当事人信息
原告:湛江市昌大昌超级购物广场有限公司，住所地广东省湛江经济技术开发区乐山路23号恒兴大厦首层02室。 法定代表人：陈丹，该公司董事长。 委托诉讼代理人:慕佩桦,湛江市荣基商业管理有限公司招商经理。 委托诉讼代理人:刘艳,湛江市荣基商业管理有限公司营运经理。 被告:湛江市翠悦轩餐饮管理有限公司，住所地广东省湛江经济技术开发区乐山东路35号银隆广场第三层第3-01、3-02、3-03、3-04号商铺。 法定代表人：何山。
审理经过
原告湛江市昌大昌超级购物广场有限公司与被告湛江市翠悦轩餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘艳、被告的法定代表人何山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告湛江市昌大昌超级购物广场有限公司向本院提出诉讼请求：1.终止原告与被告签订的《湛江市银隆广场商铺租赁合同》（合同编号：T20160310-3L01），金额745839.72元；2.被告向原告支付自2017年9月1日起至2020年10月31日共拖欠的租金879958.70元，违约金222191.75元（违约金按每日万分之五计算），合计1102150.45元；3.被告向原告支付履约保证金150315.00元；4.被告于合同终止之日起7天内撤出商铺，投入的所有装修归原告所有；5.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2015年9月1日签订《湛江市银隆广场商铺租赁合同》（合同编号：T20160310-3L01），由被告自愿租赁湛江市经济开发区乐山东路35号银隆广场第三层第3-01、3-02、3-03、3-04号商铺（以下简称“该商铺”），用于经营粤港新派菜，品牌为翠悦轩。其中，合同第一条约定计租期限自2016年3月9日起至2021年8月31日止共66个月；合同第三条对费用和计算方式作出了详细约定，且被告同意在每月的10日前，向原告缴纳下一个月该商铺的租金及其他相关费用，若逾期缴交，则每超过一天，按所欠缴交金额的1%计收违约金；合同第四条约定了被告向原告支付履约保证金合计150315元，如被告不按时缴交履约保证金或履约保证不足而不能及时补足的情况下，视为违约，原告有权单方终止本合同并追究违约责任。另外，合同第十条第15款约定，被告不履行本合同所应遵守的条款及附件时，被告同意不管原告有没有及时通知被告，原告有权终止本合同，随时收回商铺，没收被告投入该商铺的所有装修及所缴交的保证金。合同第十二条第1款还约定，拖欠租金及其他费用七天以上者（若被告逾期缴交租金等费用的，则从逾期之日起，除缴交欠款外，被告每日还需按所欠金额向原告支付每日1%的违约金，被告同意原告有权采取暂停服务（包括：停电、停水、封铺）等措施，直至被告缴清全部款项为止，同时原告有权解除合同，收回商铺，没收被告的全部保证金，原告无需承担任何责任）。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了该商铺，被告接收商铺后进行了装修，并在装修完成后开业经营。在原告为被告提供商铺期间，被告理应切实履行《荣基国际广场租赁合同》约定，按时向原告交纳租金，但从2017年9月份开始，被告便无故拖欠租金，有些月份仅支付部分租金，截至起诉当日，被告已累计拖欠原告租金合计879958.70元，期间，原告一直以电话或书面方式催告，但被告始终不予理会。被告的行为已构成严重违约，按原告与被告所签订合同的约定，被告向原告交纳的履约保证金150315.00元应予没收并归原告所有，同时被告还需按合同约定的标准向原告支付违约金，考虑到被告履行能力，现原告主动将合同约定每日百分之一的违约金标准调整为每日万分之五，从逾期之日起计，被告应向原告支付违约金为222191.75元，租金和违约金合计为1102150.45元。同时原告决定提前终止合同，并要求被告于七天内撤出商铺，将商铺交还原告。为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求依法判决。
被告辩称
被告辩称，对拖欠的租金明细有异议，一、对2020年1月24日之前的租金，原告与被告约定按7折结算，以其他方式折减，但证据七没有此内容；二、2020年1月24日被告暂停营业，2020年3月20日恢复营业，该期间商场是免租的，租金应免除；三、2020年5月原告与被告签订临租协议，临租协议里约定免除2020年5月1日至2020年10月31日的租金；四、希望双方协商抵减租金，希望原告拍卖商铺硬件、设备用于折减租金；五、同意解除合同。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年9月1日，原告与被告签订《湛江市银隆广场商铺租赁合同》（合同编号：T20160310-3L01），由被告自愿租赁湛江市经济开发区乐山东路35号银隆广场第三层第3-01、3-02、3-03、3-04号商铺（以下简称“该商铺”），用于经营粤港新派菜，品牌为翠悦轩。合同约定：租赁期限自2016年3月9日起至2021年8月31日止;从2017年9月1日至2018年8月31日的租金为每月78915.42元，从2018年9月1日至2019年8月31日的租金为每月78915.42元，从2019年9月1日至2020年8月31日的租金为每月82871.08元；被告同意在每月的10日前，向原告缴纳下一个月该商铺的租金及其他相关费用，若逾期缴交，则每超过一天，按所欠缴交金额的1%计收违约金；被告向原告支付履约保证金合计150315元。