当事人信息
上诉人（原审被告、反诉原告）：曾铭惠，女，****年**月**日出生，汉族，住广东省中山市东区。 委托诉讼代理人：陈广镇，系曾铭惠公司的员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李兆洪，男，****年**月**日出生，汉族，住广东省中山市。 委托诉讼代理人：田肖，广东大尔律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：夏惠兰，广东大尔律师事务所 律师。
审理经过
上诉人曾铭惠因与被上诉人李兆洪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初12539号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
上诉人曾铭惠上诉请求：一、李兆洪返还自2018年12月至2020年7月之间多收的租金257500元；二、李兆洪退还租赁按金42000元并支付违约金42000元；三、李兆洪赔偿曾铭惠租赁期间电安装费5568元；四、免除曾铭惠2020年7月、8月租金；五、2020年7月、8月因李兆洪拆走电表，无法确认电表数据，曾铭惠不应支付电费；六、李兆洪承担一、二审诉讼费。
一审法院查明
事实和理由：原审判决认定事实不清、主要证据不足、适用法律错误。一、本案双方当事人均确认实际租赁地址是中山市××，故双方实际履行的为租赁中山市××房产的合同（以下简称26号合同）而非租赁中山市××房产的合同（以下简称3号合同）。26号不动产有房产报建及土地使用证，合同合法有效。李兆洪主张双方履行的是3号合同，合同中的地址等与实际不符只不过是因为存在笔误，但事实上3号合同与26号合同中面积、租金、租期、部分合同条款均不同，3号合同的租赁条件比26号合同苛刻，根本不是笔误。曾铭惠实际租赁的面积与26号合同上租赁面积400平方米相符，而与3号合同800平方米的面积不相符。××号现在仍在出租，招租海报上的联系电话也是李兆洪的电话，打电话咨询时李兆洪说租金是每月12000元。26号合同除了曾铭惠、李兆洪签名外，还有中山市小榄镇新市社区居民委员会同意转租的盖章。而3号合同上没有签订日期，证明双方当时只是磋商，没有实际租赁该房屋。李兆洪解释称是曾铭惠为办理营业执照才签订26号合同，但事实上办理营业执照时，面积和租金变化对双方均无任何影响。曾铭惠在合同约定租金为6500元的情况下愿意支付22000元租金的原因是租赁物没有通过二次消防验收，而教育培训属特殊经营项目，需增加办理二次消防的手续及建设，涉及的建设费可高达十几二十万元，曾铭惠与李兆洪协商好二次消防的申请及建设由李兆洪负责，租金提高至22000元，但李兆洪一直无法提供消防安全证及相关的消防建设，导致曾铭惠一直无法申领教育培训资格许可证正常经营。李兆洪停水停电单方违反合同约定，导致合同不能履行，应返还多收的租金，并按照合同第十四条退还租赁按金并支付违约金、赔偿曾铭惠租赁期间的电安装费。二、2020年7月、8月，由于李兆洪使用不当手段（停电以及拆电表等行为）导致曾铭惠无法正常经营，应免除以上两个月的租金。三、由于电表被李兆洪拆除并且李兆洪无法证实一审中提交证据中电表的图片是未拆除前的电表，也无法证明拆除后拍照前是否对电表进行数据更改或使用，因此不认同电表数据。
被上诉人辩称
