当事人信息
上诉人（原审被告）：万惠投资管理有限公司。住所地：广东省广州市天河区珠江东路12号4201房之自编01单元。 法定代表人：陈宝国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王玲，广东广信君达律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：何永韬，广东广信君达律师事务所 律师。 被上诉人（原审原告）：广州市明和实业有限公司。住所地：广东省广州市天河区珠江西路8号2001房之自编2018房。 法定代表人：张伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴鑫垚，广东金领律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：张溪函，广东金领律师事务所 律师。
审理经过
上诉人万惠投资管理有限公司（以下简称万惠公司）因与被上诉人广州市明和实业有限公司（以下简称明和公司）租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初9788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法进行独任审理，现已审理终结。
上诉人诉称
上诉人万惠公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第二项，改判驳回明和公司全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由明和公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，万惠公司依照合同约定行使合同解除权，不构成违约。万惠公司按照《房屋租赁合同补充协议一》（以下简称《补充协议一》）第15.4条的约定，有权提前6个月向明和公司提出终止合同申请。万惠公司提前通知明和公司租赁合同将于2020年2月29日终止，并通知明和公司于2020年2月28日下午15：00前往办理资产清理和交接手续。当时正值新冠疫情期间，受疫情这一不可抗力事件的影响，实际通知的时间比合同约定的时间要短，这属于万惠公司无法控制的不可抗力因素。明和公司对万惠公司提前终止合同的函告没有明确表示反对，以派人带新租户看房的实际行动来表示明和公司已知晓万惠公司是根据合同约定行使的解除权。因此，万惠公司提出终止合同是行使合同约定的解除权，未能提前6个月提出是受新冠疫情影响，万惠公司解除合同不构成违约。二、万惠公司有权提前解除合同，不应承担合同提前终止的违约责任。根据《补充协议一》第15.4条的约定，万惠公司有权提前向明和公司提出终止合同申请，但须有新客户按照原条款完全承接剩余租约。关于承接原租约的新客户，明和公司需要进行审核。如无符合资格的客户承接原租约，明和公司有权没收万惠公司的履约保证金，万惠公司另须将租金优惠期按总租期分摊的原则，按实际使用年限向明和公司补交享用的优惠金额（按实际使用年限一年一个月的标准）。按照上述约定，新租户的确定由明和公司决定，万惠公司无法自行决定新租户的承接。因此，在万惠公司行使合同约定的单方解除权时，即使符合合同约定的“提前6个月”提出，明和公司也可以通过“故意审核新租户不通过”的手段，使得万惠公司既被没收履约保证金也需要补交优惠期租金。这条霸王条款，使得租赁合同表面约定给予万惠公司“合同的单方解除权”和“优惠期租金”，但实质上万惠公司无法行使合同约定的单方解除权或无法实际享受到优惠期租金。本案中，万惠公司提出租赁合同终止后，因新租户的审核义务在明和公司，未能有新租户承接的主要责任也应由明和公司承担。从公平合理的法律原则来说，受新冠疫情不可抗力的影响，没有新租户承租的责任也不应由万惠公司承担。万惠公司行使单方解除权符合合同约定，不应承担任何违约责任。在新冠疫情发生以来，政府积极号召业主为租户减免租金。明和公司不仅未主动关注万惠公司的经营困难，主动提出减租，甚至万惠公司申请减租，明和公司也没有同意。一审判决明确明和公司未及时接受涉案物业，亦未采取措施避免损失扩大，存在一定过错。如前所述，明和公司在合同条款上设置“霸王条款”，在万惠公司依约解除合同时故意不及时交接，在新冠疫情面前，不仅没有与万惠公司共同分担损失，反而不断最大化自己的利益，扩大万惠公司的损失，严重违反了法律倡导的公平正义原则。
