》。
2013年4月23日，古县农村信用合作联社召开关于研究收取洋洲房地产公司抵债资产的专题会议并作出会议纪要，会议内容为：自2009年3月至2011年12月期间，洋洲房地产公司法定代表人吕建斌所控制企业——翔宇公司在我社贷款2笔，贷款金额500万元，尧尔欣公司贷款1笔，金额265万元；安国旺、李宁、赵映峰、阴元生、秦江涛5人，贷款金额1153万元，合计贷款金额1918万元，现贷款已逾期，共计本金利息2 557.49万元。……在催收过程中了解到吕建斌有投资的房地产，且还没有全部售出。为了清收不良贷款，降低信贷资产损失，经与吕建斌多次协商，收取其位于临汾市解放东路51号洋洲花园盛世华庭住宅楼26套，共计3319.3平方米，按7400元价格，共计 24 560 423元。除去贷款罚息，每平方米均价为6760元，用于抵顶上述不良贷款本息，不足部分依据合同继续追偿。经过参会人员研究讨论通过，全部同意收取吕建斌抵债资产。同日，吕建斌（甲方）与古县农村信用合作联社（乙方）签订《还款协议书》载明：“实际用款人吕建斌，用其控制的企业及个人在我联社借款1918万元，经我联社清收人员多次上门清收，现达成以下《还款协议书》：截至2013年4月21日，甲方用其控制的企业及个人在我社共借款8笔，金额1918万元，利息6 394
926.81元，本息合计25 574 926.81元。一、以抵贷资产方式还款：通过协商，甲方同意将其所控制的房屋26套用于抵还贷款8笔，共计金额24
560 423元，归还以上本息。二、以现金方式还款：双方达成协议，甲方同意将剩余贷款的本金及利息1 014
503.81元（以归还时本息为准）以现金方式于2013年11月30日前还清。三、如不能按照以上计划还款，甲方自愿承担借款合同中约定的违约责任”。
2013年4月22日，临汾平阳资产评估有限公司针对案涉房屋出具《资产评估报告书》，载明：委托方为古县农村信用合作联社，产权持有者为洋洲房地产公司，评估结论为委估资产于评估基准日2013年4月19日所体现的评估价值为954 213元。
2013年4月27日，洋洲房地产公司（出卖方）与古县农村信用合作联社（认购方）就案涉房屋签订《认购协议书》，约定认购方选择购买“盛世华庭-福苑”项目第1号楼3单元10层1号房，建筑面积约126.89平方米，房屋单价7520元/㎡，总价954 213元，付款方式：认购方已于2013年4月27日付清房款954 213元。该协议书第四条第4款约定，本认购书为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效；买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购方须将本认购书交还给出卖方，协议书自动作废。
2013年8月3日，古县农村信用合作联社（甲方）与洋洲房地产公司（乙方）签订《保管协议》，约定：甲方从乙方抵顶的抵债资产，即包括案涉房屋在内的所有房屋由乙方代为保管；保管的房屋1号楼为商品住宅裸房、2号楼为精装写字楼；保管期间，房门钥匙由乙方持有，未经甲方书面同意不能对保管之物进行任何改动和加装及减少其组成部分或改变其结构、现状；保管期限为所保管的房屋全部售完或甲方收回为止，或甲方书面通知终止。
（三）关于案涉房屋的买卖合同签订情况
2019年6月20日，古县农村信用合作联社（甲方）与姜瑞雪（乙方）签订《房屋买卖协议》，载明：房屋基本情况：甲方房屋位于临汾洋洲花园小区1号楼3单元1001房，面积126.89平米，价格：539 282.5元，付款方式：乙方应于本合同生效之日向甲方支付全部价款，甲方出具收据，合同的效力：本合同自双方签字之日起生效。
2019年5月10日，古县农村信用合作联社向洋洲房地产公司出具《洋洲花园3-1001房产出售证明》，证明古县农商行于2019年5月10日将案涉房屋出售给姜瑞雪。另外，古县农村信用合作联社出具《委托书》，委托洋洲房地产公司将案涉房屋的产权办理至姜瑞雪名下。
（四）关于支付购房款的情况
姜瑞雪向一审法院提交了洋洲房地产公司出具的收据，载明：入账日期为2013年5月10日，交款单位为古县农村信用合作联社，金额为954 213元，收款事由为“盛世华庭1号楼3单元1001室126.89m2”。姜瑞雪还向一审法院提交了山西省农村信用社的两张借贷转账回单和一张现金存入回单的复印件，用以证明其向古县农商行支付了购房款，但上述转账凭证上未显示付款人为姜瑞雪本人。中信富通公司对该证据的真实性不予认可。一审庭审中，洋洲房地产公司认可就案涉房屋所签《认购协议书》约定的购房款抵顶了其对古县农商行的相应债务。
（五）关于案涉房屋占有使用情况
姜瑞雪向一审法院提交了其于2019年5月22日向盛世华庭物业办交纳暖气接口费、煤气集资费、有线电视初装费、专项维修基金、物业管理费、水电费、装修垃圾清运费、转移登记费、测绘费、档案保管费及契税等费用的收据以及涉案房屋的室内照片。此外，姜瑞雪还向一审法院提交了其本人的结婚证以及不动产登记材料查询结果证明，用以证明其与配偶在山西省临汾市没有其他房产，案涉房屋系姜瑞雪及其配偶唯一居住的房屋。
（六）关于未办理过户登记的原因
经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了案涉楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。
洋洲房地产公司、姜瑞雪均未办理案涉房屋的物权登记手续。对于未办理案涉房屋的物权登记手续的原因，姜瑞雪主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理案涉房屋产权证，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了案涉房屋未能办理网签，案涉房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，一审法院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就案涉房屋所属楼盘未竣工验收、案涉房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查，并对案涉小区进行了现场勘验。
