当事人信息
案外人：谭德照，男，****年**月**日出生，汉族，户籍地址：开平市，现住开平市。
申请执行人：阙承良，男，****年**月**日出生，汉族，住重庆市合川区。
被执行人：开平市龙发建筑工程有限公司，住所地：开平市水口镇龙德北路17号之一。统一社会信用代码：914407835666434277。
法定代表人：冯永发。
被执行人：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：开平市水口镇绿苑别墅区C-14号。统一社会信用代码：91440783775096968A。
法定代表人：邝锦标。
审理经过
本院在执行（2021）粤0783执1474号申请执行人阙承良与被执行人开平市龙发建筑工程有限公司（以下简称龙发公司）、开平恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威公司）建设工程合同纠纷一案过程中，案外人谭德照于2021年6月25日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于同年7月6日举行了听证。本案现已审查终结。
原告诉称
案外人谭德照向本院提出异议请求：对依据（2020）粤0783民初2779号民事裁定书作出的执行行为有异议，请求解除对开平市屋的查封，中止对该房屋的执行。事实和理由：开平市是案外人于2017年6月11日向开平恒威房地产开发有限公司购买，案外人已通过首付款和按揭付清全部购房款，恒威公司已开具发票给案外人，案外人已入住该房。案外人在办理房屋产权登记手续时得知房屋被贵院查封，贵院的查封是错误的，应解除查封。
答辩情况
申请执行人阙承良、被执行人龙发公司、恒威公司均未发表意见。
本院查明
本院查明，原告阙承良与被告开平市龙发建筑工程有限公司、开平恒威房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，本院于2020年7月8日作出（2020）粤0783民初2779号民事裁定书，裁定冻结被申请人龙发公司、恒威公司的银行存款23000000元或查封、扣押相应价值的财产。随后，本院以（2020）粤0783执保521号案于2020年8月12日查封坐落开平市（以下简称涉案房屋）。2021年2月8日，本院作出（2020）粤0783民初2779号民事判决，判决龙发公司向阙承良支付工程款21866831.01元及相应利息，恒威公司承担连带清偿责任。该判决于****年**月**日出生法律效力。后因龙发公司和恒威公司未按判决内容履行，阙承良向本院申请强制执行，本院立案执行，案号为（2021）粤0783执1474号。该案件正在执行过程中。
另查明，2016年1月26日，谭德照的妻子罗珠宝和恒威公司签订一份《恒富广场认购书》，约定罗珠宝向恒威广场购买涉案房屋，购房价格为335000元，其中定金20000元、首期房款115000元和银行按揭贷款200000元。随后，谭德照向恒威公司支付了定金和首期房款合共135000元，恒威公司于2016年1月28日出具《首期款确认书》一份交谭德照收执。该《首期款确认书》载明：“现确认收到客户谭德照交来购买开平市0元”。2016年2月23日，谭德照和中国银行股份有限公司江门开平支行（以下简称中国银行）签订合同编号为ＪＧＭＡＡＡ20160053的《个人一手住房贷款合同》，约定谭德照向中国银行办理涉案房屋的按揭贷款手续，贷款金额为200000元。中国银行于2016年2月24日将贷款200000元发放至恒威公司账户，并于2016年3月10日办理涉案房屋预告抵押登记手续。贷款发放后，谭德照按照贷款合同约定每月向中国银行清偿贷款本息。
2017年6月11日，谭德照与恒威公司补签合同编号为0161822的《广东省商品房买卖合同》，约定谭德照向恒威公司购买涉案房屋，购房价格为335000元，付款方式为支付首期款、余款按揭付款，交付日期为2017年8月31日前。2017年6月16日，恒威公司向谭德照出具金额为335000元的涉案房屋购房发票。2017年8月28日，谭德照支付涉案房屋契税3190.48元。2019年，恒威公司将涉案房屋交付谭德照使用，该房屋由谭德照及其亲属实际占有使用至今。另查，涉案房屋于2016年办理预告登记，预告权利人为谭德照，预告义务人为恒威公司。因恒威公司涉入多宗诉讼，一直未能为谭德照办理涉案房屋的权属登记手续。
本院认为
本院认为，因被执行人龙发公司、恒威公司拒不履行（2020）粤0783民初2779号民事判决书确定的义务，阙承良向本院申请强制执行，本院立案执行，案号为（2021）粤0783执1474号。（2020）粤0783民初2779号案件诉讼阶段保全查封的涉案房屋，在进入执行程序后依法自动转为该执行案件的查封财物。现案外人谭德照对查封标的—涉案房屋主张实体权利而提出异议，以排除对该房屋的执行行为，属案外人对执行标的提出的执行异议，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，根据谭德照的陈述及其提供的证据，谭德照的妻子罗珠宝和恒威公司于2016年1月26日签订《恒富广场认购书》、谭德照和恒威公司于2017年6月11日签订正式的《商品房买卖合同》，约定谭德照向恒威公司购买涉案房屋。该认购书和商品房买卖合同均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应合法有效。上述认购书和购房合同的签订时间远早于本院对涉案房屋的查封时间（2020年8月12日），且已办理预告登记手续，由此可排除谭德照和恒威公司恶意串通和规避执行的可能性。其次，根据谭德照提供的水电费、有线电视费缴纳单据，涉案房屋已自2019年起由谭德照实际占有使用至今。再次，根据恒威公司出具的《首期款确认书》、谭德照和中国银行签订的《个人一手住房贷款合同》及贷款转账凭证、贷款清偿明细等，涉案房屋所涉购房款335000元已由谭德照通过支付首期款135000元、余款200000元办理银行按揭贷款的方式于2016年3月前付清给恒威公司，恒威公司亦已向谭德照开具等额购房发票。最后，谭德照已和恒威公司于2017年6月11日签订正式《商品房买卖合同》，随后亦支付了房屋契税，但因恒威公司涉入多宗诉讼导致一直未能办理权属登记手续，谭德照对此不具有过错。综上，谭德照在涉案房屋被本院查封前已和恒威公司签订合法有效的商品房买卖合同、付清全部购房款，并对该房屋进行合法占有使用，后非因谭德照自身原因和过错导致无法办理权属转移登记手续，谭德照对涉案房屋享有的权利能够阻却阙承良基于其与龙发公司、恒威公司的金钱债权申请的强制执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，谭德照主张中止对涉案房屋的执行于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条的规定，裁定如下：
本案裁判结果
中止对坐落开平市的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
