当事人信息
原告：赵崧淋，男，****年**月**日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。
委托诉讼代理人：何荣柏，高新区（新市区）天诚法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：蒋国瑕（系原告母亲），女，边疆宾馆商贸有限公司员工。
被告：新疆宝能投资有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区维泰南路1号维泰大厦1503号。
法定代表人：张保文，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：惠娜娜，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：余兴，男，该公司员工。
审理经过 原告赵崧淋与被告新疆宝能投资有限公司（以下简称宝能公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2021年2月3日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵崧淋的委托诉讼代理人何荣柏、蒋国瑕,被告宝能公司的委托诉讼代理人惠娜娜、余兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称 原告赵崧淋向本院提出诉讼请求:1.判令解除双方的商品房预售合同；2.判令被告返还原告已支付的购房款2406001元；3.判令被告赔偿原告已缴纳的契约税款69945.88元；4.判令被告支付违约金24060.01元（2406001元×1%）；5.判令被告赔偿原告利息损失105999.71元（1190000元×5.39%年利率×2年，自2017年9月20日至2019年9月7日）；6.判令被告赔偿原告已缴纳的房屋产权登记费550元、预告登记费550元、抵押登记费550元、公证费200元，共计1850元；7.判令被告承担本案的诉讼费、邮寄费。事实和理由:2017年6月15日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，合同约定被告应当于2019年7月1日前给原告交付房屋，并约定被告超过房屋交付期限未交付房屋的，原告有权解除合同。但是，在双方合同签订后，原告依照合同约定履行了自己的付款义务，被告却未能依照合同约定期限给原告交付房屋，已经构成严重违约，原告依法决定解除双方的商品房买卖合同，并请求被告返还已支付的购房款并赔偿各项损失共计2607856.6元。
被告辩称 被告宝能公司辩称：原告应该在解除权发生之日起一年内行使合同解除权，超过一年后原告的合同解除权消灭，无权主张解除涉案预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中《商品房预售合同》约定逾期交付房屋超过90日的，购房者有权退房，原告应当在2019年7月1日起的90日即2019年9月29日的一年内即2020年9月28日前提出解除。现原告提出退房的时间已经超过了合同解除权的行使期限，合同解除权已消灭，原告无权再向宝能公司解除涉案预售合同。
本院查明 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下:2017年6月15日,被告宝能公司（出卖人）与原告赵崧淋（买受人）签订一份编号为2017预0123174《商品房预售合同》1份,合同第一条约定:项目建设依据:出卖人以出让方式取得位于经济技术开发区（头屯河区）玄武湖路666号,出让证号为乌国用2014第0040668号;该地块土地面积为53522.94平方米,规划用途为商业,土地使用年限自2013年12月26日至2053年12月25日止;出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,暂定名为宝能城,建设工程施工合同约定的开工日期为2016年4月15日,竣工日期为2019年7月1日。合同第二条约定:商品房预售依据为买受人购买的商品房为预售商品房,预售商品房批准机关为乌鲁木齐市住房保障和房产管理局。商品房预售许可证号为乌房预许字2017060092。合同第三条约定:买受人所购商品房的基本情况:买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第1-C2栋第2层0单元商业201号房,房屋代码为601257542,该商品房用途为商业,属钢筋混凝土结构,层高为6米,建筑层数地上46层,地下4层;该商品房预测建筑面积共155.63平方米,其中套内建筑面积123.76平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.87平方米。合同第四条约定:计价方式与价款:按建筑面积计算,该商品房单价为每平方米15459.75元,总金额2406001元。合同第六条约定:付款方式及期限:买受人按银行按揭的方式按期付款,首期（含定金）人民币1216001元于2017年6月15日前交付;余额1190000元于2017年6月22日前由买受人向银行申请个人住房商业贷款支付到出卖方。合同第八条约定交付期限:出卖人应当在2019年7月1日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列条件即该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、在交付日期前，买受人未按期足额支付商品房价款的，出卖人有权延期交付；3、A、出现出卖方无法控制的政府行为、社会行为的。B、遭遇恶劣天气无法进行正常施工的。C、施工中遭遇异常困难或重大技术问题经政府部门核准认可不能及时解决的或重大变更的。合同第九条约定:出卖人逾期交房的违约责任:除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列方式分别处理:（1）逾期不超过90天,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金,合同继续履行;（2）逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应当不小于本条第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条交接约定:商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:如买受人未按照本合同第八条约定期限办理房屋交接手续的,出卖人应当发出书面催告书。买受人未按照催告书约定的日期办理房屋交接手续的,则自催告书确定的验收交接之日第二日起视为已交付,该房屋的风险责任及物业管理费用由买受人承担,且买受人自逾期之日起至实际交付之日止按照每日100元人民币的标准向出卖人支付违约金。买受人未按照规定办理房屋交接手续的,出卖人有权拒绝买受人提出的任何维修要求等约定。另外,合同附件五《合同补充协议》第六条约定:本合同第九条增加约定如下:如因出卖人的责任导致该商品房不能按照合同约定日期交付的,出卖人应当承担逾期交付的累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。第十五条双方约定:买受人在合同中所列地址或买受人委托代理人地址为买受人的法定地址,出卖人向买受人发出的《商品房交付通知书》等文件以邮政特快专递（EMS）方式邮寄,自寄出之第3日（无论买受人是否签收）或签收之日即视为送达。因买受人地址、电话、传真的变化导致文件不能送达的,出卖人不承担任何法律责任。出卖人向买受人邮寄资料的唯一有效地址为合同第二页买受人所提供的地址。出卖人向买受人发送的各种通知等文件,出卖人也有权选择在《晨报》或《都市报》公告送达,公告见报之日为送达之日。上述两种送达方式,出卖人有权选择其中一种,任何一种均为有效等内容。上述合同签订后,原告依约向被告支付了房款首付款1216001元。其后，原告从华夏银行股份有限公司乌鲁木齐河南路支行办理个人房屋抵押借款合同，贷款1190000元用于支付剩余购房款。期间，原告办理购房手续缴纳税款69945.88元，向被告宝能公司支付产权登记费550元、预告登记费550元、抵押登记费550元，并产生公证费200元。