被上诉人李兆洪答辩称：一、关于合同效力问题，曾铭惠一审提出的反诉请求是认定涉案租赁合同无效，一审判决也已认定合同无效。曾铭惠二审上诉又要求认定合同有效，与其一审主张相矛盾。曾铭惠二审中提交了关于涉案房地产已办理规划报建情况的政府答复，李兆洪对此无异议。二、双方在租赁期间的租金一直是按照22000元标准履行，租赁合同地址虽然存在笔误，但租金、水电费标准、押金等多种因素与3号合同是相符合的，一审判决对租金标准认定正确。三、不论租赁合同的效力如何，从合同履行情况来看，双方未再继续履行合同是因为曾铭惠经营困难，主动退租，在合同有效的情况下，属曾铭惠违约退租，李兆洪应按合同约定没收押金，不存在退还押金及支付违约金的问题。四、关于电安装费，因一审时曾铭惠并未提及相关证据，故李兆洪不予认可。不管是谁安装的水电，租赁合同无法继续履行是曾铭惠中途退租造成，即使存在电安装问题，也应由曾铭惠自行承担。五、李兆洪在曾铭惠未按期支付租金情况下，虽然有拆电表停电行为，但一审中曾铭惠自己也承认拆除电表后已自行安装了新的电表，并未对曾铭惠的经营造成影响。一审法院已酌情就该问题减免8000元租金，虽然李兆洪认为该减免过重，但为了解决争议没有上诉。即使是拆电表，也是李兆洪行使先履行抗辩权的合法行为，且没有造成损失。六、对于曾铭惠提到的水电费问题，曾铭惠搬离后曾向李兆洪发送拆除电表时最后的度数，新旧电表可以折算出曾铭惠在使用期间未交纳电费的度数，一审判决对此认定是正确的。
一审原告诉称
李兆洪向一审法院起诉请求：一、解除李兆洪、曾铭惠的房屋租赁合同，曾铭惠将物业交回李兆洪；二、曾铭惠向李兆洪支付2020年7月租金、水电费18774元、2020年8月租金、水电费24197元及滞纳金2万元；三、曾铭惠承担本案诉讼费。后李兆洪增加诉讼请求：曾铭惠支付2020年9月1日至2020年9月12日的租金8796元及该时间段的电费2216元。
一审被告辩称
曾铭惠向一审法院反诉请求：一、解除李兆洪、曾铭惠于2018年12月1日签订的26号合同；二、确认李兆洪、曾铭惠签订的3号合同无效；三、李兆洪返还自2018年12月至2020年7月期间多支付的租金257500元；四、李兆洪退还租赁按金42000元、支付违约金42000元；五、李兆洪赔偿曾铭惠租赁期间装修费108000元（包括店铺的水电安装、墙体及地面的铺设、门窗的购买及安装消防设备、养护室内外广告安装养护等费用）；六、李兆洪免除2020年7、8月租金合计13000元；七、李兆洪承担曾铭惠搬迁费用3000元；八、李兆洪承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：中山市远大教育咨询有限公司系曾铭惠于2016年5月5日投资设立的自然人投资或控股的有限责任公司，登记住所为中山市××（住所申报）。 2012年11月6日，案外人中山市××经贸有限公司（甲方、出租方）与李兆洪（乙方、承租方）签订《房产租赁合同》一份，部分约定如下：1.甲方将其自有的位于中山市××，面积约2028.6平方米（以实际交付认可为准）租给乙方使用（不能从事对城镇市容卫生、消防、环保有影响的行业）；2.租赁期限为12年，即从2013年3月1日起至2025年2月28日止；3.乙方在经营过程中，可将房产转租及分租，但转租合同及分租合同不得违反本合同原则，本合同规定的甲、乙双方责任和权利也不因转租而改变，否则，甲方即时解除合同，由乙方承担违约责任…… 2018年11月15日，李兆洪（甲方、出租方）与曾铭惠（乙方、承租方）签订租赁合同（即3号合同）一份，部分约定如下：1.甲方将位于中山市××房产，实租面积约800平方米租给乙方使用；2.租赁期限为5年，即从2018年11月15日起至2023年11月30日止。双方同意该房产在合同租赁期内分时段计算租金，不含租赁税，其中2018年11月15日起至2023年11月30日止，每月租金为21000元；乙方确保先付租金后使用，即每月10号前必须付清当月租金至以下账户：收款人李兆洪，开户银行工商行，账号尾号1074，逾期每天计付百分之一的违约金，逾期达30天的，甲方有权单方面终止租赁合同，关门收回房产并追究乙方违约责任；3.双方签订合同时，乙方应支付甲方履约定金42000元。租赁期限届满，在乙方交清全部应付租金及一切费用，并将房产完好交还甲方后，定金本金（不计利息）退回乙方；4.