当事人信息
上诉人（原审原告、反诉被告）：钟伟强，男，汉族，****年**月**日出生，住广东省五华县。 委托诉讼代理人：温晓文，广东宝晟（大亚湾）律师事务所 律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：魏王慧，女，满族，****年**月**日出生，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：夏希，广东瑞霆律师事务所 律师。 原审第三人：李双，女，汉族，****年**月**日出生，住四川省万源市。 原审第三人：方雨晴，女，汉族，****年**月**日出生，住湖南省平江县。 原审第三人：钟淯辉，男，汉族，****年**月**日出生，住广东省五华县。 原审第三人：李成，女，汉族，****年**月**日出生，住湖北省武汉市蔡甸区。 原审第三人：陈兆添，男，****年**月**日出生，香港特别行政区居民。 原审第三人：曹星星，女，汉族，****年**月**日出生，住湖北省大冶市。 原审第三人：卜贻舟，男，汉族，****年**月**日出生，住广东省深圳市罗湖区。
审理经过
上诉人钟伟强因与被上诉人魏王慧，原审第三人李双、方雨晴、钟淯辉、李成、陈兆添、曹星星、卜贻舟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（以下简称一审法院）（2019）粤1391民初5038号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，并组织了法庭调查。上诉人钟伟强的委托诉讼代理人温晓文、被上诉人魏王慧的委托诉讼代理人夏希到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。
上诉人诉称
钟伟强上诉请求：1、撤销（2019）粤1391民初5058号民事判决书第二项判决，改判为魏王慧向钟伟强支付佣金1002000元和违约金1176000元。2、本案上诉费和一审受理费由魏王慧承担。
一审法院查明
上诉的事实与理由：一、魏王慧未收到案涉房屋全款是由于自身不履行应尽的基本义务，故意导致佣金支付条件不成就，依法应视为条件成就。一审法院认定委托代理销售佣金不符合合同约定的条件属于认定事实不清，适用法律错误。首先，钟伟强与魏王慧签订的《房地产委托包销合同》、《补充协议书》及《补充协议》合法有效，对双方均具有约束力。钟伟强已经按合同约定完成了案涉房屋的委托代理销售义务，魏王慧应当根据合同约定将房价溢出部分款项即佣金共计1002000元支付给钟伟强。其次，魏王慧为了逃避向钟伟强履行支付佣金的主要义务而以自身的违约行为恶意阻止佣金支付的条件成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，应视为佣金支付条件成就。二、本案的违约责任在于魏王慧，即便认定钟伟强存在违约行为，一审法院也应当区分各自违约行为的过错程度和双方应承担多少的过错责任。一审法院直接将双方的过错责任视为同等责任明显错误。首先，魏王慧故意不履行合同的基本义务，未能配合赎楼、办理公证过户以及银行开户手续，导致案涉房屋至今仍未过户给原审第三人。此外，魏王慧至今也未按照合同约定及时向钟伟强支付佣金。根据《房地产委托包销合同》约定，魏王慧上述行为已经构成严重违约。其次，在本案中，钟伟强不存在违约。即使钟伟强有部分付款的时间超出合同约定的付款时间范围，但是双方在合同履行过程中已经作出了新的合意及变更，且钟伟强已经按照新的约定进行付款，但魏王慧却未能按照双方新达成的意思表示在2019年10月14日办理公证过户手续及开银行户口手续，导致案涉的剩余7套房产未能办理赎楼及过户手续，违约责任在于魏王慧。再次，一审法院认定钟伟强违约是存在支付时间超出了约定的时间，但钟伟强延迟付款的时间仅仅为三天，且全部款项已足额向魏王慧支付完毕，完全不影响合同的履行，且双方已在其后履行过程认可及变更。即便以此为由最终认定钟伟强需要承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，钟伟强也只应承担与过错相对应的责任。钟伟强仅仅是延期付款三天，而魏王慧是故意不履行过户义务，这是有根本的区别，但是一审法院将双方的过错责任视为同等责任，直接将钟伟强所主张的30%的违约金予以抵消，这对钟伟强而言是极其不合理和不公平的。故请求二审法院依法予以撤销并改判。
