当事人信息
异议人（案外人）:蒋晓晴，女，****年**月**日出生，住南京市玄武区。 申请人：南通炎黄福宇房地产开发有限公司，住所地南通市通州区。 法定代表人：边照亮，该公司董事长。 被申请人：南京宁华物产有限公司，住所地南京市鼓楼区。 法定代表人：孙谷。
审理经过
申请人南通炎黄福宇房地产开发有限公司（以下简称炎黄福宇公司）与被申请人南京宁华物产有限公司（以下简称宁华公司）商品房销售合同纠纷仲裁一案仲裁保全过程中，案外人蒋晓晴对本院查封江苏省南京市鼓楼区××路××号××幢××室房产（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院于2021年5月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审查终结。 本院查明，申请人炎黄福宇公司与被申请人宁华公司商品房销售合同纠纷仲裁一案仲裁过程中，炎黄福宇公司申请财产保全，本院于2020年7月6日作出（2020）苏06财保3号民事裁定：冻结被申请人宁华公司银行存款245126489.34元，或查封、扣押其相应价值的其他财产、权益。同日，本院又作出（2020）苏06执保40号民事裁定：冻结被申请人宁华公司银行存款245126489.34元，或查封、扣押其相应价值的其他财产、权益。执行实施中，本院于2020年7月9日查封了宁华公司名下案涉房产。 异议人蒋晓晴提出异议称，请求依法解除对案涉房产的查封。事实和理由：2018年9月7日，异议人蒋晓晴与宁华公司签订了《××路××号商品房现售合同》，合同约定蒋晓晴向宁华公司购买案涉房产，异议人已于2018年12月按照合同约定支付了全部购房款3674350元，并已实际占有该房屋，但尚未办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条第二款规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。异议人为善意第三人，并无过错，请求法院将案涉房产予以解封。 炎黄福宇公司未到庭亦未提交书面答辩意见。
被申请人述称
宁华公司述称：异议人陈述的情况属实。 另查明，2018年9月21日，宁华公司（甲方）与蒋晓晴（乙方）签订《〈××路××号〉商品房现售合同》，合同约定：“……乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为16411.41元/平方米，总价款合计（大写）叁佰陆拾柒万肆仟叁佰伍拾元整……乙方应按下列方式和时间向甲方支付合同价款：分期付款：1、乙方应于2018年9月10日前支付首付款1844350元整（含定金叁万元整）；2、乙方应于2018年12月12月15日前支付第二批购房款1000000元整；3、乙方应于2019年1月31日前支付剩余尾款830000元整……甲方应于2015年03月31日前向乙方交付该商品房。2018年9月7日、2018年12月5日、2018年12月24日，蒋晓晴分别向宁华公司缴纳购房款1844350元、1000000元、830000元，宁华公司向蒋晓晴开具了不动产销售发票，并将上述购房款记入公司记账凭证。2018年10月8日，宁华公司就案涉房屋向蒋晓晴出具《江山汇金客户资料交接表》，要求物业部门配合办理入驻手续。 再查明，2019年11月15日，蒋晓晴（甲方、原房主）、南京汇锦汽车服务有限公司（乙方、租户）与南京华能南方实业开发股份有限公司（丙方、物业公司）三方签订《前期物业管理服务合同》补充协议，约定：“……甲、乙、丙三方确认：同意于2019年9月10日起，由乙方代甲方向丙方支付原合同项下约定的南京市鼓楼区××路××号××-××幢××层××室，每平方米8元建筑面积223.89平方米，全年物业费21493.44元，在签订补充协议后乙方一次性支付2019年9月10日-2020年9月9日物业服务费用，共计21493.44元，物业服务费于每年的9月10日前缴纳……”之后，南京汇锦汽车服务有限公司缴纳了案涉房产2019年、2020年的物业费用及水电费用。 以上事实有异议人蒋晓晴提供的《〈××路××号〉商品房现售合同》、《前期物业管理服务合同》补充协议、物业费、水电费发票及宁华公司提供的公司账册记账凭证等证据证明，本院予以确认。
本院认为
本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人蒋晓晴与宁华公司在本院查封案涉房产前，已就案涉房产签订了合法有效的买卖合同，并依约支付了全部购房款，且在法院查封前已实际占有使用案涉房产。虽然案涉房产尚未过户到蒋晓晴名下，但蒋晓晴购买案涉房产时间不足两年，并未明显超过办理房产登记的合理期限。且作为买受人，蒋晓晴无法预知其支付全部价款并已实际占有使用的案涉房产会因另案被查封，故案涉房产未办理过户登记，异议人蒋晓晴没有过错。综上，异议人蒋晓晴的异议请求符合上述司法解释规定排除执行的情形，本院予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
本案裁判结果
中止本院（2020）苏06执保40号案对南京市鼓楼区××路××号××幢××室房产的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判人员
审 判 长 金建飞 审 判 员 刘 瑜 审 判 员 张志刚
裁判日期
二〇二一年六月七日
审判辅助人员
法官助理 杨俊华 书 记 员 张校烨