被上诉人辩称
被上诉人明和公司答辩称：一、万惠公司在合同期限届满前单方提出终止合同并拒绝缴纳租金，属于根本违约，一审法院认定事实清楚、证据充分。第一，万惠公司已于2019年12月13日向明和公司发出终止租赁合同申请，并寻求转租。2020年2月4日，万惠公司又以新冠疫情为由再次向明和公司提出终止租赁合同。明和公司均回函明确不同意提前解除涉案合同，要求其继续履行合同。万惠公司提前终止合同明显是因其自身经营或其他原因所致，与疫情无关，不符合涉案合同第12.1.（1）条的约定，属于根本违约。第二，万惠公司称明和公司“派人带新租户看房的实际行动来表示明和公司已知晓万惠公司是根据合同行使的解除权”无任何事实及法律依据。涉案合同并没有约定万惠公司承租期内不可以带客户参观涉案物业，且万惠公司与明和公司带客户参观涉案物业不影响双方合同的有效存续，更不说明涉案合同已解除，明和公司已实际收回涉案物业。万惠公司申请提前退租，明和公司依约有权选择是否同意其要求。根据合同约定，找到合适的新承租人前，双方的租赁合同关系仍然存续，万惠公司应继续履行合同义务。万惠公司与明和公司带客户看房，并非万惠公司欠缴租金及提前解约的法定免责事由。第三，涉案合同第15.4条明确约定万惠公司单方行使合同解除权及其后果。万惠公司明知且同意该约定，其签订涉案合同至一审开庭前从未就该条款提出过任何异议。万惠公司不仅未在约定期限内单方提出解除合同，更未依约找到符合承接原租约条件的新客户，明显违约。万惠公司主张未有新租户承接的责任应由明和公司承担，明显与涉案合同约定及客观事实不符。二、涉案合同于明和公司2020年4月9日收回租赁场地才正式解除，万惠公司应向明和公司支付2020年3月1日至4月8日期间的租金及承担违约责任。第一，如上所述，明和公司在万惠公司要求提前解除合同后多次回函表示不同意，双方未就提前退租事宜达成合意，双方的租赁合同关系并未解除，万惠公司拒缴租金属于根本违约，除应向明和公司支付欠缴租金外，还应承担违约责任。第二，万惠公司系违约解除涉案合同，明和公司并无义务在明确表示不同意其单方解约的情形下，于2020年2月28日接收涉案物业，更没有避免损失扩大的义务。第三，明和公司在2020年4月9日收回涉案物业前，不仅从未与万惠公司办理过涉案物业交接手续，收回涉案物业时，该物业也仍由万惠公司上锁，明和公司破门进入后才对万惠公司留在物业内的大量办公家具物品进行盘点。由此可知，2020年3月1日至明和公司收回涉案物业（2020年4月9日）期间，该物业仍在万惠公司控制范围内。一审法院认定涉案合同实际解除时间为明和公司通知万惠公司之日即2020年4月8日。因此，万惠公司仍应按合同约定向明和公司支付2020年3月1日至4月8日期间的租金及逾期支付的违约金。第四，因万惠公司单方提前解除涉案合同，导致涉案物业收回后，空置至今，已给明和公司造成实际经济损失。三、新冠疫情不能作为万惠公司免除承担违约责任的法定事由。第一，新冠疫情发生后，对各行各业经营发生影响，明和公司作为出租方也不例外。涉案物业是明和公司通过向银行借贷开发建设的，用于出租经营使用。明和公司除每月均需向银行偿还巨额贷款本息外，还需支付员工福利、经营开支等。新冠疫情发生后，明和公司将近三个月收入基本为零，同样遭受巨大经济损失，经营艰难。第二，万惠公司虽以新冠疫情为由向明和公司发出解除合同通知，但实质并非受疫情影响所致，而是企图利用刚好发生的疫情，达到免除承担违约责任的目的。这从万惠公司2019年12月13日已向明和公司发出终止合同通知的事实足以证实。根据《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的规定，明和公司作为非国有房屋租赁主体，没有必须为万惠公司减免租金的义务，明和公司从未对万惠公司作出减免承诺。且根据涉案合同第13.2条约定，如发生不可抗力事件，万惠公司有义务提供有关证明文件。但万惠公司至今没有提交任何因疫情导致经营困难的相关文件，明显不符合合同约定。四、广州市中级人民法院作出另案（2020）粤01民终25697号判决，同样认定广州万惠金控科技股份有限公司（以下简称万惠金控公司）提前终止合同并撤场的行为属于根本违约，合同实际解除时间为明和公司通知万惠金控公司之日，明和公司有权没收万惠金控公司的履约保证金及水电周转金并要求其补交优惠期租金。
