当事人信息
原告（反诉被告）：北京金诚基业商贸有限公司，住所地北京市丰台区角门东里36号3号楼101室。
法定代表人：郑洛夫，总经理。
委托诉讼代理人：张力，北京市观澜律师事务所 律师。
被告（反诉原告）：北京丰台城建物业管理有限公司，住所地北京市丰台区望园西里l号院。
法定代表人：董斌，董事长。
委托诉讼代理人：刘行，男，****年**月**日出生，汉族，该公司法务。
委托诉讼代理人：文圆清，北京市安理律师事务所 律师。
审理经过
原告（反诉被告）北京金诚基业商贸有限公司（以下简称金诚基业公司）与被告（反诉原告）北京丰台城建物业管理有限公司（以下简称城建物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，系（2018）京0106民初7158号民事案件发回重审案件，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金诚基业公司委托诉讼代理人张力，被告城建物业公司委托诉讼代理人刘行、文圆清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
金诚基业公司向本院提出诉讼请求：判决，1、解除双方于2013年1月1日签订的租赁协议；2、对方赔偿我方损失13 298 449元，支付违约金25万元，并退还押金25万元；3、对方承担诉讼费。事实和理由：2013年1月1日，我方（更名前为北京金诚基业房地产经纪有限公司）与对方（更名前为北京市丰台城建物业管理公司）签订《角门东里煤库租赁意向协议》。约定对方将其合法房产，即位于丰台区角门东里小区36号楼院内库房租赁给我方，我方可改造为五层，改造后面积约6200平方米，并增加货梯等设施，改造总造价预估为970万元，以工程最终决算价为准。租赁期限10年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止。
协议签订后，我方即着手改造租赁标的，改造完成后实际投入约为2000万元。此后，我方利用该改造后场地进行招商，双方一直按约定履行该协议，双方合作良好，租金交至2017年6月底。2017年4月5日，对方发出《告知书》，称于2017年3月31日接到丰台国资委（丰国资发[2017]5号）通知，要求我方于2017年6月15日前腾退该场地，并要求我方与所有商户解除合同，我方当即表示无法接受。第一，我方承租的是合法房产，改造也是经过了对方及其上级单位同意，而对方的上级正是丰台国资委；第二，我方所有商户均为网络店商，并非劳动密集型企业，与“非首都功能疏解工程”没有任何关联，对方要求清退没有任何法律依据；第三，我方按经营10年的预期投入了近2000万元，现在协议履行期限不足一半，远未收回投资，解除协议将造成巨大的经济损失；第四，如我方按对方要求与所有商户解除合同，将可能承担相应的违约责任。此后，对方便以种种理由扰乱我方的正常经营工作，不让商户车辆进出，并组织人员骚扰商户，使我方及各商户无法正常经营。至此，我方认为，我租赁的是合法房产，并且对方将该协议报请其上级审核时并未禁止，应为有效协议，受法律保护。对方此举严重侵害了我方的合法权益，故诉至法院，请求法院的公正裁决。
城建物业公司辩称并反诉诉称：房屋是2013年租给对方的，租赁时我方合法取得相关手续，是合法建筑，租赁合同约定租期10年。在经营过程中，金诚基业公司擅自对房屋进行了改造。2014年2月被丰台区城市管理综合行政执法监察局（以下简称丰台城管监察局）认定为违建，并责令限期拆除。我方反复致函对方要求整改，对方迟迟不履行整改义务，并于2017年5月27日向丰台法院提起诉讼。2019年7月，丰台城管监察局拆除涉案违法建筑。对方的改造行为导致我方的合法房屋变成了违建。根据城管要求拆除，导致解约，故解约原因在对方。金诚基业公司自2017年7月1日起未再向我方交纳租金，但实际占有并控制涉案租赁物至被拆除，且存在拖欠水费、电费、供暖费等行为。同时，协议解除后，对方应依法将租赁物恢复原状，承担因此发生的拆除费、清运垃圾费、存放拆除物及运输拆除物等费用。因此，我方提起反诉请求，判决金诚基业公司，1、支付自2017年7月1日起至实际返还涉案租赁物之日止的房屋占用费2 738 575.35元（自2017年7月1日起暂计算至2019年7月25日止，按照《角门东里煤库租赁意向协议》约定的租金标准：2017年7月1日至2017年12月31日为年租金115万元，2018年1月1日至2019年7月25日为年租金138万元计算）；2、承担2017年-2018年、2018年-2019年的供暖费288 000元；3、承担欠付的水费7600元、电费53 208元；4、承担涉案租赁物恢复原状所发生的拆除费、清运垃圾费、存放拆除物及运输拆除物的费用等各项费用（暂计为1000元），具体金额以实际发生为准；5、承担反诉诉讼费。