乙方同意按房产的现状承租，使用该房产时必须注意其结构，在租期内妥善保管、使用。乙方并负责保养、维修所承担房产的责任，对各种可能出现的隐患和危险及时消除，以避免一切可能发生的安全事故；乙方在租赁期间不得随意对房产进行改建或拆建，如确有需要，须事先提交改建或拆建设计方案给甲方审核，在征得甲方书面同意后方可实施，否则甲方有权要求乙方赔偿损失并恢复原状；5.乙方经营期间所产生的一切费用，包括管理费、环保及垃圾清洁费、水电费、水电设施费、二次消防设施费等均由乙方自行负责；6.在乙方没有违约的情况下，甲方违约解除合同的，或使用不正当手段干扰乙方经营导致乙方不能实现合同目的而解除合同的，则甲方双倍返还定金外，还应赔偿乙方因此造成的经济损失，同时，甲方还应承担乙方为此支付的所有评估费、律师费、搬迁费、临时仓库费等，但赔偿和承担的费用以甲方实际收取的租金为上限；如乙方有本合同规定的违约行为的，则甲方有权终止本合同，并且没收乙方所交的定金，造成甲方经济损失的，乙方还须赔偿甲方经济损失，如拖欠租金的，逾期租金按每天百分之一计算违约金；合同期间，乙方无故失踪并欠付租金超过一个月的，甲方有权单方终止合同且不退还定金，并按照上述第3条约定处理搬迁及乙方违约事宜；7.本合同一式两份，双方各执一份，本合同经双方签字（盖章），且甲方收到乙方定金后方生效，如有未尽事宜另行协商解决……李兆洪、曾铭惠分别在甲乙方处签名按捺确认，另甲方签名处上方手写“电费1.2元／度，水费3.5元／度”。 2018年12月1日，李兆洪（甲方、出租方）与曾铭惠（乙方、承租方）另签订租赁合同（即26号合同）一份，该合同中除了租赁地点、租赁期限、租金、收款账户、履约定金有所变更外，其余内容与前述3号合同一致，并由中山市小榄镇新市社区居民委员会于2018年12月21日盖章及备注“同意转租，但合同条款按甲方与新市社区签订的合同条例为准”。即26号合同变更的租赁地点为中山市××二楼房产，面积为400平方米；租赁期限为3年，即2018年12月1日起至2021年12月31日止，每月租金为6500元，履约定金为19500元。合同签订后，曾铭惠向李兆洪支付履约保证金42000元，李兆洪认为签订涉案租赁合同后，其已依约交付涉案厂房给曾铭惠，但曾铭惠在租赁期间多次逾期缴纳租金、水电费，现其已于2020年9月12日告知李兆洪其实际搬离涉案租赁物，但其尚未支付2020年7月租金17000元、水电费1774元，8月租金22000元、水电费2197元及9月1日至12日的租金8796元、电费2216元，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。曾铭惠则认为李兆洪出租房产时承诺涉案房产已取得相关产权，并承诺为其办理教育许可证，但经其了解得知，涉案房产并未报建或取得产权证，根本无法办理教育许可证，李兆洪出租涉案房产时存在故意隐瞒的行为，导致曾铭惠合同目的无法实现，李兆洪构成根本违约，应承担相应的违约责任。 一审法院另查：双方一致确认曾铭惠实际使用的是××的房产，曾铭惠按每月22000元的标准支付租金。而针对前述两份不同的租赁合同，李兆洪认为双方实际履行的是3号合同，即租赁期限为5年，自2018年11月15日起至2023年11月30日止，租金每月22000元，履约保证金为42000元；26号合同仅仅是为曾铭惠办理工商登记使用，双方并未实际按该合同履行。曾铭惠则认为虽然其实际使用的是××房产的1、2、3层及地下室，但因李兆洪承诺可以办理教育牌照，因此曾铭惠才按每月22000元交付租金；现涉案房产未取得相关权属证明，导致不能办理教育许可证的，李兆洪应当按26号合同约定租金标准即每月6500元收取，多收取部分，应当返还给曾铭惠。 一审法院再查：李兆洪为证实曾铭惠承租涉案房产后多次逾期缴纳租金及尚欠2020年7月起的租金、水电费等，向一审法院提交微信聊天记录、电表、收据、律师函等予以证明。