一审原告诉称
明和公司向一审法院提出诉讼请求：1.万惠公司向明和公司补缴2.5个月（按每月租金352950.40元的标准计付）租金优惠期的租金882376元；2.万惠公司向明和公司支付2020年3月1至2020年4月8日期间租金447070.51元及违约金（分别以352950.40元为本金从2010年3月6日起算、以94120.11元为本金从2020年4月6日起算，按每天万分之二点一，计算至款项实际支付之日止）；3.明和公司没收万惠公司支付的履约保证金851492.84元及水电周转金50736.62元；4.万惠公司赔偿明和公司为本案支付的律师费10000元；5.由万惠公司承担本案诉讼费、诉保费。
一审法院查明
一审法院经审理查明：明和公司是位于广州市天河区珠江东路12号3401房的权利人，该房总建筑面积为2573.5021平方米。2017年6月30日，明和公司（甲方）与万惠公司（乙方）就上述房屋自编01-05单元签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）和《补充协议一》。《房屋租赁合同》主要内容约定：甲方出租给乙方作商业用途，建筑面积为2205.94平方米，租赁期限从2017年7月31日至2022年7月31日，其中2017年7月31日至2020年7月30日每月租金352950.40元，2020年7月31日至2021年7月30日每月租金370597.92元，2021年7月31日至2022年7月31日每月租金389127.82元。《补充协议一》主要约定：2.2用途：本物业只能作为办公用途。3.1履约保证金（下称保证金）为相当于本物业两个月的基本租金金额的租赁保证金705900.80元及相当于两个月管理费金额的管理费保证金145592.04元。合同期内，租赁保证金随租金递增而递增，租金开始递增的当月的付租日，乙方应将租赁保证金递增的部分支付给甲方。3.2租金。（1）租金以一个自然月为一期，如一期不足一整个月时，该期月租金应按该自然月天数计算的日平均租金再乘以实际计租日数计算应付金额。（2）支付方式：按自然月支付，乙方应于每自然月五日前将该月租金存入甲方指定的银行账户内。3.3物业管理费：乙方应向甲方指定的物业管理公司支付物业管理费；每月物业管理费为55148.50元，每月公共能源费为17647.52元。3.4水电费、空调费。乙方在签订本协议时须向甲方缴纳水电费周转金50736.62元，租赁期满或提前终止时，在乙方缴清所有费用后，甲方在三十个工作日内无息退还给乙方。4、租金优惠期：4.1以下时段为租金优惠期：2017年7月31日至2017年11月29日，优惠前租金合计为1411422.09元，优惠后租金为352950.40元；2018年1月1日至2018年2月28日，优惠前租金合计为705900.80元，优惠后租金为352950.40元；2019年1月1日至2019年2月28日，优惠前租金合计为705900.80元，优惠后租金为352950.40元。上述优惠不包含管理费及其他费用的优惠。10.合同提前终止或租期届满后的处理：10.1本协议提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或本协议终止之日起5个工作日内清缴所有相关应付款项，凭甲方开具的退租通知单到物业管理处办理迁出手续，将本物业按正常使用后的状态交付甲方（即无需恢复原状）并与物业管理处人员共同验收本物业，签署书面验收记录，交回本物业大门及其它所有钥匙，确保甲方于本物业内所安装的固定设备设施在完好无缺（正常损耗除外）可供使用的状态下交还甲方（包括门禁、间隔门、灯、天花、窗帘等所有镶嵌物品不可拆除，正常损耗的除外）后迁出本物业。如甲方要求保留装修的，乙方应将本物业设备设施及装修按甲方要求交给甲方。10.2乙方办理完本条10.1款的退租手续后三十日内，应尽快携租赁保证金及管理费保证金、水电费周转金有效票据与甲方及物业管理公司办理退款手续。10.4如乙方单方要求提前解除或终止本合同，乙方已缴的保证金不予退回，且乙方应按本合同相关约定承担相应的违约责任。