被告辩称
金诚基业公司针对反诉辩称，不同意城建物业公司的反诉请求，理由如下：一、其索要自2017年7月1日之后的租金没有事实及法律的依据。首先，其索要租金的前提是提供符合约定用途的标的物，但自2017年4月初对方为我方设置经营障碍，违反合同约定，不让我方车辆进入，多次以检修为由停水断电，并自同年6月11日起一直断电至今，其主张不应得到法院的支持。
其次，我方承租的是合法房产，是对方以招商的方式与我方达成的合作，租赁标的未改造前是一个仅具框架的煤库，如不加以改造，则没有任何经济价值，我方也不会租用，改造也是经过了对方及其上级单位同意。从法院调取的城管监察局对城建物业公司的两次询问笔录中，现对方的法定代表人均承认“改造的事情我们公司和上级单位也知道并且同意…”。同时，在笔录中，现城建物业公司法定代表人也明确表示改造手续正在办理中。因此，涉案房屋的内部改造因没有相关手续被定为非法，对方有不可推卸的责任。对方一直承诺为我方办理相关房屋的合法手续，其让我方经营并收取租金的行为完全可以证明。
本院查明
另外，自2017年6月起，我方便失去了对租赁房屋的控制，商家在我方作出赔偿后均在断电后搬出，城建物业公司的保安连院子都不让我方进入，还谈什么对房屋的占有和控制。因此，根据以上事实，我方认为其所主张的供暖费用没有任何法律依据。
二、水、电费用数额我方不认可，且双方已经折抵。首先，因对方设置经营障碍的行为，我方自2017年4月起便无法正常经营，水、电用量大减，其反诉的水、电数额我方不认可，未必全是我方所用。其次，我方租金交至2017年6月30日，而对方自2017年6月11日断电起，就无权收取租金。因此，应退还我方20日的租金。而我方认为应退还的租金要多于欠付的水、电费用，我方认为双方已经折抵。
三、拆除为政府出资进行的，对方此项诉求于法无据。同时，依据合同约定，合同到期后加固部分归对方所有，而且我方也并非私自改造，因此，我方没有恢复原状的责任。关于交接，我方认为在2017年6月，标的物便一直在对方控制之下，而且我方在前次诉讼中，多次表示可随时交接，现标的物加固部分已经拆除，已实质交接完毕。
综上，我方认为，改造经过了城建物业公司的同意，且其负有办理合法手续的义务，我方在履行合同中基本没有任何过错，但承担了巨额的经济损失，请求法院驳回其反诉请求，维护我方的合法权益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2013年1月1日，北京市丰台城建物业管理公司（甲方）与北京金诚基业房地产经纪有限公司（乙方，以下简称金诚基业经纪公司）签订《角门东里煤库租赁意向协议》，约定：该库房座落在丰台区角门东里小区36号楼院内，库房现状为空框敞开形，结构为框架。该库房由乙方做为服装库房使用。按照乙方使用用途进行改造，费用由乙方承担。该库房由乙方采用钢结构改造成五层，改造后面积：约6200 ㎡，同时增加一部货梯，改造总造价预估970万元（附改造详图）。以工程最终决算审核价为准。甲方按改造后面积计算租金，起租价年租金100万元，该库房协议租赁期，自2013年1月1日起，至2022年12月31日止。租赁期10年。库房改造装修时间为6个月，自2013年1月1日起，至2013年6月30日止。改造装修期间免收租费。第一年至第三年，年租金为100万元；第四年至第五年租金，在原租金基础上递增15%，年租金为115万元：第六年至第八年租金，在前期租金的基础上递增20%，年租金为138万元；第九年至第十年租金，在前期租金的基础上递增20%，年租金为165.6万元。甲、乙双方一经签订合同，乙方应向甲方支付库房租赁保证金，保证金为25万元。租金每三个月支付一次，2013年租金从第三季度开始支付，首期租金乙方于2013年7月5日前支付；后续每个季度的租金乙方于该季度第一个月的5号之前支付给甲方。库房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金及返还按年折旧后的装修改造费用余额。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。租赁合同签订后，双方依约履行合同，金诚基业经纪公司支付租赁保证金给北京市丰台城建物业管理公司，北京市丰台城建物业管理公司将煤库交付给金诚基业经纪公司，金诚基业经纪公司将煤库进行改造。
