当事人信息
申请执行人：四川三洲鸿毅物业管理有限公司，住所地成都市成华区槐树店路长融街30号5栋1单元1层4号，统一社会信用代码91510108321604497G。
法定代表人：余建波，总经理。
被执行人：资阳市发盈房地产开发有限公司，住所地四川省资阳市雁江区外环路309号，统一社会信用代码91512000555768304U。
法定代表人：张辉正，总经理。
委托诉讼代理人：敖翔，四川明炬（资阳）律师事务所 律师。
审理经过
本院在执行（2020）川2002执2261号申请执行人四川三洲鸿毅物业管理有限公司（以下简称三洲物业）与被执行人资阳市发盈房地产开发有限公司（以下简称发盈公司）物业服务合同纠纷一案中，案外人林军对执行位于资阳市雁江区的房屋（以下简称案涉房屋），提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。
原告诉称
异议人林军提出异议请求：1、立即中止资阳市雁江区人民法院（2020）川2002执2261号案件执行,依法裁定案涉房屋给申请人,申请人补给发盈公司258020元后,该房屋所有权归异议人林军所有。2、执行异议费用由被异议人承担。事实与理由，2016年7月29日,段毅请申请人林军做被异议人发盈公司在仁德东路、××交叉口××锦绣××苑房屋修建的保温工程，执行异议人和资阳市第二建筑工程公司、段毅签订了《外墙保温专业分包施工合同》。2019年8月29日，该工程完工进行结算，资阳市第二建筑工程公司、段毅还欠异议人林军33万元工程款。2019年8月26日，资阳市建设局建管科协调后，发盈公司支付了申请人5万元工程款，,还欠执行异议申请人28万元。执行异议申请人林军和被异议人发盈公司、资阳市第二建筑工程公司、段毅达成协议约定案涉房屋由房管局锁定，由执行异议人林军补足购屋差额款258020元，案涉房屋归异议人所有。资阳市雁江区人民法院（2020）川2002执2261号判决书（裁决书，处罚决定书）的强制执行过程中，因为：1、被异议人欠物业公司的债务在后，执行异议人林军的债权在前；申请人的款项属于民工劳务工资；2、申请人愿意将该房屋超过民工工资部分用现金购买，也可以将该笔款项给执行申请人，达到了既维护了农民工的合法权益，也让申请人的利益得到一定的保障，更利于社会的和谐和稳定；3、依法裁定异议成立，使两个案件得到了圆满的解决，减少了诉讼、执行程序，降低了申请人的诉讼成本，更节省了审判资源。为维护执行异议人的和执行申请人的利益和社会和谐稳定，特此依照相关法律规定，异议人依法提出本执行异议，请法院依法裁定。
异议人为证明自己的主张，提供了如下证据（复印件）：
1.异议人身份证、资阳市雁城建筑安装工程有限公司营业执照、法定代表人证明、吴平身份证、内资企业登记基本情况表2份、四川省人口信息（户籍）证明；
2.外墙外保温专业分包施工合同2份；
3.承诺书；
4.锁定房源用于担保的申请书；
5.协议书；
6.证人出庭作证申请书、董某身份证、授权委托书、资阳市雁江区宝台法律服务所函、法庭笔录；
7.（2021）川2002民初687号民事裁定书。
请求情况
申请执行人三洲物业称，不同意异议人的意见，请法院依法裁决。
答辩情况
被执行人发盈公司称，一、发盈公司不应承担《协议书》中的担保责任。《公司法》第十六条第一款规定：公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议。最高法院《九民会议纪要》第十八条规定：只要债权人能够证明其在订立担保合同时对董事会决议或者股东（大）会决议进行了审查，同意决议的人数及签字人员符合公司章程的规定，就应当认定其构成善意，但公司能够证明债权人明知公司章程对决议机关有明确规定的除外,据此，原告有义务审查发盈公司关于承担本案担保责任的董事会决议或者股东会决议，发盈公司也从未对承担本案担保责任举行过董事会决议或者股东会决议。因此根据相关规定，虽然发盈公司在《协议书》中盖章确认，但发盈公司并无相应的签章记录，且对于本案的担保事宜发盈公司亦无公司股东会决议，签订《协议书》不是发盈公司的真实意思表示。