乙方的书面解约通知的发出日期和该通知中确定的解除日之间的期间应不短于3个月，否则，乙方除承担前述违约责任外，还须足额支付给甲方自上述解约通知发出之日起计3个月的租金，本合同于该通知中确定的解除日提前解除。此条款与第15.4条约定有冲突，以15.4条为准。10.5如乙方在未清缴应付租金、水电费、管理费等款项超过十五个工作日并且无法正常联络的，乙方同意放弃放置在本物业内所有财物的所有权。乙方承担甲方因处理上述财物所产生的一切费用。12.协议的变更、解除及违约责任：12.1甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，原合同及本协议终止，双方互不承担责任：（1）一方因不可抗力事件连续六个月或更长时间确实不能履行该方义务，另一方可立即终止本协议，双方互不承担违约责任；12.2乙方未按本协议向甲方及物业管理公司缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、加时空调费、有偿服务费、违约金等费用的，自迟交之日起至实际支付之日止，每逾期一日按所欠缴金额的3‰向甲方或物业管理公司支付迟延违约金，且甲方或物业管理公司有权采取措施进行催收。12.4除本协议另有约定外，自本协议提前终止或租赁期满之日起，乙方于次日内未迁出本物业，乙方同意甲方自行收回本物业，甲方有权留置或以其他任何方式处理本物业内的物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任（包括但不限于不得要求甲方恢复原状、给予赔偿）。同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用。如因甲方处理前述物品导致任何第三方向甲方提出索偿，乙方应赔偿甲方因此所造成的损失。12.7乙方未依本协议约定或法律规定单方解除本协议的，无权要求甲方返还保证金，同时向甲方支付相当于二个月租金同等金额的违约金。12.10违约方未按本协议向守约方缴付费用（包括租金、保证金、水电费、空调费等）、退还保证金（包括履约保证金、水电保证金、物业管理费保证金）、支付违约金等，违约方应当承担守约方为实现债权而支付的所有费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费和所有其他应付的合理费用。15.甲乙双方的特别约定：本协议其他条款与本条款约定不一致或相矛盾的，以本条约定为准。15.4在租赁合同期内，乙方有权至少提前6个月向甲方提出终止合同申请，但须有新客户按原条款完全承接剩余租约。关于承接原租约的新客户，甲方需要对承接原租约的客户进行审核，不接受商务中心、孵化器、商业运营转租公司（大包租）等业态。如无符合资格的客户承接原租约，甲方有权没收乙方的履约保证金外，乙方另须将租金优惠期按总租期分摊的原则，按实际使用年期向甲方补交多享用部分的优惠金额（按实际使用年限一年一个月的标准）。15.7乙方所租赁的物业甲方按现状交付给乙方，退租时无需恢复原貌。18.1.1装修免租期届满后，本物业地址亦视为乙方地址。18.1.2任何一方将函件送达本协议约定的地址即视为送达。若上述地址有变化，任何一方须将修改地址书面通知本协议的另一方。书面通知中的变更地址为新的通信地址。若发生变更的一方未履行通知义务，因此所产生的法律后果均由未履行义务者承担。 同年7月31日，明和公司将租赁物交付给万惠公司。就租赁物的使用情况，万惠公司陈述其使用至2020年2月28日，其在该日已搬离涉案租赁物；明和公司对此不予确认，并陈述万惠公司使用至2020年4月9日止，但无证据证明万惠公司在2020年2月29日以后有使用涉案租赁物。 明和公司、万惠公司就涉案租赁合同的解除问题形成了多份往来函件：1、2019年12月13日，万惠公司向明和公司出具《关于高德置地冬广场H座34楼转租申请》，其根据《租赁合同》15.3条的约定，向明和公司提出终止合同申请，并将按租赁合同约定履行积极寻找符合合同约定的新客户转租租赁物，请明和公司根据合同约定配合其办理转租及退租事宜。2、2020年2月4日，万惠公司向明和公司出具《关于高德置地冬广场H座34楼提前退租告知函》，内容为2019年12月13日其向明和公司发出《关于高德置地冬广场H座34楼转租申请》，向明和公司提出终止租赁合同申请。