2014年2月27日，丰台城管监察局作出京丰城管限字【2014】100001号限期拆除决定书，内容为：本行政机关执法人员接群众举报，检查发现：北京市丰台区角门东里35号楼北侧煤库内建设有地上四层、地下一层的砖混结构房屋，每层建筑面积1458平方米，总建筑面积7290平方米。上述房屋由金诚基业经纪公司出资建设。煤库的产权单位是北京市丰台区城市建设综合开发公司，管理单位是北京市丰台城建物业管理公司。上述房屋的建设未经规划部门批准，违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第一款的规定，依据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款的规定，本行政机关依法责令你们三家单位于2014年3月5日20时前，自行拆除违法建设并接受复查。后丰台城管监察局分别于2014年6月10日、6月16日作出催告书，催告拆除所建违法建设。后北京市丰台城建物业管理公司更名为城建物业公司，金诚基业经纪公司更名为金诚基业公司。
在原案件审理过程中，金诚基业公司申请对库房的改造费用进行鉴定。经随机确定鉴定机构，确定由中国中元国际工程有限公司进行鉴定工作。2018年12月10日，该鉴定机构出具造价鉴定意见书，鉴定意见为确定项费用为13 068 107元，不确定项费用为230 342元。其中不确定项费用为门房改造费用及分体空调费用。后中国中元国际工程有限公司针对改造费用进行了进一步补充说明，在考虑耐用年限折旧因素后，确定库房费改造费用为 9 904 852元，门房改造费用为154 667元，分体空调费用为9012元。本案双方均同意以原案件鉴定报告为本案审理认定基础，不需要重新鉴定。
在原案审理中，双方确定门房为35号院的门房，并非租赁范围；分体空调确为金诚基业公司安装在租赁房屋内，城建物业公司主张分体空调可以拆除移动，不应属于造价范围，金诚基业公司主张分体空调拆除后并无利用价值，应属于造价范围。
此外，双方在签订租赁意向书协议后，曾经于2013年、2014年、2015年分别签订过租赁合同，双方均认可租赁合同内容与租赁意向协议书内容基本一致，在2015年租赁合同到期后未再签订租赁合同，双方实际履行租赁意向协议。
另查，在原审案件中，金诚基业公司原诉讼请求第一项为判决双方继续履行租赁协议，后提交变更诉讼请求申请书，请求判决解除租赁协议，在2018年6月13日笔录中，城建物业公司收到变更诉讼请求申请书，并同意解除租赁协议。
关于租赁物情况，金诚基业公司称2017年4月5日城建物业公司张贴通知，不让商户进入，6月初停电，并限制出入，最后一间办公室于2019年上半年搬离，租赁物已被拆除，具体拆除时间不清楚；城建物业公司称，2017年4月5日因为更换电缆，所以不让车进入，6月10日停电系街道协调电力部门进行，违建已于2019年7月被拆除。
关于过错，金诚基业公司称诉争房屋改造经城建物业公司上级单位同意，基于信任才投资这么多钱，其没有保证租赁物的正常使用，刚盈利就无法经营，己方无过错，城建物业公司存在过错；城建物业公司对此不认可，称翻建、扩建都有相关规定，需要经过相关部门审批，金诚基业公司所建没有经过审批，被认定为违建，应承担过错责任。
关于水、电费，城建物业公司提交水、电费缴费通知单及增值税普通发票，证明已交纳2017年3月至6月份涉案租赁物的水、电费，同时称三个月一抄表，把抄表数告诉金诚基业公司，其支付相应费用。金诚基业公司称三个月一抄表，如果拖欠费用也可能是从4月份开始，多交的6月份租金已经可以冲抵。此外，金诚基业公司称2017年6月份开始已经不掌握租赁物，不应承担供暖费。
本院认为
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