山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设案涉楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72.94833万元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交案涉楼盘的竣工验收规划方面的申请；山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；案涉楼盘当时可以办理网签，并且在2011年6月、9月查询到案涉楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和姜瑞雪均认可，案涉楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。
一审法院认为
一审法院认为，本案系姜瑞雪提起的案外人执行异议之诉。民诉法司法解释第三百一十一条规定：“案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案中，姜瑞雪作为案外人，主张其对一审法院在审理（2018）京02民初70号案件过程中查封的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。姜瑞雪对其诉讼主张负有举证证明责任。
《规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审法院参照上述规定，对姜瑞雪提出的执行异议理由进行具体分析。
姜瑞雪起诉主张其从古县农商行处购买了案涉房屋。根据古县农商行提供的证据，其与洋洲房地产公司于2013年4月27日就案涉房屋签订了《认购协议书》，该协议书的内容包含了出卖方及认购方的基本信息、案涉房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，故可以认定古县农商行与洋洲房地产公司就案涉房屋签订了商品房买卖合同。古县农商行与洋洲房地产公司在一审诉讼中均认可，古县农商行并未向洋洲房地产公司实际交付购房款，而是以上述《认购协议书》项下约定的购房款抵顶了洋洲房地产公司对古县农商行所负的债务。同时，一审法院注意到，古县农商行与洋洲房地产公司就案涉房屋签订《认购协议书》之后，双方另行签订了《保管协议》，约定将案涉房屋交由洋洲房地产公司代为保管，保管期间房门钥匙由洋洲房地产公司持有，但古县农商行并未提供证据证明洋洲房地产公司向其交付案涉房屋的具体时间，亦未提供证据证明其就案涉房屋办理了入住手续，并且交纳了因实际使用案涉房屋而发生的物业费、供暖费等各项费用。此外，古县农商行作为专业金融机构，其在清收不良贷款的过程中收取洋洲房地产公司的抵债资产，应当就案涉房屋是否具备办理过户登记的条件尽到更加审慎的注意义务。综合上述事实，一审法院认为，古县农商行在本案中提供的证据不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。姜瑞雪基于在案涉房屋被查封后其与古县农商行签订《房屋买卖协议》、向古县农商行交付购房款以及实际入住案涉房屋的相关事实，主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益亦不能成立。因此，对于姜瑞雪要求排除对案涉房屋的执行，并解除查封的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回姜瑞雪的诉讼请求。
本院二审审理中，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为
本院认为，本案的争议焦点是姜瑞雪作为提起执行异议之诉的案外人，其享有的民事权益是否足以排除强制执行。
依据民诉法司法解释第三百一十一条的规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案系姜瑞雪提起的案外人执行异议之诉，其应当就作为不动产买受人享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。《规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，姜瑞雪主张享有足以排除强制执行的民事权益，应当举证证明符合上述情形。
结合本案已查明事实和现有证据，本院认为，姜瑞雪主张其从古县农商行处购买了案涉房屋，但古县农商行对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。
第一，古县农商行与洋洲房地产公司签订的《认购协议书》的内容虽包含出卖方及认购方基本信息、案涉房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，但是双方均认可其目的是对债的清偿，并非对房屋的购买。且《认购协议书》明确约定“本认购书为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同书》后，认购方须将本认购书交还给出卖方，协议书自动作废。”可见，双方订立《认购协议书》旨在设立预约合同并非本约合同。但在订立《认购协议书》之后，双方并未再签订正式的本约合同即商品房买卖合同。
第二，古县农商行主张其与洋洲房地产公司签订了《保管协议》，进而证明其实际占有了案涉房屋。但本案中，古县农商行未能提供确实充分的证据证明其就案涉房屋办理了入住手续、交纳了物业费、供暖费等事实，亦不足以证明古县农商行实际占有了案涉房屋。
第三，根据《还款协议书》的约定，本案属于以房抵债的情形，系以洋洲房地产公司所有的房屋抵扣其所欠古县农商行的贷款，与一般商品房买受人实际支付房屋价款以取得不动产物权的民事行为性质不同。本案各方当事人对案涉房屋的处置目的实际是为了消灭因债务人欠付银行贷款而形成的债权债务关系，与一般商品房买受人为了生活居住而支付房款购买房屋的性质亦不同。
第四，古县农商行作为专业的、具有不良资产处置经验的金融机构，在以房抵债过程中应就案涉房屋是否具有办理过户登记条件等情况具有更高的注意义务。但是，古县农商行未与洋洲房地产公司签订商品房买卖合同，没有办理备案或网签，对于未办理过户登记具有其自身的原因。
综上，本院不能认定古县农商行享有足以排除强制执行的物权期待权，其享有的债权不应优先于中信富通公司已享有的司法执行债权。据此，姜瑞雪基于在案涉房屋被法院查封后，其与古县农商行签订《房屋买卖协议》、向古县农商行交付购房款以及实际入住案涉房屋的相关事实，主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，亦不能成立，本院不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。姜瑞雪的上诉请求及上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由姜瑞雪负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