被上诉人辩称
魏王慧辩称，一、一审判决事实认定错误。据聊天记录显示，魏王慧提出“今天2019年9月30日买方支付八套余额267540人民币及退回身份证，我承诺10月14日去办理六套在普惠金融的公证过户手续及开一个银行户口，买方必须同意在2019年10月25日或之前赎楼，如果买方不按规定日期内赎楼，卖方视买方放弃购买该公证的六套房由卖方回收，买方之前所支付给卖方一切订金损失由买方负责！在买方去公证之前买方出承诺书给卖方承诺在2019年11月22日支付给卖方六套房所欠的余额！”，对于上述内容，钟伟强代理人陈小凯明确表示“同意！”。以上看出，魏王慧在催促钟伟强赎楼，并没有拖延办理赎楼的主观意图。其后魏王慧与钟伟强就尾款支付等问题陷入争执。而在上述问题未解决之时，钟伟强违背魏王慧的意愿，与第三人签订房屋买卖合同，并通过魏王慧的银行卡收取第三人款项，且在向法院起诉后仍签订合同并收取款项，意在误导法庭，制造出第三人已签订合同并付款，但魏王慧拒不办理赎楼的假象。从2019年9月30日至12月17日的相关交易过程及内容可以看出钟伟强恶意交易的意图。此外，由陈小凯代办的与其他第三人签订的所有房屋买卖合同，均未写明签订合同时间。钟伟强作为受托人，自知无法在约定期限内完成委托事项的情况下，即申请对委托人立即采取诉前财产保全措施，并继续签订房屋买卖合同，收取第三人款项，意图误导法庭，规避自身违约的事实。根据《合同法》第399条、401条的规定，钟伟强作为受托人，对委托人具有服从指示的义务和向委托人报告的义务，此为委托关系得以成立并持续履行的基础。钟伟强作为受托人，为了获得自身佣金，恶意制造交易，损害委托人利益，其行为已构成违约。二、一审法院认定魏王慧存在违约行为属于认定事实错误。从双方聊天记录可得知，是魏王慧在催促钟伟强尽快办理赎楼，但钟伟强无法完成委托事项。且魏王慧已将房产交易所需流程授权于钟伟强办理，甚至魏王慧用以收取购房款的银行卡也应钟伟强要求，交予钟伟强，现该银行卡由钟伟强持有，密码亦由钟伟强掌握。在钟伟强提交的第三人转账记录的证据中，各第三人向魏王慧转账的定金或购房款，全部由钟伟强予以控制，钟伟强作为受托人，在交易时也未告知钟伟强收款情况。魏王慧连交易是否收款都不知晓，更不存在违约行为。三、一审法院未查明魏王慧的交通银行卡号由钟伟强持有。魏王慧为促使合同履行，在该银行卡开卡后便交予钟伟强，足以体现魏王慧促成合同履行的意愿。而钟伟强在采取财产保全、起诉后所采取的一系列签订合同、收款行为都是通过该银行卡进行，足以证明钟伟强系为了制造其没有违约的假象而恶意交易。
一审原告诉称
钟伟强向一审法院起诉请求：1、判令继续履行《房地产委托包销合同》《补充协议书》及《补充协议》，并将位于广东省惠州大亚湾西区房屋过户登记给第三人方（其中1513号房过户给李双、1713号房过户给方雨晴、1902号房过户给钟淯辉、1912号房过户给李成、2503号房过户给陈兆添、2513号房过户给曹星星、2712号房过户给卜贻舟），以上价值约3920000元；2、判令魏王慧支付佣金共计1002000元；3、判令魏王慧支付房价30%的违约金共计1176000元。 魏王慧的反诉请求：一、确认《房地产委托包销合同》《补充协议书》及《补充协议》于2020年3月30日解除；二、判令钟伟强支付房价30%的违约金共计1176000元。 一审法院认定事实：2019年4月24日，钟伟强（乙方）与魏王慧（甲方）签订了《房地产委托包销合同》，约定：1、委托房地产的基本情况，甲方委托乙方代理销售的房地产坐落于惠州大亚湾西区，户型为复式，建筑面积为1041.53平方米，该房地产装修是毛坯，房屋处在抵押状态；2、委托事项，甲方委托乙方代理该项物业的销售底价为8400000元；3、佣金的支付方式，乙方售得超出甲方所定底价的部分作为乙方佣金，甲方无权干涉。