当事人信息
原告：金碧物业有限公司自贡分公司，住所地四川省自贡市沿滩区沿滩新城区恒大绿洲二期1号楼1楼。
负责人：蒲军，总经理。
委托诉讼代理人：高康竞，四川致高律师事务所 律师。
被告：张慧伊，女，汉族，****年**月**日出生，住四川省宜宾市叙州区（原宜宾县。
被告：张富洪，男，汉族，****年**月**日出生，住四川省宜宾市叙州区（原宜宾县。
审理经过
原告金碧物业有限公司自贡分公司（以下简称“金碧物业”）与被告张慧伊、张富洪物业服务合同纠纷一案,本院诉前调解未果后立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金碧物业的委托诉讼代理人高康竞，被告张慧伊、张富洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告金碧物业向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告立即支付原告欠缴的自2016年2月1日至2020年10月31日物业服务费10,250元及逾期支付违约金25,311.3元（按照每日欠缴费用千分之三的标准支付至实际清缴之日，暂计算至2020年10月31日为25,311.3元）；2.判令被告承担本案诉讼费、保全费、公告费。事实及理由：被告于2014年5月14日与开发商恒大地产集团自贡有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得自贡恒大绿洲二期3幢1004号房，建筑面积为112.39㎡。2014年11月28日，被告完成了房屋接收手续。根据原告与恒大地产集团自贡有限公司签订的《前期物业服务委托合同》以及原、被告于2014年11月28日签订的《前期物业服务协议》，高层住宅物业服务费为1.6元/平方米/月，被告应每月向原告按照前述标准支付物业服务费，如被告逾期支付物业服务费，应按欠缴物业服务费总额3‰/天的标准向原告支付违约金。上述合同生效后，原告依约提供物业管理服务，但被告未按约支付物业服务费。自2016年2月1日至2020年10月31日，被告拖欠物业费已达56个月，应支付的物业服务费10,250元及逾期支付违约金25,311.3元。因原告多次请求被告支付物业费未果，故诉至法院。
被告辩称
被告张慧伊、张富洪共同辩称：未交物业费是事实，但被告方购买的是精装房，保质期是5年，被告方住房2年后联系楼栋管家，房子有质量问题，房屋2年内就维修多次，房屋漏水问题到现在也没有处理好，所以拒交物业费没有违约，不应当支付违约金。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》复印件、售楼证明书复印件、《自贡恒大绿洲前期物业服务协议》、微信聊天记录、欠费明细等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
被告张慧伊、张富洪与案外人恒大地产集团自贡有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了自贡恒大绿洲3-1004号房屋。2014年11月28日，被告张慧伊、张富洪办理了接受手续，并与原告金碧物业签订了《自贡【恒大绿洲】前期物业服务协议》（以下简称物业服务协议），协议主要内容为：商品房的建筑面积为112.39平方米；物业管理服务内容为房屋共用部分的维护和管理，房屋共用设施设备的运行、维护和管理，环境卫生，秩序维护，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理；高层的物业服务费标准为每月每平方米1.6元，包含了公共水费、电费的分摊；物业费交纳时间为每月7日前/每季度首月7日前/每半年首月7日前；未按约定的收费标准和时间交纳有关费用时，物业可向业主要求补交。合同签订后，被告交纳了至2016年1月31日的物业服务费，并自2016年2月1日起，未再交纳物业服务费。被告欠费后，原告采取微信方式向被告催收未果后，于2021年3月15日诉至法院。
本院认为
本院认为，原告与二被告签订的物业服务协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，合同双方应按约定全面履行合同义务。根据该协议的约定，被告张慧伊、张富洪最迟应在每月7日前交纳物业服务费。庭审中，被告张慧伊、张富洪承认拖欠从2016年2月1日起至2020年10月31日的物业服务费，本院予以确认。故原告金碧物业要求被告张慧伊、张富洪立即支付物业服务费10,250元（1.6元/平方米/月×112.39平方米×57个月=10,250元）的主张，本院予以支持。
被告张慧伊、张富洪以房屋存在质量问题为由进行抗辩，根据物业服务协议的约定，房屋质量并不在物业服务范围内，故被告张慧伊、张富洪的抗辩理由不成立，本院不予采信，其可针对房屋质量问题另行主张权利。原告金碧物业要求二被告从2016年2月1日起按欠缴物业费总额0.3%/每日支付违约金的主张，由于双方签订的物业服务协议中并未明确约定的违约金标准，故原告金碧物业的主张的违约金标准没有合同约定和法律依据，本院不予支持。但二被告拒交物业费的行为确已构成违约，应当承担违约责任。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020修正）》第十八条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50%计算逾期付款损失。”在原告提交证据中，不能确定原告向被告催交物业费的具体时间，故对被告逾期交纳物业费承担的违约金，本院酌情确定自原告金碧物业向本院提起诉讼之日起即2021年3月15日起以被告张慧伊、张富洪拖欠物业服务费10,250元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准的1.5倍计算至物业服务费付清之日止。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号）第九十条规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告张慧伊、张富洪于本判决生效之日起十日内支付原告金碧物业有限公司自贡分公司物业服务费10,250元及违约金（违约金以10,250元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准的1.5倍从2021年3月15日起计算至物业服务费付清之日止）；
二、驳回原告金碧物业有限公司自贡分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计25元，由被告张慧伊、张富洪负担（原告金碧物业有限公司自贡分公司起诉时已预交，被告张慧伊、张富洪于本判决生效之日起十日内直接支付给原告金碧物业有限公司自贡分公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。
本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