金诚基业公司与城建物业公司签订的《角门东里煤库租赁意向协议》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行。金诚基业公司起诉要求解除该协议，城建物业公司同意解除，本院对此予以确认。关于解除日期，根据本案案情和现有证据，本院依法予以认定。
第一，鉴于双方解除租赁协议的根本原因系金诚基业公司对于出租房屋的改造未经规划部门批准，违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第一款的规定。而对于金诚基业公司的改造行为，城建物业公司未提供证据证明其在合理期限内提出异议，应视为城建物业公司同意金诚基业公司的改造行为，因此应视为双方在合同履行过程中均存在过错，因双方过错导致租赁意向协议解除，过错比例本院依法酌情予以确定。
第二，基于以上认定，金诚基业公司起诉要求城建物业公司返还已缴纳的押金，有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于金诚基业公司损失的请求，其主张的损失系库房改造费用损失，双方均提交了相应证据并陈述了相关意见，且均同意以原案件鉴定报告作为认定基础，综合双方租赁意向协议的相关约定、库房改造范围、双方过错、库房实际使用时间、折旧因素等情况，本院对损失依法酌情予以确定。
第三，关于违约金，鉴于本案情形不属于《角门东里煤库租赁意向协议》中关于“甲方提前终止合同而违约”情形，故金诚基业公司的该项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
第四，关于城建物业公司的反诉请求。首先，根据现有证据可以认定，金诚基业公司已自2017年6月30日起不再实际掌控并使用案涉房屋，且其缴纳租金至该日，由于案涉房屋被认定为违建，金诚基业公司起初起诉要求继续履行诉争协议，最终变更为解除请求，协议最终未继续履行，故城建物业公司的第一项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。其次，鉴于前述认定，城建物业公司反诉要求金诚基业公司支付2017年-2018年、2018年-2019年供暖费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。再次，关于2017年4-6月水、电费，双方均认可三个月抄一次表，城建物业公司提交了水、电费缴费通知及发票等为证，金诚基业公司亦认可未缴纳该期间费用，但主张已用多交的租金进行折抵，而城建物业公司明确不同意折抵，根据诉争协议约定，金诚基业公司应支付该期间的水、电费用。至于具体金额，本院根据现有证据并结合当事人意见依法予以确定。至于其他月份的费用，证据不足，本院不予支持。最后，双方确认案涉租赁物已被相关部分拆除，故城建物业公司主张恢复原状所发生的各项费用，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
本案裁判结果
一、解除北京丰台城建物业管理有限公司与北京金诚基业商贸有限公司于2013年1月1日签订的《角门东里煤库租赁意向协议》，解除日期为二〇一八年六月十三日；
二、北京丰台城建物业管理有限公司于本判决生效后十日内向北京金诚基业商贸有限公司返还房屋租赁押金250 000元；
三、北京丰台城建物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿北京金诚基业商贸有限公司损失4 756 932元；
四、北京金诚基业商贸有限公司于本判决生效后十日内向北京丰台城建物业管理有限公司支付二〇一七年四月至六月水费7600元、电费53 208元；
五、驳回北京金诚基业商贸有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回北京丰台城建物业管理有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费103 090.7元，由北京金诚基业商贸有限公司负担65 682.7元（已交纳），北京丰台城建物业管理有限公司负担37 408元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费15 824元，由北京丰台城建物业管理有限公司负担15 513元（已交纳），北京金诚基业商贸有限公司负担311元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