乙方为甲方唯一的委托方，甲方在与乙方委托期间，不得自售或再委托其他中介公司，甲方所委托的销售底价，甲方有责任为乙方保密，不向购房者及第三人透露，以保证销售的效率，若乙方将物业售出，甲方须积极配合乙方办理过户手续；4、甲方委托乙方销售此套房屋期间，甲方不得将此房屋转借或租赁给他人使用。该房屋无论售前售后，甲方保证此物业房屋状况及附属设施与看房时原样，不得损坏和拆除，否则视为违约；5、委托之后，甲方准许乙方在不改变房屋结构对房屋进行装修，装修费用由乙方承担。装修与否及装修程度由乙方自行决定；6、若委托期限已到，乙方还未将此套房屋售出，乙方须按甲方所定销售价将房款全部付清给甲方，销售保证金用来抵作房款，在委托期间或委托期限已到，甲方不卖此套房屋或提高房价，甲方须支付销售保证金的2倍给乙方，若乙方对房屋进行了装修，甲方必须支付乙方一切的装修费用，若委托期限已到，乙方不再支付房款，甲方有权不退换乙方销售保证金；7、甲方认可乙方与购房者所有一切合法手续配合乙方到公证机关办理委托公证手续，以便办理过户手续；8、甲方认可乙方与购房者签定的一切与该套房屋相关的买卖合同；9、合同签订后，甲、乙双方应遵照执行，如有违约，违约方将承担房价30%的违约金。同日，钟伟强、魏王慧及其委托代理人翁文通签订了《出售房产清单》，出售房产情况为：惠州市大亚湾区连城花园（简称美泰天韵），总计套数15套，总面积1042.5平方米，其中面积69.96平方米的6套、68.99平方米的3套、69.11平方米的5套、70.22平方米的1套。 2019年4月24日，钟伟强（乙方）与魏王慧（甲方）及其委托代理人翁文通还签订《补充协议书》，约定：钟伟强购买美泰天韵15套住宅物业，总建筑面积约1042.5元，钟伟强向魏王慧购买总房款为8400000元，即每套560000元，房屋产生的税费由钟伟强自行承担。魏王慧负责自行赎楼并承担所产生的相关费用。付款方式为：签订合同当日工作日内支付100000元定金，在7日之内补齐定金1400000元（但不能迟于2019年5月5日补齐定金），并于签订合同之日起4个月内支付最少不低于30%总房款的首期款在按揭银行监管并办理完上述15套物业的按揭手续，剩余全部楼款由银行审批贷款并房款支付至甲方指定账户。甲方在收到乙方定金后，甲方须配合乙方办理授权销售和授权汇款的一切相关手续，乙方有权收取所销售给第三方房款的15%作为定金，并同意乙方销售给予任意第三方，同时甲方须配合过户到乙方指定的任意第三方名下。结算为：甲乙双方均同意以每套物业完成回款后单套结算的方式进行结算，即甲方收到乙方销售的每套物业的全款后，甲方需将甲乙双方签订的协议价格溢出部分款项及当套物业的定金在5个工作日之内支付至乙方指定账户。例如：甲方双方签订协议价格为500000元，乙方销售回款为600000元，即溢价款为100000元，以此类推。甲乙双方协商，出售的房产首期款可以让乙方优先收款去赎楼。甲方保证该商业用房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因，造成该商业用房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。备注：甲方有10套房产在银行做抵押贷款，甲乙双方协商各赎楼5套，甲方赎楼5套房产乙方需补给甲方费用；乙方需在2019年6月21日加付甲方500000元定金。 2019年6月5日，钟伟强（买方）与魏王慧（卖方）签订《补充协议》，约定：买卖双方交易的房产位于惠州市大亚湾西区连城国际4-1513、1713、1902、1912、2513、2503、2712、2112、2113、2303、2313、1712、1903、1913、2312号房（共计15套），房产用途为住宅，建筑面积为1042.5平方米。买卖双方配合按揭、报税、过户、抵押等二手房流程的前提下，银行领到他项权证的5-10个工作日内放款；买方要确保4-2112、2113、2303、2313、1712、1903、1913、2312共计八套房产贷款金额为4320000元的尾款足够偿还赎楼公司的金额3422978元以及扣除卖家公证费和赎楼费退回给卖家267540元的房款，剩余629482元房款退回给买家；赎楼公司在收齐款项后无条件归还4-2512、2713号房产给卖家魏王慧；卖家要协助买家退回以上十五套房产的首期款；买家承诺2019年6月21日当天支付赎楼定金500000元给卖家。 