当事人信息
委托诉讼代理人：范彩霞，盐湖区法律援助中心律师。
申请执行人：长城国兴金融租赁有限公司，住所地:新疆乌。
法定代表人：梁哲,该公司董事长。
被执行人：山西省中鑫房地产开发有限责任公司，住所地：运城市盐湖区。
法定代表人:韩万义,该公司董事长。
审理经过
在本院执行长城国兴金融租赁有限公司与山西中鑫洋麻业有限公司、山西省中鑫房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷一案中，案外人祁瑞瑞于2021年3月11日对本院查封位于“运城市盐湖区解放北路美景天城小区11幢3单元2层202号房屋及地下室”提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
请求情况
案外人祁瑞瑞称，案涉房产系案外人于2012年7月30日在刘浩洋处合法购买，该房产系案外人财产，不属于被执行人所有，人民法院对该房产采取查封执行不当。请求依法解除对“运城市盐湖区解放北路美景天城小区11幢3单元2层202号房屋及地下室”的查封。
案外人祁瑞瑞向本院提交的证据有：第一组证据:商品房买卖合同复印件一份，拟证明位于运城市盐湖区黄河大道美景天城11幢3单元2层202室的房屋，刘浩洋于2008年8月7日购买。第二组证据:运城市中鑫房地产开发有限公司收款收据一张、补充协议一张，拟证明刘浩洋于2008年8月7日一次性向运城市中鑫房地产开发有限公司交购房款、地下室款、维修基金、闭路费、煤气接口费、办证费、契税费共计230690元整，该房屋所有权已在2008年8月7日属于刘浩洋所有，与运城市中鑫房地产开发有限公司无关。第三组证据:购房合同书一份，拟证明位于运城市盐湖区黄河大道美景天城11幢3单元2层202室的房屋，异议人祁瑞瑞于2012年7月30日从刘浩洋处购买该房屋，其购房价格为28万元。第四组证据：收据3张，身份证复印件2张，常住人口登记卡复印件2张，拟证明2012年7月30日异议人祁瑞瑞与刘浩洋签订购房合同书后，当天祁瑞瑞按刘浩洋指定的账户将首付款9万元转账给刘浩洋的母亲王淑青，身份证复印件及户口登记卡复印件证明刘浩洋与王淑青系母子关系，收款收据证明刘浩洋共收到购房款28万的事实。第五组证据：天然气供气证、天然气居民用气申请书、运城数字电视申请登记表，拟证明异议人祁瑞瑞2013年2月28日给该房屋办理天然气手续及电视手续的证明。第六组证据:暖气收款数据、运城晋建热电有限公司采暖收款收据各一份、美景天城水电费物业费收款收据9张，拟证明异议人祁瑞瑞购买该房屋后，一直居住至今占有房屋多年的事实。第七组证据：运城市不动产登记中心不动产登记资料查询结果证明一份，拟证明买受人祁瑞瑞名下无其他用于居住的房屋。第八组证据：中国裁判文书网（2020）晋08执异87号裁定书一份，拟证明裁定所查明的事实与本案的情况完全类似，请法庭参照本裁定依法审理。第九组证据：中国裁判文书网（2019）晋0802民初7060号民事判决书一份，民事起诉状、盐湖区法院缴费收据、公告、传票各一份，拟证明因中鑫房地产开发有限公司未按约定及时协助祁瑞瑞办理房屋权属转移登记手续，已经违约，居住在本小区的业主向法院起诉并根据判决结果向盐湖区法院强制执行，现祁瑞瑞也已经向盐湖区法院起诉要求中鑫房地产开发有限公司协助办理所有权登记手续，定于2021年8月20日开庭审理。
本院查明
本院查明，申请执行人长城国兴金融租赁有限公司与被执行人山西中鑫洋麻业有限公司、山西省中鑫房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷一案，申请执行人与二被执行人签订《还款协议》于2012年9月27日在新疆维吾尔族自治区公证处办理了（2012）新证经字第33365号具有强制执行效力的公证债权文书。依据该债权公证书，新疆维吾尔族自治区公证处于2015年4月16日作出（2015）新证经字第4542号执行证书。该执行证书发生法律效力后，申请执行人长城国兴金融租赁有限公司向本院申请执行。本院于2015年8月21日作出（2015）运中执字154-1号执行裁定书：冻结、划扣山西中鑫洋麻业有限公司、山西省中鑫房地产开发有限责任公司的存款（到期、预期收益）9655万元；或查封、扣押其相当数额的财产。执行中，本院于2015年8月25日向运城市房地产管理局送达了（2015）运中执字154-15号协助执行通知书，对登记在山西省中鑫房地产开发有限责任公司名下的位于黄河大道东侧中鑫美景天城11号楼3-202号（房产证号09201686，94.66M2）予以查封,于2018年8月17日进行了续查封。
同时查明，2008年8月7日，刘浩洋与被执行人山西省中鑫房地产开发有限责任公司签订了书面的《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为211092元。刘浩洋于2008年8月7日向山西省中鑫房地产开发有限责任公司缴纳了房屋款、地下室款、办证费、维修基金、闭路费、煤气接口费、契税费,共计230690元。刘浩洋在本院查封案涉房产前已支付完合同约定的全部房款。2012年7月30日，刘浩洋与案外人祁瑞瑞签订了《房屋买卖合同》，将案涉房产以28万元出卖给案外人。案外人祁瑞瑞在购买案涉房屋后，为案涉房屋办理了天然气居民用气手续、数字电视手续并交纳房屋交付至今的电梯费、物业费、水电公摊费、住宅垃圾费、住宅水费、取暖等费用。
另查明，截止2021年7月23日，案外人祁瑞瑞在运城市不动产登记中心无不动产登记信息。
又查明，祁瑞瑞诉山西省中鑫房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，已由盐湖区法院立案受理。祁瑞瑞向盐湖区人民法院起诉请求：判令山西省中鑫房地产开发有限责任公司继续履行商品房买卖合同，协助为祁瑞瑞办理案涉房屋的房产证。该案定于2021年8月20日开庭审理。
本院认为
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人祁瑞瑞从刘浩洋处购买案涉房产，刘浩洋与被执行人山西省中鑫房地产开发有限责任公司在本院查封案涉房屋之前签订了书面的《商品房买卖合同》并付清全部房款;案外人祁瑞瑞提供的山西圆方源物业管理有限公司和运城晋建热电有限公司出具的缴纳水电公摊费、物业费、住宅垃圾费、住宅水费、装修垃圾等费收款收据及运城市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明等证据，可以证明案外人所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。综上，案外人祁瑞瑞所提异议符合上述第二十九条规定的情形且其权利能够排除执行，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
本案裁判结果
中止对山西省中鑫房地产开发有限责任公司名下位于黄河大道东侧中鑫美景天城11号楼3-202（房产证号09201686，94.66㎡）房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
