当事人信息
案外人：杨君，男，****年**月**日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 申请执行人：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行。住所地：沈阳市大东区小二台子二号。 负责人：李晓峰，该行行长。 被执行人：辽宁宏缘商业地产开发有限公司。住所地：沈阳市大东区观泉路50号。 法定代表人：郑宝信，该公司经理。 被执行人：谷实，女，****年**月**日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
审理经过
在本院执行沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）与辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实金融借款合同纠纷一案中，案外人杨君于2021年6月28日对本院裁定查封宏缘公司位于沈阳市大东区观泉路50-9号1-6-1号房屋向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
请求情况
案外人杨君称，请求解除对案涉房屋的查封。事实及理由：杨君于2014年2月27日与宏缘公司签订了《商品房买卖合同》，购买了宏缘公司位于沈阳市大东区××号××房产，已支付全部房款并入住至今，宏缘公司给其开具了正式购房发票。辽宁省高级人民法院查封了该房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条的规定，请求解除查封。
本院查明
本院查明，杨君与宏缘公司于2014年2月27日签订《商品房买卖合同》，约定杨君购买宏缘公司位于沈阳市大东区××号××号房屋，建筑面积136.98平方米，房屋用途为住宅，房屋总价款543，371元整。合同写明买受人于签合同当日已交齐全部房款543，371元（含定金）。同日，宏缘公司为其开具了全部购房款的收款收据。2014年5月17日宏缘公司向杨君出具入住通知书，同日杨君交纳了案涉房产的水费、电费等费用。 本院在审理农商行大东支行与宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案中，根据农商行大东支行的保全申请，于2014年10月23日作出（2014）辽民二初字第54号民事裁定书，并于当日裁定查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产（含案涉房产）。2014年12月9日本院作出（2014）辽民二初字第54号民事判决书，判令宏缘公司给付农商行大东支行贷款本金173,353,460.86元及利息；农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权。本院在执行过程中，于2016年10月25日作出（2015）辽执二字第65号执行裁定书，又查封了上述房产。
本院认为
本院认为，本案争议的焦点为杨君对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，杨君在本院查封案涉房产之前已与宏缘公司签订了合法有效的书面买卖合同，并全额支付合同约定的购房款。宏缘公司出具的入住通知书、杨君的缴费收款收据应视为杨君在本院查封之前已合法占有案涉房屋，且现有证据无法证明未办理过户登记是杨君自身原因所致。根据上述司法解释的规定，杨君对案涉房屋所享有的权利足以排除人民法院的强制执行。故杨君关于请求解除对案涉房屋查封的异议理由成立，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：
本案裁判结果
中止对沈阳市大东区观泉路50-9号第6幢1-6-1号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判人员
审 判 长 张华 审 判 员 张辉 审 判 员 李念
裁判日期
二〇二一年七月十二日
审判辅助人员
法官助理 刘倩 书 记 员 孙迪