2019年5至12月间，魏王慧与李双、方雨晴、钟淯辉、李成、陈兆添、曹星星、卜贻舟分别签订了《二手房买卖合同》，将惠州大亚湾西区连城国际花园（简称美泰天韵）4栋1513、1713、1902、1912、2503、2513、2712）售出，其中，魏王慧与李双约定房屋总价款为632000元，李双于2019年10月25日及2019年10月26日共支付了260000元购房款给魏王慧，其中包括与魏王慧约定的70000元定金；魏王慧与钟淯辉约定房屋总价款为680000元，钟淯辉于2019年5月24日支付了170000元购房款给魏王慧，其中包括与魏王慧约定的70000元定金；魏王慧与李成约定房屋总价款为680000元，李成于2019年10月24日支付了与魏王慧约定的50000元定金给魏王慧；魏王慧与陈兆添约定房屋总价款为730000元，陈兆添于2019年5月24日支付了250000元购房款给魏王慧，其中包括与魏王慧约定的70000元定金；魏王慧与曹星星约定房屋总价款为700000元，曹星星于2019年10月14日、2019年10月18日及2019年12月15日共支付了170000元购房款给魏王慧，其中包括与魏王慧约定的70000元定金；魏王慧与卜贻舟约定房屋总价款为740000元，卜贻舟于2019年6月6日支付了与魏王慧约定的160000元定金给魏王慧；魏王慧与方雨晴约定房屋总价款为660000元，方雨晴于2019年10月28日及2019年10月29日共支付了180000元购房款给魏王慧，其中包括与魏王慧约定的100000元定金。 钟伟强按《补充协议》第五项的约定通过案外人梁芳艳向魏王慧支付了497900元赎楼定金（魏王慧同意梁芳艳少转2100元作为感谢费）。魏王慧名下位于惠州市大亚湾西区房屋办理了抵押登记手续。微信聊天记录显示魏王慧的委托代理人翁文通收取了钟伟强已出售的另八套房的余款267540元，向钟伟强承诺应于2019年10月14日办理公证代为出售其中六套房的手续及开一个银行账户，但魏王慧没有履行承诺。 因魏王慧未按合同约定赎楼，导致本案第三人无法办理银行按揭贷款（银行已批准贷款，但未实际放款），从而导致案涉房屋无法办理过户手续，因此引起纠纷。
一审法院认为
一审法院认为，钟伟强与魏王慧签订的《房地产委托包销合同》《补充协议书》及《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效，受法律保护，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点有：一、钟伟强、魏王慧有无完全履行《房地产委托包销合同》及两个协议问题；二、钟伟强主张佣金有无事实依据的问题；三、钟伟强、魏王慧是否存在违约行为的问题；四、魏王慧请求确认涉案合同解除有无法律依据的问题 一、钟伟强、魏王慧有无完全履行《房地产委托包销合同》及两个协议问题。根据双方签订的《补充协议书》第四条约定，魏王慧须配合钟伟强将房屋过户到钟伟强指定的第三方名下，现钟伟强按照合同及两协议促成本案第三人交付了定金及赎楼款，魏王慧因违约未办理赎楼手续，导致第三人方未能办理按揭贷款及房屋未能办理过户手续，因此，可认定《房地产委托包销合同》及两个协议仍未履行完毕，故钟伟强请求判令魏王慧继续履行合同，理由成立，应予支持。 二、钟伟强主张佣金有无事实依据的问题。《房地产委托包销合同》及两协议签订后，钟伟强已经陆续将委托代理出售的15套房屋全部卖出，均由魏王慧与买受人签订了《二手房买卖合同》，因此，认定钟伟强已经按合同约定完成了案涉房屋的委托代理销售义务。根据《补充协议书》约定每套房屋底价为560000元；魏王慧收到钟伟强销售的每套物业全款后，需将双方签订的协议价格溢出部分款项在5个工作日内支付至魏王慧指定账户，现钟伟强将房屋售出，但魏王慧至今仍未收到案涉房屋的全款，因此，钟伟强主张魏王慧支付案涉房屋的委托代理销售佣金，不符合合同约定的条件，不予支持。 三、钟伟强、魏王慧是否存在违约行为的问题。