当事人信息
山东省泰安市岱岳区人民法院 原告：山东泰山盛世文化地产有限公司，住山东省泰安市大河水库岫湖山庄b2别墅。 法定代表人：杨正宇。 委托诉讼代理人：王超，山东望岳律师事务所 律师。 被告：武茂远，男，汉族，****年**月**日出生，住山东省泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：李秀明，系武茂远之妻。 第三人：中国工商银行股份有限公司泰安岱岳支行,住所地泰安市岱岳区长城路**。 负责人：王媛，行长。 委托诉讼代理人：杜琼，该公司员工。
审理经过
原告山东泰山盛世文化地产有限公司（以下简称盛世文化地产公司）与被告武茂远、第三人中国工商银行股份有限公司泰安岱岳支行（以下简称工商银行泰安岱岳支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛世文化地产公司的委托诉讼代理人王超，被告武茂远的委托诉讼代理人李秀明及第三人工商银行泰安岱岳支行的委托诉讼代理人杜琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告盛世文化地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告于2019年7月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》，并判令被告协助原告办理撤销网签预抵押等手续；2、请求法院依法判令被告向原告支付违约金232770.8元；3、请求法院依法判令被告向原告赔偿原告为实现债权支出的律师代理费损失14638元；4、请求法院判令被告赔偿原告解除合同违约金24719.26元、佣金9310.83元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月8日原被告签订商品房买卖预售合同一份，约定被告购买原告出售的开元盛世?裕园V4号楼22层2204室房屋一套，价格1163854元，其中首付233854元，贷款93万元，合同附件十一补充协议第一条第六款约定被告连续两期或者累计三期未按银行规定按时偿还贷款的，原告有权解除合同，并要求其支付合同价款20%的违约金，现被告已经连续三期未按时偿还银行贷款，违反合同约定，原告多次与其沟通未果，故依照合同约定，原告诉至人民法院，请求判如所诉。
被告辩称
被告武茂远答辩称：我方同意解除合同,出现逾期还款是因为家属的单位拖欠工资,并不是不想还款,原告主张违约金过高，且佣金不应当由我承担。我方不要求答辩期。 第三人工商银行泰安岱岳支行辩称：要求原被告双方解除合同后，原告将应退还给被告的房款直接向我方偿还银行贷款。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月8日，原告盛世文化地产公司与被告武茂远签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定：被告武茂远购买原告盛世文化地产公司所开发的位于楼××室房屋一套，总价款为1163854元。买受人武茂远于2019-07-03前支付首期房价款人民币233854元，占全部房价款的20%,余款人民币930000元，向银行申请贷款支付。第八条、逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在60日之内买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条、交付时间和手续，出卖人应当在2022-7-31前向买受人交付该商品房。合同附件十一《补充协议》第一条第1款第（6）项,买受人有义务按照银行或者出卖人的要求，在具备办理该商品房的抵押登记时，及时办理抵押登记并交纳相关费用，并按相关约定按时偿还借款，若买受人未按与银行签订的借款合同的约定或出卖人的要求办理该商品房的抵押登记；或在办理完成该商品房的抵押登记以前，连续两期或累计三期未按银行规定按时偿还贷款的；或其他因买受人的原因导致银行划扣出卖人保证金或对出卖人造成其他损害的；买受人有上述情形之一的，出卖人有权解除本合同、收回该商品房，并由买受人承担全部房价款20%的违约金，买受人并向出卖人承担赔偿责任，赔偿范围包括银行划扣的保证金本金及利息、诉讼费用、律师代理费以及因其他因此造成的损失。合同附件十一《补充协议》第六条第2款，如因买受人原因导致买卖合同及本补充协议解除或终止的，买受人应向出卖人支付总房款2%的违约赔偿金，并赔偿因此给出卖人造成的损失。出卖人因签署买卖合同及本补充协议而产生的全部税费、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由买受人承担。出卖人有权在退还买受人全部房款前将违约赔偿金和上述税费先行予以扣除。第3款，无论何种原因买卖合同解除或终止后，买受人应在出卖人发出通知之日起10日内，配合出卖人办理合同备案或预告登记等手续的撤销手续；否则，每逾期一天，买受人按照全部房价款万分之二向出卖人支付违约金。第7款第（2）项，买受人以按揭付款方式购房的，则买受人、出卖人与按揭银行三方久就买卖合同、借款合同、保证合同等的善后事宜达成一致意见并签订相关协议，出卖人按照三方协议的约定，将买受人支付的购房款本金退还买受人，并向买受人支付已付全部房款2%的违约金；买受人尚欠银行的按揭贷款及利息，出卖人有权直接返还给银行。 2019年7月17日，被告武茂远作为借款人与第三人工商银行泰安岱岳支行作为贷款人签订《个人购房借款/担保合同》，贷款人根据借款人的申请，同意向借款人武茂远发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币930000元。第十四条、违约及违约责任，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权要求借款人限期纠正违约行为、有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，有权解除本合同，有权要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。