当事人信息
原告：招商银行股份有限公司营口分行，住所地营口市站前区渤海大街东19号，统一社会信用代码912108006994495721。
主要负责人：王军，系该行行长。
委托诉讼代理人：杨盛辛、闫明，系辽宁律师事务所 律师。
被告：梁彩华，女，****年**月**日出生，汉族，住营口市西市区。
委托诉讼代理人：李平（系社区推荐），男，****年**月**日出生，汉族，住大石桥市。
被告：张洪，男，****年**月**日出生，汉族，住营口市西市区。
委托诉讼代理人：李平（系社区推荐），男，****年**月**日出生，汉族，住大石桥市。
审理经过
原告招商银行股份有限公司营口分行（以下简称招商银行营口分行）与被告梁彩华、张洪借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、二被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：一、要求二被告偿还原告贷款本金2391111.04元、利息4710.45元，并向原告支付贷款逾期利息87188.7元、罚息5210.98元、复息2507.03元，以上共计2490728.2元（前述数额暂计算至2021年2月26日），并从2021年2月27日起继续向原告支付贷款逾期利息、罚息、复息至全部给付之日止；二、要求原告对二被告所有的坐落于营口市西市区.2平方米的抵押房产行使优先受偿权；三、本案诉讼费、律师费由被告承担。
被告辩称
事实与理由：二被告系夫妻关系。2014年10月30日，原告与二被告签订了《个人购房借款及担保合同》，协议约定被告从五矿建设（营口）恒富置业有限公司购买营口市西市区.2平方米房屋而向原告申请个人购房贷款用于支付购房款，并用该房屋向原告进行抵押。被告借款金额为376万元，贷款期限为180个月，协议约定如果被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，视为违约，原告将提前收回已发放贷款的本息和相关费用。还款方式为每月等额本金还款，贷款采用浮动利率，执行利率以贷款日前一个工作日中国人民银行公布的人民币贷款基准利率，同时约定，未按约定足额偿还贷款，原告有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息等。但是，被告从2020年5月9日开始至今均未按时按额还款，其行为已严重违约，故原告行使提前收回己发放贷款的本息和相关费用，要求二被告偿还原告贷款本金2391111.04元及利息4710.45元，并向原告支付贷款逾期利息87188.7元、罚息5210.98元、复息2507.03元，以上共计2490728.2元，并从2021年2月26日起继续向原告支付贷款逾期利息、罚息、复息至全部给付之日止；为保证还款，被告张洪在同意抵押声明书、承诺书等文件上也进行了签字，因此，应当认定该贷款属于夫妻共同债务，由二被告共同承担连带责任。原告诉请对二被告所有的营口市西市区.2平方米的抵押房屋行使优先受偿权。因原告追索本案贷款产生的诉讼费、律师费，依据协议约定应由借款人承担，故要求被告承担为追索贷款而产生的诉讼费和律师费。综上，原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，请依法裁判。
被告梁彩华、张洪共同辩称：2020年5月9日的贷款答辩人已经支付，自2020年6月9日起未按约付款。答辩人同意按照原贷款合同履行，即偿还2020年6月9日至2021年6月9日应付本息，但不承担逾期利息、罚息、复息。现答辩人无力一次性清偿本息，要求按原贷款合同履行。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告梁彩华、张洪原系夫妻关系。二被告在婚姻存续期间于2014年10月30日与原告招商银行营口分行签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定原告向被告梁彩华提供贷款人民币376万元，贷款期限为180个月，贷款利率采用浮动利率，以贷款放款日前一个工作日中国人民银行公布的人民币贷款基准利率为基准利率，下浮5%执行，执行利率为年利率6.2225%。若被告梁彩华未按本合同的约定按时足额偿还贷款，原告有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。二被告以其所购登记在二被告名下的坐落于营口市西市区房产作为抵押物提供抵押担保，抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。被告张洪作为抵押人在《个人购房借款及担保合同》中签字确认。2014年11月11日办理了抵押财产的抵押权预告登记。2014年11月26日原告发放贷款376万元。被告梁彩华在之后的还款过程中未按合同约定按期足额偿还贷款本息，原告提供的贷款信息显示，被告梁彩华于2020年5月9日开始逾期，截至2021年2月26日，被告梁彩华尚欠原告贷款本息2490728.2元。另查明，开发公司已办理案涉建筑物所有权首次登记。
本院认为
本院认为：原告招商银行营口分行与被告梁彩华、张洪之间签订的《个人购房借款及担保合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，原、被告应当按照合同的约定履行各自所担负的义务。原告招商银行营口分行已按约定向指定账户放款376万元，被告梁彩华也应按约定履行还款义务。现被告梁彩华未按约定偿还贷款，该行为已构成违约，应承担违约责任。本案债务发生在二被告婚姻存续期间，且被告张洪作为抵押人在《个人购房借款及担保合同》中签字确认，借款用于购买夫妻共同财产，故本案债务应为夫妻共同债务，被告张洪应承担共同还款责任。关于抵押物优先受偿问题，新颁布实施的《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查，存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外”，根据以上规定，本案当可适用《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条的规定，因开发公司已经办理案涉建筑物所有权首次登记，所以现在本案的争议焦点为是否存在预告登记失效等情形。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，所以导致预告登记失效的法定情形为两种：一是债权消灭；二是自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，而本案债权并未消灭，所以接下来分析的重点就是本案是否存在自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记之情形。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十八条规定“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权”，根据该规定可知，设定抵押权的前提是依法取得房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案被告梁彩华、张洪至今未办理房屋所有权登记，依法未取得房屋所有权，所以本案设定抵押权的前提条件未成就，原告不能够办理抵押权登记，所以本案不存在自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记之情形，故而本案不存在预告登记失效等情形，应当认定原告的抵押权自预告登记之日起设立，原告对抵押物依法处置所得的价款享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告梁彩华、张洪于本判决生效后十日内共同偿还原告招商银行股份有限公司营口分行贷款本息2490728.2元，并从2021年2月27日起按《个人购房借款及担保合同》约定支付利息、罚息、复息至还清欠款之日止；
二、原告招商银行股份有限公司营口分行对被告梁彩华名下坐落于营口市西市区新建大街五矿铂海湾191-6-1号（营房预西字第××号）房产依法处置所得的价款享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26726元（原告已预交），由被告梁彩华、张洪共同承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。