按《补充协议书》约定，钟伟强应于2019年4月24日起7日内补齐定金1400000元，最迟不应当超过2019年5月5日，钟伟强有900000元超过了协议书约定的时间，故存有违约行为。魏王慧也一直不配合赎楼、办理公证过户以及银行开户手续，导致案涉房屋一直未过户给第三人，因此，也存在违约行为。双方均存在违约行为，双方主张的违约金应相互抵销。 四、魏王慧请求确认涉案合同解除有无法律依据的问题。钟伟强已按《房地产委托包销合同》及两协议履行了自己的义务，合同项下的15套房屋，有8套已完成了过户手续，案涉的7套房屋，也已支付了定金和首期款，因魏王慧未依约赎楼，导致7套涉案房屋无法办理银行按揭贷款，从而导致案涉房屋无法过户至第三人名下，且合同没有解除合同的约定，也不具备法定解除的条件，故魏王慧的反诉请求没有法律依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、魏王慧应继续履行《房地产委托包销合同》《补充协议书》及《补充协议》。二、驳回钟伟强的其他诉讼请求。三、驳回魏王慧的全部诉讼请求。本案受理费54486元,由钟伟强负担32692元，魏王慧负担21794元；反诉费7692元，由魏王慧负担；保全费5000元，由钟伟强负担。
本院查明
本院二审期间，双方均未提交新的证据。 经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另，魏王慧提交上诉状后未在法定期间内交纳二审案件受理费，本院依法另行作出裁定予以处理。
本院认为
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，当事人未提出上诉请求或上诉未请求部分，本院不作处理。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一是一审判决认定钟伟强与魏王慧的违约责任相抵是否正确；二是案涉佣金的支付条件应否视为已成就。 一、一审判决认定钟伟强与魏王慧的违约责任相抵是否正确 本院认为，违约责任为无过错责任。钟伟强主张其负担与其过错相适的违约责任，本院依法不予支持。案涉《房地产委托包销合同》第十二条约定，合同签订后，甲、乙双方应遵照执行，如有违约，违约方将承担房价30%的违约金。该合同条款将产生违约金责任的违约情况概括约定为“违约”。钟伟强迟延给付定金违反案涉《补充协议书》第3条的约定，一审判决认定钟伟强存在违约行为并无不当。魏王慧不配合赎楼、办理公证过户及银行开户手续等，亦构成违约。钟伟强、魏王慧均援引案涉《房地产委托包销合同》第十二条主张对方向己方支付违约金，且双方均未提供证据证明己方因对方违约所造成损失的具体情况。一审法院认定钟伟强、魏王慧互负的违约金责任相抵，无明显不当，本院依法予以维持。 二、案涉佣金的支付条件应否视为已成就 根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条规定，附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。案涉《补充协议书》第5条约定“甲方收到乙方销售的每套物业全款后，甲方需将甲乙双方签订的协议价格溢价部分款项及当套物业的定金在5个工作日之内支付至乙方指定账户。”魏王慧支付佣金的条件为收到相应售楼款全款。现魏王慧尚未收到相应售楼款全款，且根据案涉微信聊天记录载明的内容，魏王慧未配合赎楼、办理公证过户及银行开户手续的动机系要求钟伟强提供赎楼的资金保障，其不具有排斥钟伟强继续交易房产以阻止房款的收取之目的。钟伟强援引“条件成就”的拟制条款，主张魏王慧未配合赎楼、办理公证过户及银行开户手续等导致佣金支付条件不成就，应视为佣金支付条件已成就，本院依法不予支持。 综上所述，钟伟强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费24224元，由上诉人钟伟强承担。 本判决为终审判决。
审判人员
审 判 长 温永宏 审 判 员 徐国华 审 判 员 刘天贞
裁判日期
二〇二一年八月九日
审判辅助人员
法官助理 徐彦怡 书 记 员 张丽君