在合同有效期内因被告原因提前解除合同、被告逃场或合同期满后，固定装修物品和装修费用一律不予退还或赔偿。合同期满后，如不再续签合同，被告缴清款项并把商铺所有相关物品迁出商场后，原告以不计利息的方式将履约保证金退还被告；如因被告原因拖欠费用，原告有权留置被告所有货物及销售款并变卖其物品抵偿。被告拖欠租金及其他费用七天以上者，除缴交欠款外，被告每日还需按所欠金额向原告支付每日1%的违约金，同时原告有权解除合同，收回商铺，没收被告的全部保证金，原告无需承担任何责任。2015年8月1日，被告向原告缴纳履约保证金150315元。被告拖欠2017年9月1日至2017年11月30日、2018年1月1日至2018年2月28日、2019年3月1日至2020年1月31日租金未付。被告的法定代表人何山曾在原告发出的租金欠款明细表（租金所属期2017.8.1-2020.4.30）签名对该欠款确认无误，据该表显示，2017年9月1日至2017年11月30日每月欠租2629.70元共计7889.1元、2018年1月1日至2018年2月28日每月欠租23675.42元共计47350.84元、2019年3月1日至2019年4月30日每月欠租23677.42元共计47353.84元、2019年5月1日至2019年8月31日每月欠租78915.42元共计315661.68元、2019年9月1日至2020年1月31日每月欠租82871.08元共计414355.40元，以上合计832610.86元。因疫情原因，原告减免了2020年2月1日至2020年4月30日、2020年5月1日至2020年10月31日的租金。被告对原告变更逾期违约金为按每日万分之五计算无异议 再查明，经原被告协商一致，被告经营翠悦轩至2020年12月13日停业。至庭审时止，仍未腾退租赁商铺，台椅、电脑等经营用品、厨房设备、冷库均原状留在商铺。
本院认为
本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订《湛江市银隆广场商铺租赁合同》，房屋租赁行为无违反国家法律法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，双方之间构成了合法有效的房屋租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，原告与被告双方协商已于2020年12月13日解除合同，本院予以支持。根据原告提供的证据租金欠款明细表（租金所属期2017.8.1-2020.4.30），被告2017年9月1日至2017年11月30日、2018年1月1日至2018年2月28日、2019年3月1日至2020年1月31日欠租金额为832610.86元，该表经被告签名确认无误，本院予以认定；由于原告减免了2020年2月1日至2020年4月30日、2020年5月1日至2020年10月31日的租金，故对于原告关于被告支付2017年9月1日起至2020年10月31日的欠付租金879958.70元的主张，本院予以支持832610.86元。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，被告未按照合同关于每月的10日前，向原告缴纳下一个月该商铺的租金的约定，已构成违约，依法应承担违约责任，故对于原告关于被告支付租金和违约金诉讼请求的合理部分，于法有据，本院予以支持。原被告在合同中约定了被告拖欠租金及其他费用七天以上者，原告有权解除合同，收回商铺，没收被告的全部保证金，故对于原告关于保证金归其所有的请求，本院依法予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2021.1.1）第八条规定，对于原告关于被告撤出商铺的请求，本院予以支持；被告投入的装修，未形成附合的装饰装修物，可由被告拆除，但因拆除造成房屋毁损的，被告应当恢复原状，故对于原告关于投入的所有装修归原告所有的请求，本院不予支持，根据案涉合同约定，固定装修物品可不予退还被告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2021.1.1）》第八条之规定，判决如下：
本案裁判结果
原告湛江市昌大昌超级购物广场有限公司与被告湛江市翠悦轩餐饮管理有限公司于2015年9月1日签订的《湛江市银隆广场商铺租赁合同》（合同编号：T20160310-3L01）于2020年12月13日解除； 被告湛江市翠悦轩餐饮管理有限公司在本判决生效之日起10日内向原告湛江市昌大昌超级购物广场有限公司支付拖欠的租金832610.86元及违约金（违约金计算：从2017年3月11日起至2020年1月31日期间以每月欠租金额为计算基数，从当月11日起按每日万分之五计至租金付清之日止）； 被告湛江市翠悦轩餐饮管理有限公司支付的履约保证金150315元归原告湛江市昌大昌超级购物广场有限公司所有； 被告湛江市翠悦轩餐饮管理有限公司在本判决生效之日起15日内腾退商铺给原告湛江市昌大昌超级购物广场有限公司，未形成附合的装饰装修物，可由被告拆除，固定装修物品归原告所有； 驳回原告湛江市昌大昌超级购物广场有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16072.19元，减半收取计8036.1元，由原告负担4018.05元，被告负担4018.05元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审判人员
审判员 陈霜屏
裁判日期
二〇二一年三月二十二日
审判辅助人员
书记员 杨 茧