林军与发盈公司在订立担保合同时未对发盈公司是否有股东会决议进行审查，在明知发盈公司无相关股东会决议的情况下，仍旧签署了《协议书》，其存在恶意，《协议书》中的关于发盈公司的担保内容应属无效，发盈公司不应承担担保责任。二、即使最终法院认定发盈公司应当承担担保责任，根据《协议书》第四款：“自本协议生效后半年内，丙方可自主销售锁定房屋，乙方并同意按丙方要求配合办理房屋解除锁定手续。销售后，丙方同意甲方从销售价款中再借支28万元，甲方并委托丙方将该款项直接支付给乙方。支付后，丙方的担保责任终止。若自本协议生效后半年丙方未销售锁定房屋，则房屋由乙方按6280元／㎡购买（双方按相关部门规定办理程序完善手续），由乙方将购房款全额一次性支付给丙方存入监管账户：遂宁市商业银行资阳分行，账号：50×××17，同时乙方现金支付丙方市房地产管理局已预交存专项维修资金人民币：4237.50元，丙方收款后同意甲方借支28万元，甲方并委托丙方直接支付乙方。支付后，丙方的担保责任终止。”根据该约定，本协议生效已超半年，而锁定房屋并未销售，林军应依约按6280元／㎡购买该房屋并将购房款全额一次性支付给发盈公司后，发盈公司才会承担担保责任，由此可见，即使发盈公司应当承担担保责任，该担保责任也应为附条件的担保责任，即原告履行相关约定购买房屋并向发盈公司全额支付房款后，该担保责任才成就，因此发盈公司在林军没有履行相关义务的前提下，不存在承担任何担保责任。综上，请求法院查明事实真相，裁决申请人林军的执行异议不成立。
查明，三洲物业与发盈公司物业服务合同纠纷一案，三洲物业于2019年11月26日向本院提起诉讼，本院于2020年2月18日作出（2019）川2002民初5925号《民事判决书》，判决“一、被告资阳市发盈房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告四川三洲鸿毅物业管理有限公司物业费230,923.5元;二、被告资阳市发盈房地产开发有限公司于本判决生效后平日内支付原告四川三洲鸿毅物业管理有限公司装修费20,000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,532元，由被告资阳市发盈房地产开发有限公司负担。”发盈公司不服，向四川省资阳市中级人民法院提出上诉，2020年7月2日，四川省资阳市中级人民法院作出（2019）川20民终222号《民事判决书》，判决：“一、维持四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初5925号民事判决第一项，即“被告资阳市发盈房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告四川三洲鸿毅物业管理有限公司物业费230,923.50元”；二、撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初5925号民事判决第二项，即“被告资阳市发盈房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告四川三洲鸿毅物业管理有限公司装修费20,000元”；三、驳回被上诉人（原审原告）四川三洲鸿毅物业管理有限公司其他诉讼请求。如果上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,532元，由上诉人资阳市发盈房地产开发有限公司负担2,330元，被上诉人四川三洲鸿毅物业管理有限公司负担202元。二审案件受理费5,064元，由上诉人资阳市发盈房地产开发有限公司负担4,664元，被上诉人四川三洲鸿毅物业管理有限公司负担400元。”判决生效后，被执行人发盈公司未履行生效法律文书确定的义务，三洲物业于2020年8月14日，向本院申请执行。本院于当日立案，案号（2020）川2002执2261号。执行过程中，本院作出（2020）川2002执2261号《执行裁定书》及《协助执行通知书》，查封了被执行人发盈公司所有的案涉房屋。异议人认为本院的执行行为损害其合法权益，向本院提出书面异议，请求中止本院（2020）川2002执2261号案件执行，在异议人补足购房款后，裁定案涉房屋归异议人所有。