第十七条、费用，如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费/仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用。第三十六条、送达及诉讼/仲裁文书送达地址确认，借款人、担保人承诺，本合同项下约定的本方送达地址正确无误，如送达地址变更，借款人、担保人有义务及时书面通知贷款人。贷款人向约定的送达地址或借款人、担保人另行书面通知的地址寄送相关文件，即视为已向受送达人履行了通知义务，如因地址变更未及时通知贷款人造成的一切后果由借款人与担保人承担。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，工商银行泰安岱岳支行于2019年8月1日向借款人武茂远发放贷款930000元。工商银行泰安岱岳支行于2021年5月31日签发个人逾期贷款催收函，载明：截至2021年5月30日，借款人武茂远已连续4期未按合同约定还款，共拖欠贷款人工商银行泰安岱岳支行贷款本息20019.6元。截止本案庭审，被告尚欠第三人贷款本金881771.12元，利息3621.75元。2018年7月10日，原告作为甲方与案外人济南众汇房地产经纪有限公司泰安分公司作为乙方签订《开元盛世?裕园房屋销售中介服务全程代理合同》，约定由乙方作为甲方在开元盛世?裕园的全程独家销售代理，甲方于取得预售许可证后5日内将《委托销售代理房号明细表》提供给乙方，以保证该小区销售计划顺利实施。由甲方洽谈的团购客户由乙方接待并成交的，计入乙方销售业绩，且统一按合同额的0.8%结算销售代理佣金。2019年8月20日，原告向济南众汇房地产经纪有限公司泰安分公司转账200万元，并注明用途为代理费，其中含案涉房屋佣金9310.83元。原告为实现其债权，委托山东望岳律师事务所提起民事诉讼，支付诉讼代理费14638元。 以上事实有山东省新建商品房买卖合同（预售）、个人购房借款合同、贷款欠息明细表、逾期贷款催收函、委托代理合同、代理费收据、中介服务全程代理合同、证明、网银付款回单等证据在案证实。
本院认为
本院认为，原告与被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应自觉履行。上述合同签订后，被告武茂远未按约定偿还贷款本息，已构成违约，依法应承担违约责任。根据原、被告双方在合同附件十一《补充协议》中的约定，买受人连续两期或累计三期未按银行规定按时偿还贷款的，出卖人有权解除本合同、收回该商品房。本院于2021年6月15日通过山东法院短信送达平台向被告武茂远送达了民事起诉状，原告解除合同通知已送达被告，故原被告双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》已于2021年6月15日解除，原告有权要求被告协助办理网签备案及预抵押等手续的撤销手续。对于原告主张的违约金部分，其要求被告按全部房价款的20%支付逾期还款违约金，同时要求被告支付解除合同违约金24719.26元。本院认为，违约金本质属补偿性质，系为了弥补守约方因违约方的违约行为所遭受的损失。具体到本案，原告并未举证证实其作为守约方因被告的违约行为而造成的损失，故本院对原告的该项主张不予支持。对于原告主张的律师费，因原、被告双方在买卖合同中明确约定，因买受人原因导致买卖合同及补充协议解除或终止的，出卖人因签署买卖合同及补充协议而产生的全部税费、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由买受人承担，故对原告主张律师费14638元及销售佣金9310.83元由被告承担的诉讼请求，本院依法予以支持。对于合同解除后购房款如何返还的问题，根据原、被告在合同附件十一《补充协议》第六条中的约定，因买受人原因导致买卖合同及本补充协议解除或终止的，出卖人有权在退还买受人全部房款前将违约赔偿金和上述税费先行予以扣除，且有权在买受人尚欠银行按揭贷款及利息的情况下，直接返还给银行。现第三人辩称在合同解除后，原告应将退还给被告的购房款，优先偿还银行贷款，本院予以支持。原告应返还被告的购房款，应先抵销被告应承担的律师代理费、销售佣金，再对被告欠付第三人工商银行泰安岱岳支行的银行贷款进行偿还，剩余部分返还给被告。根据第三人工商银行泰安岱岳支行的陈述，可以确认被告武茂远截至2021年8月5日，尚欠本金881771.12元、利息3621.75元，共计885392.87元。案涉房屋总房款1163854元抵扣律师费14638元及销售佣金9310.83元为1139905.17元，抵扣截至2021年8月5日尚欠银行本息885392.87元后为254512.3元，该款项再抵扣自2021年8月6日至本判决生效之日止的欠付利息等其他费用后，应由原告退还给被告武茂远，具体退还金额以第三人系统生成欠付数额为依据。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、原告山东泰山盛世文化地产有限公司与被告武茂远于2019年7月8日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》于2021年6月15日解除，被告武茂远于本判决生效之日起十日内协助原告山东泰山盛世文化地产有限公司办理网签备案及预抵押等手续的撤销手续； 二、原告山东泰山盛世文化地产有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国工商银行股份有限公司泰安岱岳支行退还截至2021年8月5日的购房贷款本息885392.87元，2021年8月6日至本判决生效之日止的退还金额以第三人系统生成欠付数额为依据； 三、原告山东泰山盛世文化地产有限公司于本判决生效之日起十日内以254512.3元抵扣自2021年8月6日至本判决生效之日止的欠付利息等其他费用之后的剩余金额向被告武茂远退还购房款，抵扣金额以第三人系统生成欠付数额为依据； 四、驳回原告山东泰山盛世文化地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2761元，由被告武茂远承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判人员
审 判 员 李 冉
裁判日期
二〇二一年八月十三日
审判辅助人员
法官助理 王丽君 法官助理 吴振锋 书 记 员 张 娜