之后其一直积极寻找符合合同约定的新客户转租租赁物，但因2020年1月开始的冠状病毒疫情，国务院、广东省政府先后下发《国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知》和《关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知规定广东省行政区域内各类企业复工时间不早于2020年2月9日24时。因疫情影响导致其业务遭受重大损失无法继续履行租赁合同，同时因上述不可抗力因素导致其无法找寻到合适的出租客户。基于以上不可抗力因素，其现依据《补充协议一》第15.3条及第4条“不可抗力及政府行为”的约定，通知明和公司于2020年2月29日终止租赁合同，同时其仍将按租赁合同约定履行积极寻找符合合同约定的新客户转租租赁物。明和公司于同年2月18日出具《关于的复函》，内容为其不同意万惠公司提出提前终止该物业租赁合同的事宜，要求按照《补充协议一》约定继续履行。3、2020年2月26日，万惠公司向明和公司出具《关于高德置地冬广场H座34楼退租移交告知函》，内容为其在2020年2月26日已完成租赁物内归属其的资产清理及迁移，租赁房屋现已符合《补充协议一》第10.1条约定的退租交付状态，请明和公司于2月28日下午15时派员到场进行物业清点及移交手续。明和公司于同年2月28日出具《复函》回复：我司已于2020年2月24日书面回函不同意提前终止合同；在合同未终止的情况下，我司没有义务接收出租物业；贵司单方退场，并不免除贵司应交付租金及管理费等费用的义务；贵司单方退场导致场地受损所造成的一切损失均由贵司承担。4、2020年4月8日，明和公司向万惠公司送达《关于解除合同的通知》，内容为万惠公司逾期缴纳租金和电费等已超过15个工作日，该行为已构成严重违约，故根据合同约定，通知贵司于2020年4月8日起解除前述合同，没收贵司已缴交的租赁保证金和管理费保证金等相关费用，并于2020年4月9日收回贵司承租的物业另行出租等。 明和公司分别在2020年3月10日、3月25日向万惠公司发出《2020年3月催款通知书》、《律师函》，催缴3月份的租金等费用。 明和公司另提交了证据《建设工程规划许可证》《建设工程消防验收意见书》《申请（变更）门牌批准通知书》证明涉案租赁物为合法建筑及已通过消防验收，万惠公司对此予以确认。 万惠公司提交了证据照片、视频，证明明和公司在2020年2月26日已开始将涉案租赁物对外招租及该日万惠公司已清空租赁物且物业已符合交付条件。上述证据显示场地内有空置办公桌椅，无人员使用。明和公司对上述证据均不予确认。 明和公司就其与万惠公司、万惠金控公司租赁合同纠纷系列案与广东金领律师事务所签订了《民事委托合同》，约定律师费15000元。2020年5月6日，广东金领律师事务所出具了相应金额的增值税专用发票。 一审诉讼中，一审法院根据明和公司申请对万惠公司财产采取了保全措施，保全费为5000元。 另查明，明和公司为台港澳法人独资企业。
一审法院认为
一审法院认为，明和公司为台港澳法人独资企业，故本案应当参照涉外案件处理。因涉案租赁物位于广州市天河区辖区内，根据《广东省高级人民法院关于的复函》（粤高法函【2018】115号）“……经请示最高人民法院，答复如下：原由广州市基层法院受理的第一审涉外涉港澳台民商事案件调整为由越秀区人民法院和南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）分别集中审理。……南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）集中管辖天河区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区辖区内第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件。……”一审法院对本案具有管辖权。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因涉案租赁物在中华人民共和国内地，故本案应适用中华人民共和国内地法律作为准据法。 明和公司与万惠公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议一》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。