经查，微信备注名为“远大教育”与微信备注名为“兆恭”的部分微信记录如下：1.2019年11月17日“兆恭”发送消息“请问今个月的租金几号交？”2.2019年11月25日“兆恭”发送消息“今天25号，请在今日前把今个月租金水电费转过来，否则后果自负”“远大教育”回复“好的”；3.2020年5月14日“远大教育”发送消息：“李生早晨啊，我是曾老师。不好意思之前由于身体原因一直没有管理远大这边的事情。昨晚才了解到前前后后的情况，以后这个微信都是我在用了，首先非常感谢您给我们减免2、3月份租金，真的是救急。然后也对于我们拖欠的事情很抱歉，我之前手机被盗号没用了，现在用188××××1705这个，现在“远大教育”这个微信也是我在用了。之前都交给另一个股东在处理，但疫情的影响情况下现在也退出了，目前远大单独由我处理回来，对于之前的种种我很抱歉，然后我先说能不能商议一下，4、5月份的租金再给我一些优惠？原因：1.疫情影响，我们到现在还不能复工，完全没有收入还要支付人工；2.由于疫情影响几乎9成家长退费，目前我在没有收入的情况下一人承担所有的开销，很是吃力。我是不希望您这边收回场地的，但无论什么原因都是我们这边的错误，只能和您这边协商。”“兆恭”回复“早晨，曾老师，其实我不是想要怎样对你们，一直去包容你们，希望你能做好，但只是你们没有把握好，过去就过去了，我也不想再提以前的事情。大家商议好就算，至于4、5月份的租金是没有再减少了，因为2、3月份我也伤害很大。从6月份开始，你行业有困难，我向公司帮你申请减免一些租金，暂时到今年年底，希望能支持你做好现在的生意，我只能够做到这个，你如果上来小榄，我们可以当面坐下来交谈”；5.7月20日“远大教育”发送消息：“李生您好，有件事想和您商量一下，就是我这边实在是做不下去了，疫情至今这半年几乎没有任何收入，而且还要处理大部分学生退费，然后这边办不了证，教办要求立即停止经营，对学生进行退款处理。所以我真的走投无路了，我想说能不能提前终止合同，押金就抵扣7、8月份的租金等，因为暑假我想尽量消耗一些学生的剩余课时，能少退费就少退费，我7月底8月就要把公司结业了，现在在办理当中，实在是做不下去了，老师基本上也辞退了，我这几个月都在找中介和上网想把这边租出去，可是都没有消息，所以我想和您商量一下，这样的情况我实在也是没有钱交租了。”“兆恭”回复“曾老师，你的困难我都理解，但我都好困难，2、3月份我免你租金，到6月份开始又减你每月5000元的租金，希望能帮助你解决一些压力，能坚持下去，我已经尽力了，如果你不能坚持下去，你把物业完好归还给我就好了，至于压金问题是不可以扣减的，因为是我们之间的合约保证金，是不能再扣减，希望你也同样理解我的困难”。 2018年12月1日至2020年8月5日的收款收据，其中2020年7月5日的收据载明今收到远大教育7月份租金17000元，交来电24260-22820=1440×1.2=1728，水11783-11770=13方×3.5=46，合计18774元，2020年8月5日的收据载明今收到远大教育8月份租金22000元，交来电26050-24260=1790×1.2=2148，水11797-11783=14方×3.5=49，合计24197元，其他时间段的收款收据形式与前述收款收据一致。 2020年5月11日的律师函则部分载明曾铭惠至今尚未支付商铺2020年4月、5月的租金44000元和2020年2月、3月、4月的水电费1285.5元，共计45285.5元，现函告如下：1.双方的租赁合同正式解除；2.请于2020年5月31日前支付拖欠的租金及水电费共45285.5元及清空商铺并交还给李兆洪，若未能清空商铺，根据双方签订的租赁合同第十四条之三的约定按合同约定租金每月收取场地占用费等。但该邮件并无签收记录。 