当事人信息
原告：辽宁保利物业管理有限公司辽阳分公司，统一社会信用代91211000MA0P5NJG1F。 法定代表人：黄仕银，该公司总经理。 委托代理人：王冠,该公司客服部员工。 被告：刘明伟，男，现住辽阳市。
审理经过
原告辽宁保利物业管理有限公司辽阳分公司诉被告刘明伟物业服务合同纠纷一案，于2021年3月3日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托代理人王冠、被告刘明伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告辽宁保利物业管理有限公司辽阳分公司诉称：原告与辽阳保莱物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在园区提供物业服务。合同约定保莱蓝湾国际小区物业服务管理费按建筑面积每平方米每月1元标准收取，被告系原告管理的6#2-5-2房屋业主，该房屋建筑面积97.97㎡。被告自2017年5月1日起拖欠住宅物业服务费，至2020年8月31日止，拖欠物业费3920元。被告拖欠物业管理费严重损害原告与其他业主利益，依据《物业服务合同》第五条物业服务费用之规定，被告应从逾期之日起每日按应缴费额的3‰向原告支付物业费违约金。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，诉至法院。请求判令：1、被告支付拖欠的物业管理费3920元。2、被告支付拖欠物业的电梯管理费324元；3、请求被告支付物业费违约金3004.7元，以上合计7248.7元。4、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求：对违约金的请求放弃，同意按97.92平方米收取物业费3916.8元。同时提供如下证据：1、前期物业服务协议、物业管理服务合同、备案通知，证明原告对保莱小区进行服务及收费标准。2、告知函、服务通知书、短信通知，证明通知我方进驻小区进行服务及管理，通知被告交物业费。3、1258元收据，证明被告在2016年交过物业费，以后发生的物业费没有向我公司交纳。4、照片12张，证明原告一直在按合同要求，对业主提供服务。
被告辩称
被告刘明伟辩称：一、物业公司是开发商指定的，不是也只选定的，对物业不认可。二、房屋质量问题严重，迟迟不验收，出现很多问题，多次协商得不到解决。三、物业服务太差，没有达到要求，弄得乱七八糟。物业与业主之间已形成一种服务合同关系，双方都要履行合同义务，业主的主要义务是交付物业费，而物业公司的义务是提供物业服务。物业公司不服务或服务不达标，也是一种违约行为。同时提供如下证据：1、照片37张，证明小区门随便开、树被砍伐、垃圾没有清理、脏水井没有盖儿、车棚漏雨、玻璃坏了，进户门、露台门坏了没人修理，墙皮脱落。2、通知1份，证明乱收费。3、停水通知，证明原告无故停水多次。
本院查明
经审理查明，被告向保莱房地产开发（辽阳）有限公司购买商品房，该商品房位于辽阳市文圣区天福路保莱蓝湾国际小区52-6号楼2单元5层2号，建筑面积为97.92平方米。被告收房并验收入住后，于2012年12月30与辽阳保莱物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，由辽阳保莱物业服务有限公司负责保莱蓝湾国际小区的物业管理及服务工作，该协议明确物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）每平方米每月1元。协议还约定了双方权利义务等条款。2016年11月15日，保莱房地产开发（辽阳）有限公司与辽宁保利物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，约定由辽宁保利物业管理有限公司负责保莱蓝湾国际小区的物业管理及服务工作，该协议约定住宅楼物业费每平方米每月1元，电梯费每户每年432元，同时还约定了双方权利义务等条款。2018年2月19日，原告辽宁保利物业管理有限公司辽阳分公司对上述物业服务经过辽阳市住房和城乡建设委员会物业监管科进行备案，并出具《辽阳“保莱蓝湾国际”前期物业服务项目物业委托合同备案单》，该备案单显示：物业名称保莱·蓝湾国际，物业类型住宅，座落位置辽阳市文圣区，物业管理区域四至：东至文昌街，南至滨河路，西至襄平大街，北至市政府规划绿地，物业服务期限自2016年11月1日起至业主委员会成立之日止，物业服务标准1元/月/平方米（不含电梯运行费），电梯费432元/年。原告因此为被告居住的小区提供物业服务。原告于2016年11月1日开始为被告居住的小区提供物业服务，被告拖欠2017年5月1日起至2020年8月31日止的物业服务费及2021年1月1日至2020年9月1日的电梯费。关于拖欠物业费数额，双方约定物业费按每平方米每月1.0元计算，被告入住房屋面积为97.92平方米，2017年5月1日起至2020年8月31日应给付物业费1.0元x97.92平方米x40个月=3916.8元。被告拖欠2021年1月1日至2020年9月1日电梯费。关于拖欠电梯费的数额，双方约定电梯费每年432元即每月36元，2021年1月1日至2020年9月1日应给付电梯费36元/月x9个月=324元。上述款项合计人民币4240.8元。本案审理过程中，原告提供照片37张，证明小区门随便开、树被砍伐、垃圾没有清理、脏水井没有盖儿、车棚漏雨、玻璃坏了，进户门、露台门坏了没人修理，墙皮脱落。原告对此质证称“被告反映的问题原告进行维修中”。上述款项，原告多次通知被告交纳，被告仍未交纳，原告诉至本院。 上述事实，有原告提供的前期物业服务协议、物业管理服务合同、《辽阳“保莱蓝湾国际”前期物业服务项目物业合同委托服务备案单》、告知函、服务通知书、短信通知、收据、照片12张、被告提供的照片37张及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为
本院认为，被告与辽阳保莱物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》、保莱房地产开发（辽阳）有限公司与辽宁保利物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》均成立且合法有效，原告作为辽宁保利物业管理有限公司分支机构已经实际入驻并为被告居住的小区提供物业服务且经过有关部门备案，原、被告双方均应按合同约定履行各自义务，被告未按约定履行给付物业费系违约行为，应承担民事责任履行给付义务。关于原告主张被告支付拖欠的物业管理费3916.8元一节，依据双方约定物业费按每平方米每月1.0元计算，被告入住房屋面积为97.92平方米，2017年5月1日起至2020年8月31日应给付物业费1.0元x97.92平方米x40个月=3916.8元，原告该项主张符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告支付拖欠物业的电梯管理费324元一节，依据双方约定电梯费每年432元即每月36元，2021年1月1日至2020年9月1日应给付电梯费36元/月x9个月=324元，原告该项主张符合法律规定，本院予以支持。被告关于物业公司是开发商指定的，不是也只选定的，对物业不认可。物业服务太差，没有达到要求，弄得乱七八糟。物业与业主之间已形成一种服务合同关系，双方都要履行合同义务，业主的主要义务是交付物业费，而物业公司的义务是提供物业服务，物业公司不服务或服务不达标，也是一种违约行为之抗辩，本院认为，物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理，被告不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务，且本案原告已主动放弃对违约金一项的请求，故对被告的抗辩本院不予采信。被告关于房屋质量问题严重，迟迟不验收，出现很多问题，多次协商得不到解决之抗辩，根据合同相对性原则，对被告此抗辩本院不予采信。经调解无效，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：
本案裁判结果
被告刘明伟于本判决生效后十五日内一次性给付原告辽宁保利物业管理有限公司辽阳分公司2017年5月1日起至2020年8月31日物业费3916.8元、2021年1月1日至2020年9月1日电梯费324元，合计4240.8元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告刘明伟承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本8份，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。
审判人员
审 判 长 孙 骞 人民陪审员 王 影 人民陪审员 吴雁宏
裁判日期
二〇二一年四月二十二日
审判辅助人员
法官助理关植仁 书记员张恺倩