万惠公司在2019年已向明和公司申请终止合同，明和公司确认其在提起本案诉讼前已收回涉案租赁物，故双方的合同已实际解除，结合当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是合同解除的后果如何承担，对此一审法院阐述如下： 首先，从双方合同约定看，根据双方《补充协议一》第15.4条约定“在租赁合同期内，乙方有权至少提前6个月向甲方提出终止合同申请，但须有新客户按原条款完全承接剩余租约。关于承接原租约的新客户，甲方需要对承接原租约的客户进行审核，不接受商务中心、孵化器、商业运营转租公司（大包租）等业态。如无符合资格的客户承接原租约，甲方有权没收乙方的履约保证金外，乙方另须将租金优惠期按总租期分摊的原则，按实际使用年期向甲方补交多享用部分的优惠金额（按实际使用年限一年一个月的标准）。”双方对万惠公司单方行使合同解除权及其后果有明确约定。 其次，从双方解约过程看，万惠公司于2019年12月13日已向明和公司出具《关于高德置地冬广场H座34楼转租申请》，申请提前终止合同；于2020年2月4日向明和公司出具《关于高德置地冬广场H座34楼提前退租告知函》，以新冠疫情不可抗力因素为由通知明和公司于2020年2月29日终止租赁合同；于2020年2月26日向明和公司出具《关于高德置地冬广场H座34楼退租移交告知函》，通知明和公司在2月28日进行物业清点及移交手续。明和公司均回函要求继续履行合同。明和公司于2020年4月8日向万惠公司送达《关于解除合同的通知》，通知涉案合同于2020年4月8日起解除。结合双方《补充协议一》12.1.（1）的约定“一方因不可抗力事件连续六个月或更长时间确实不能履行该方义务，另一方可立即终止本协议，双方互不承担违约责任。”万惠公司依合同约定提出解除时合同所约定的条件尚未成就，并未发生合同解除的效力，其行为已构成违约，故涉案合同实际解除的时间应为明和公司通知万惠公司之日即2020年4月8日。 第三，从场地的使用及交接情况看，万惠公司已通知明和公司在2020年2月28日撤场并办理交接手续，履行了通知义务；明和公司未举证证实万惠公司在2020年3月以后有使用涉案租赁物，其自认在2020年4月9日收回涉案租赁物，明和公司未及时接收涉案租赁物，亦未采取措施避免产生扩大损失，亦存在一定过错。同时考虑到新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，系不可抗力事件。该疫情对双方合同履行产生了一定的影响，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”故综合本案案情及双方过错程度，对明和公司主张的没收履约保证金851492.84元及水电周转金50736.62元、补交优惠期租金882376元的诉请，一审法院予以支持；对明和公司要求万惠公司支付2020年3月1日至4月8日期间的租金及违约金的诉请，一审法院不予支持。 关于律师费问题。根据《补充协议一》第11.6条约定：“由于乙方违约导致甲方发送律师函或诉讼途径追乙方违约责任的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，”故明和公司要求万惠公司支付律师费用10000元，有事实和合同依据，一审法院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、万惠公司应于判决发生法律效力之日起十日内向明和公司补交优惠期租金882376元、律师费10000元，合计金额为892376元；二、明和公司有权没收万惠公司缴纳的履约保证金851492.84元及水电周转金50736.62元；三、驳回明和公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8453元，由明和公司负担2845元，由万惠公司负担5608元；财产保全费5000元，由万惠公司负担。
本院查明