李兆洪认为曾铭惠于2020年9月12日搬离涉案租赁物，故涉案租金、水电费应当计算至2020年9月12日止；曾铭惠则认为其实际于2020年9月7日搬离涉案租赁物，故涉案租金、水电费应当计算至2020年9月7日止，且不确认李兆洪主张的2020年9月份租金、水电费金额，并向一审法院提供微信聊天记录、电表照片等予以证明。经查，微信备注名“远大教育”发送消息“房东你好，今天我们已经开始搬迁清场撤离了，明天（9月1日）开始你就可以张贴租赁广告了，我们将会尽最快的速度全部撤离，不影响你下一任租赁。全部撤离的时候我会以微信通知你”；2020年9月12日“远大教育”再次发送消息“请登记度数，前两天已撤离（图片中的电表显示读数为1008）”。曾铭惠另称因李兆洪在2020年7月份将租赁物停电10天，8月18日将租赁物处的电表拆除，同日，其重新自行安装电表，上述电表是其自行安装的，并在9月10日拆除当天微信告知李兆洪，双方并没有办理交接手续。同时，因曾铭惠承租涉案租赁物后增加了消防设备、假天花、拉电、地砖、房间隔墙等装修，李兆洪应当赔偿曾铭惠上述装修损失及搬迁费用，但除提供单据外未提供其他证据予以佐证；李兆洪确认因曾铭惠拖欠租金，曾于2020年7月将涉案租赁物停电，在8月下旬拆除电表，但不记得具体时间，后曾铭惠自行安装新的电表，并在2020年9月12日微信告知搬离时拆除其自行安装的电表。双方并没有办理交接手续。另，曾铭惠未提供证据证明其承租后曾对租赁物进行上述装修，且曾铭惠主张的上述装修，在租赁前已存在，其承租后仅涂刷了部分墙壁。 一审法院又查：因涉案租赁物未取得相关权属证明或许可批准手续等，经释明涉案的租赁合同可能会被认定为无效，李兆洪及曾铭惠明确不变更各自的诉讼请求。
一审法院认为
一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点主要为1.合同的效力问题；2.双方实际履行的合同；3.租金、水电费金额问题；4.曾铭惠的损失应由何方承担的问题。 关于焦点一合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现李兆洪未提供证据证明涉案房产已办理权属证明或建设工程规划许可证等，故李兆洪与曾铭惠签订的关于中山市××房产及于2018年12月1日签订的《租赁合同》均应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故李兆洪应当向曾铭惠返还履约定金42000元，曾铭惠则须向李兆洪返还租赁物。鉴于涉案合同无效且双方确认曾铭惠已于2020年9月实际搬离涉案租赁物，故对李兆洪要求解除双方签订的租赁合同、返还租赁物及曾铭惠反诉要求解除2018年12月1日的租赁合同，于法无据，不予支持。 关于焦点二双方实际履行合同的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款亦规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，涉案租赁合同被认定无效后，曾铭惠仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方确认曾铭惠每月按22000元的标准支付租金，虽然双方一致确认曾铭惠实际使用的是××的房产，且曾铭惠辩称双方并非按3号合同履行，因李兆洪承诺为其办理教育许可证，其才同意按每月22000元的标准支付租金，但其未提供证据予以证明，李兆洪不予确认，而结合双方交纳履约定金数额、每月租金标准均与3号合同基本一致，故李兆洪主张双方按3号合同实际履行，已达到高度盖然性，故对曾铭惠的辩解，不予采纳。 关于焦点三租金、水电费的金额问题。