另查明,案涉宝能城1-C2#（含1-03#、1-04#）底商公寓楼1-C2#楼,于2020年9月15日经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方竣工验收合格。2020年9月25日，宝能公司在乌鲁木齐晚报上发布《新疆宝能城交付公告》，并向原告邮寄《商品房交付通知书》。
另查，原告为购买案涉房屋在华夏银行股份有限公司乌鲁木齐河南路支行贷款1190000元，贷款利率为5.39%，贷款期限自2017年7月20日至2027年7月20日。原告于2019年9月7日提前将上述贷款还清，在此期间原告支付贷款本金1190000元，支付利息105999.71元。
又查，原告于2020年9月24日向本院申请立案，因网上立案材料提交不合格未通过。2020年9月29日，该案进入到诉前调解程序。被告宝能公司认可于2020年10月21日收到起诉状副本。
上述事实有原告提交的《商品房预售合同含合同附件一、二、三、四、五》、《个人房屋抵押借款合同》、《乌鲁木齐市房产抵押合同（契约）》、公证书、宝能公司出具的收款收据、华夏银行还款凭证、赵崧淋存款金融交易明细查询单、乌鲁木齐市不动产登记系信息查询结果、华夏银行乌鲁木齐河南路支行出具的结清证明、中华人民共和国税收完税证明、新疆增值税普通发票、网上立案信息查询单，被告提交的《商品房预售合同含合同附件一、二、三、四、五》、《工程竣工验收意见表》、《竣工验收报告》、新疆宝能城交付公告、《商品房交付（入伙）通知书》、邮政特快专递，当事人的陈述及本院庭审笔录、质证笔录存卷为证。
本院认为 本院认为,原告赵崧淋与被告宝能公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务,否则将承担相应的违约责任。本案的争议焦点为:1、原告要求解除双方的商品房预售合同有无事实及法律依据；2、原告的各项主张有无事实及法律依据。
关于争议焦点一：原告与被告签订《商品房预售合同》后依约履行了支付价款的义务，被告应依约履行交付房屋的义务。被告宝能公司案涉房屋于2020年9月15日经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方竣工验收合格，并于2020年9月25日向原告邮寄入住通知。原被告双方对涉案房屋逾期交房超过90日的事实均无异议。根据双方签订《商品房预售合同》第八条交付期限约定:出卖人应当在2019年7月1日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列条件即该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，被告宝能公司未依约交付房屋，已经构成违约。根据《商品房预售合同》第九条的约定:出卖人逾期交房的违约责任:除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列方式处理:（1）逾期不超过90天,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金,合同继续履行;（2）逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应当不小于本条第（1）项中的比率）的违约金。原告依约享有解除权并有权要求被告宝能公司支付违约金。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。被告宝能公司依约应于2019年7月1日前交付房屋而未交付，原告已于2020年9月24日向本院提出诉讼，要求保障其权益，并未超过一年的期限，故原告提出解除与被告的《商品房预售合同》有事实及法律依据，本院予以支持。因被告宝能公司于2020年10月21日收到起诉状副本，故根据相关法律规定本案合同于2020年10月21日解除。
关于争议焦点二，本院认为原告的各项请求均以合同解除为前提，现本院对原告解除与被告的《商品房预售合同》的请求予以支持，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。经庭审核实，原告已支付给被告购房款共计2406001元，现双方之间的合同解除，被告应予以返还。关于原告按照已付房款总额的1%要求被告支付违约金24060.01元（2406001元×1%），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿房屋产权登记费550元、预告登记费550元、房屋抵押登记费550元、公证费200元，经庭审核实原告为购买案涉房屋支出了上述款项，现因被告违约合同解除，给原告造成了相应的损失，被告应该予以赔偿。关于利息损失赔偿请求，原、被告双方在庭审中达成一致意见以原告归还贷款总额减去本金的差额作为利息损失，即105999.71元（1295999.71元-1190000元），属于被告违约给原告造成的实际损失，故被告应该予以赔偿。关于原告要求被告赔偿契税69945.88元，因案涉税款系原告向税务机关缴纳，并非被告宝能公司代收，原告可依据相关规定办理退税。在原告未举证其无法退税造成损失的情况下，该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定,判决如下:本案裁判结果 一、原告赵崧淋与被告新疆宝能投资有限公司2017年6月15日签订的《商品房预售合同》于2020年10月21日解除；
二、被告新疆宝能投资有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵崧淋购房款2406001元；
三、被告新疆宝能投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵崧淋违约金24060.01元；
四、被告新疆宝能投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告赵崧淋利息损失105999.71元；
五、被告新疆宝能投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告赵崧淋房屋登记费550元、预告登记费550元、房屋抵押登记费550元、公证费200元；
六、驳回原告赵崧淋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27662.85元，减半收取计13831.43元（原告赵崧淋已预交）,由原告赵崧淋负担370.68元,由被告新疆宝能投资有限公司负担13460.75元。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