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 庭询中，明和公司提交了（2020）粤01民终25697号民事判决书，拟证明另案同样认定万惠金控公司提前终止合同并撤场的行为属于根本违约，合同实际解除时间为明和公司通知万惠金控公司之日，明和公司有权没收万惠金控公司的履约保证金及水电周转金并要求其补交优惠期租金，且万惠金控公司应向明和公司支付因该案支出的律师费。万惠公司质证称：对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性不认可，该份判决书与本案无关。
本院认为
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于万惠公司主张其依照《补充协议一》第15.4条约定行使合同解除权的问题。首先，明和公司和万惠公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议一》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定上述合同合法有效正确，双方均应依约履行。其次，《补充协议一》第15.4条约定，万惠公司有权至少提前6个月向明和公司提出终止合同申请，但须有新客户按原条款完成承接剩余租约。同时双方还约定，明和公司需要对承接原租约的客户进行审核和明和公司在无符合资格客户承接的情况下有权没收万惠公司的履约保证金和要求万惠公司补交已享有的优惠期租金。可见，双方约定的万惠公司所享有的提前解除权是附条件的，并非任意解除权。本案中，万惠公司于2019年12月13日向明和公司书面申请终止合同、要求转租，直至2020年2月4日，万惠公司没有完成由新的租户承接涉案物业的约定；万惠公司于2020年2月4日向明和公司出具书面退租告知函并于2020年2月26日向明和公司出具书面退租移交告知函，而明和公司分别于2020年2月18日、2月28日书面复函表示不同意万惠公司的申请，要求继续履行合同。因此，双方并未就提前解除合同达成合意。万惠公司于2020年2月28日自行搬离涉案租赁物并不符合《补充协议一》第15.4条约定的单方解除条件，不能当然以2020年2月28日作为合同解除时间。一审法院确认合同实际解除时间为明和公司通知万惠公司之日即2020年4月8日有据，本院予以维持。 关于万惠公司应否补交优惠期租金及明和公司应否退还履约保证金、水电周转金的问题。本案中，万惠公司向明和公司提出提前解除合同的申请且在未能寻找到新租户承接剩余租约的情况下就自行搬离，其应当按照涉案合同第15.4条的约定承担相应责任，即明和公司有权没收万惠公司的履约保证金及水电周转金并要求万惠公司补交优惠期租金。一审法院考虑新冠疫情对双方合同履行的影响，并综合本案案情及双方过错程度，不予支持明和公司要求万惠公司支付2020年3月1日至4月8日期间租金及违约金的诉讼请求，这并不存在扩大万惠公司的损失。至于万惠公司主张《补充协议一》第15.4条系明和公司设置的“霸王条款”的问题，万惠公司并未提交证据证实违反其真实意思表示，依法应承担举证不能的后果。因双方签订合同明确约定租期，明和公司作为出租人享有对租金的可期待收入，而万惠公司要求提前解除合同，势必导致出租人的可期待租金收入落空，且重新寻找新租户需要一定时间，因此双方就提前解除合同所约定的限制条件，并非不平等、霸王条款，对双方均有约束力。现有证据不能证实双方已达成提前解除合同的合意，万惠公司主张其无需补交优惠期租金、明和公司无权没收其履约保证金及水电周转金，明显与合同约定不符，一审法院不予支持其主张正确，本院依法予以维持。万惠公司该项主张的理由不成立，本院依法予以驳回。关于律师费的问题，明和公司已提交书面证据证实其已就本案诉讼实际支出律师费。根据《补充协议一》第12.10条的约定，明和公司要求万惠公司支付律师费用有事实和合同依据，且数额合理、没有超过法律法规规定的标准，一审法院予以支持明和公司的该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，万惠公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20951元，由上诉人万惠投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。
审判人员
审判员 赵建文
裁判日期
二〇二一年五月十七日
审判辅助人员
书记员 罗淑仪