双方确认曾铭惠尚未支付2020年7月至2020年9月搬离之日的租金、水电费；而李兆洪认为曾铭惠于2020年9月12日告知其已搬离涉案租赁物，双方未对租赁物进行书面交接，故2020年9月份的租金、水电费应当计算至9月12日止；曾铭惠则认为其实际于2020年9月7日搬离，并于9月12日通过微信告知李兆洪，故2020年9月份的租金、水电费应当计算至2020年9月7日。对此，虽然曾铭惠通过微信告知李兆洪其于2020年9月1日开始清场搬离，但其截至2020年9月12日才通过微信方式告知李兆洪，其已于前两天撤离，而其未能提供其他证据证明其实际已于2020年9月7日撤场，李兆洪对此不予确认，曾铭惠对此应承担举证不能的责任，故认定占有使用费、水电费应当计算至2020年9月12日止。又因李兆洪确认曾于2020年7月对涉案租赁物进行停电，2020年8月下旬拆除电表，而上述合同并无约定在曾铭惠存在拖欠占用费的情况下，李兆洪可以采取停电措施，且该停电行为有所不当，故上述期间的占用费应当予以扣减，本院酌情扣减8000元。现李兆洪主张曾铭惠按17000元的标准支付2020年7月的占有使用费，系其自由处分权利，予以确认，即曾铭惠应当向李兆洪支付2020年7月1日至2020年9月12日止的占用费合计39800元（17000元+22000元+22000元/月÷30天×12天-8000元），李兆洪的主张超出上述认定部分，不予支持。 双方一致确认电费按1.2元/度，水费按3.5元/度收取，而李兆洪提供的2018年12月1日至2020年8月5日收款收据上已载明每月产生的水、电数量，虽然曾铭惠不确认上述收据上载明的用水、电数量，但其未提供证据推翻或反驳上述证据的真实性，且上述收款收据上的数据具有一定的连贯性及合理性，故对李兆洪提供的前述收款收据，予以确认。2020年7月5日的收据载明远大教育7月份电费24260-22820=1440×1.2=1728，水费11783-11770=13方×3.5=46，2020年8月5日的收据载明远大教育8月份电费26050-24260=1790×1.2=2148，水费11797-11783=14方×3.5=49，即2020年7月至8月的水电费合计为3971元（1728元+46元+2148元+49元）。又因双方确认曾铭惠于2020年8月重新安装电表直至2020年9月搬离之日，现双方已确认该时间段的电表读数为1008度，即2020年9月的电费应为1008×1.2元=1209.6元。 焦点四曾铭惠的损失问题。曾铭惠主张其承租涉案租赁物后增加了消防设备、假天花、拉电、地砖、房间隔墙等装修，李兆洪应当赔偿曾铭惠上述装修损失及搬迁费用，但其提供的证据不足以证明其曾对涉案租赁物进行装修及产生的搬迁费用，且李兆洪对此不予确认，故对其主张不予支持。 涉案合同为无效合同，且李兆洪未提供证据证明曾铭惠同意支付滞纳金2万元，因此，李兆洪诉请要求曾铭惠支付滞纳金，理据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决：一、确认李兆洪与曾铭惠于2018年11月15日签订的租赁合同无效；二、曾铭惠于判决生效之日起三日内向李兆洪支付2020年7月1日至2020年9月12日止的占用费合计39800元；三、曾铭惠于判决生效之日起3日内向李兆洪支付2020年7月1日至2020年8月31日的水电费3971元以及2020年9月电费1209.6元，合计5180.6元；四、李兆洪于判决生效之日起三日内向曾铭惠返还履约保证金42000元；五、驳回李兆洪的其他诉讼请求。六、驳回曾铭惠的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，减半收取725元，由李兆洪负担25元，曾铭惠负担700元（该款李兆洪已预交，曾铭惠在判决生效之日起三日内向李兆洪支付，一审法院不另收退）；反诉受理费4141元，由曾铭惠负担4091元，李兆洪负担50元（该款曾铭惠已预交，李兆洪在判决生效之日起三日内向曾铭惠支付，一审法院不另收退）。 