另查明，2019年8月26日，四川省资阳市第二建筑工程公司承建“锦绣佳苑”建设工程的项目负责人段毅（甲方）、资阳市雁城建筑安装工程有限公司代理人林军（乙方）、发盈公司（丙方、担保方）三方签订《协议书》，载明：“因甲方欠乙方“锦绣佳苑”项目外墙内保温工程尾款经结算为33万元，由资阳市住房和城乡建设局协调,甲方项目负责人段毅承诺2019年1月31日前支付乙方（代理人林军）尾款；若甲方未支付，则丙方对尾款33万元承担一般保证责任，用“锦绣佳苑”未售房源中xxxx号房屋锁定担保（见附件1:段毅与林军于2016年7月29日签订的《建设工程分部、分项单包合同书》；2：锁定房源用于担保的申请书）。现甲方未按承诺时间支付乙方尾款，经三方协商达成如下协议：一、三方确认：丙方担保此尾款33万元是由市住建局协调的。丙方xxxxx号房屋价值超过担保尾款33万元，并已在市住建局锁定。二、乙方承诺：农民工工资已领发放完，保证未拖欠工资，如有虚假，自愿承担相应法律责任。三、本协议生效后，在乙方前述承诺属实的基础上，丙方同意由甲方借支伍万元，甲方并委托丙方将该款项直接支付给乙方。支付后，丙方锁定房屋担保款项变更为28万元。四、自本协议生效后半年内，丙方可自主销售锁定房屋，乙方并同意按丙方要求配合办理房屋解除锁定手续。销售后，丙方同意甲方从销售价款中再借支28万元，甲方并委托丙方将该款项直接支付给乙方。支付后，丙方的担保责任终止。若自本协议生效后半年丙方未销售锁定房屋,则房屋由乙方按6280.00元／ｍ2购买（双方按相关部门规定办理程序完善手续），由乙方将购房款全额一次性支付给丙方存入监管帐户：遂宁市商业银行资阳分行，帐号：50×××17,同时乙方现金支付丙方市房地产管理局已预交存专项维修资金人民币:4237.50元，丙方收款后同意甲方借支28万元，甲方并委托丙方直接支付乙方。支付后，丙方的担保责任终止。
五、丙方按前述约定承担工程尾款担保责任后，丙方有权自主选择向甲方追偿或通过在与段毅结算时解决。六、若本协议履行前或履行过程中，甲方已将剩余工程尾款支付乙方，则丙方不需再承担保证责任，丙方凭本协议书申请市住建局自动解除锁定房源，且乙方应无条件地配合解除锁定房源。…”协议签订后，丙方发盈公司的案涉房屋至今尚未售出，乙方林军亦未依约一次性支付购房款，双方也未按约定办理、完善相关手续，同时，异议人也未实际占有使用案涉房屋。2021年1月21日，林军以发盈公司、四川省资阳市第二建筑工程公司、段毅为被告，资阳市雁城建筑安装工程有限公司为第三人向本院起诉，请求：1.判决被告发盈公司、四川省资阳市第二建筑工程公司、段毅在判决生效30天内将林军锁定的“发盈锦绣佳苑”xxxxx号房屋不动产所有权登记给原告林军，原告林军补给被告发盈公司258,020元后，发盈锦绣佳苑”xxxxx号85.4平方米房屋归原告林军所有；2.诉讼费由三被告承担。2021年2月26日，本院作出（2021）川2002民初687号《民事裁定书》，以案涉房屋在执行程序中被查封为由，驳回原告林军的起诉。
本院认为
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。从本案异议人林军与段毅、被执行人发盈公司三方签订《协议书》的内容看，异议人林军与被执行人发盈公司不存在直接的债权债务关系，发盈公司承诺案涉房屋出售后，再借支28万元给段毅，用于支付段毅欠异议人林军的工程款，故该协议属于附条件的垫付（借支）协议。根据现有证据，案涉房屋至今尚未对外售出，异议人林军也未依约支付购房款实施购买行为，可见，就《协议书》而言，所约定的条件并未成就，异议人林军也未取得案涉房屋，但异议人却以此主张排除法院对案涉房屋的执行，其理由显然不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
本案裁判结果
驳回异议人林军的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