本院二审期间，李兆洪未提交证据。曾铭惠提交以下证据：一、中山市12345政府公共服务网站关于小榄镇××号是否存在违规建筑的回复意见；二、小榄镇××号租赁物的使用面积平面图；三、小榄镇××号实际地点照片；四、小榄镇新市社区居民委员会出具的证明；五、租赁物照片、陈广镇致电××招租广告中李兆洪电话的通话录音、中山市××经贸有限公司与李兆洪签订合同部分内容的照片；六、小榄镇文体教育局《社会力量办学申报主要条件及流程指南》、微信聊天截图、网页截图；七、电路整改人工及材料费收据、微信聊天截图。本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 一、曾铭惠于2020年8月19日向中山市12345政府公共服务网站咨询小榄镇××是否存在违建问题，回复意见为：“经市自然资源局第二分局（小榄办事点）核查档案，回复如下：曾女士所反映的小榄镇××用地的建设情况，该用地已领有土地使用证，权利人为中山市小榄镇资产经营有限公司。该用地土地与房产用途为商住，于1994年按商住用途办理规划报建。” 二、曾铭惠提交小榄镇××租赁物的使用面积平面图，拟证明租赁物二楼实际面积为416平方米，加上负一楼和三楼的总面积为552.26平方米，与3号合同中的租赁面积800平方米的约定不符。该平面图为中山市安能信息咨询有限公司出具，显示：负一楼总面积：64.54；一楼总面积6.21；二楼总面积：416.83；三楼总面积：64.68。李兆洪对该证据三性不予确认，认为出具图纸的中山市安能信息咨询有限公司不具备房地产测量的资质且与曾铭惠有利害关系。曾铭惠一审中提交的装修收据就是该公司开具，而曾铭惠二审中主张的安装水电费又说明该公司开具的收据是虚假的。租赁物二楼、三楼室内面积共计600平方米，但三楼的阳台部分约200平方米，合计约800平方米。曾铭惠租赁时经现场考察，要求使用三楼的阳台，故在租赁合同中将三楼阳台面积一并计入租赁物的面积。就租赁物的三楼，曾铭惠述称，三楼有两三个杂物房，放日常杂物、箱子等使用；另有两个平台，都是曾铭惠在用，用来种花花草草，这些花花草草不是曾铭惠养的，是承租时就有的，三楼平时曾铭惠并没有使用，做经营使用的只有二楼。 三、曾铭惠提交中山市小榄镇新市社区居民委员会出具的证明，拟证明其租赁的是××二楼房产，面积为400平方米。该证明内容为：“兹有位于中山市××的房屋，现门牌地址：中山市××，产权人是中山市小榄镇资产经营有限公司，曾铭惠租赁该址中山市××，面积400平方米，可作商业使用。注明：本证明仅供办理工商营业执照及食品药品生产经营、卫生许可证使用”。李兆洪对该证据真实性、合法性、关联性无异议，认为该证明说明曾铭惠办理营业执照时李兆洪提供了协助。 四、曾铭惠提交陈广镇（以下简称陈）致电××号招租广告中李兆洪电话（以下简称李）的通话录音，与本案相关的通话内容如下：“李：你打算租来做什么的？陈：火锅店。李：你想租二楼还是地下先？你需要多少面积的地方？陈：你招租的海报写着有600平方。李：对。陈：那如果有600平方就够了。我们做的是自助火锅。李：哦，这样，这里12000元一个月。陈：这样的，这一万二一个月我看到你海报写着二三楼，但我看到隔壁店的格局全部都是往下走的，那我们人站着地方是属于二楼吗？李：不是的，二楼是往上走的。陈：那下面有位置吗？李：下面？没有这么大的面积。陈：就是只能上二楼和三楼对吗？李：其实就只有二楼适合，三楼只有一百方左右的面积，只适合做办公室或者仓库这样的使用。陈：但我需要门面经营，因为有部分的客户不喜欢上楼的，你门面有多少面积？李：门面只有80平方左右”。曾铭惠主张上述通话内容证明：1.××号租赁物现对外出租的租金标准为12000元，该租赁物至今未另行出租，说明12000的价格仍无人接受。而曾铭惠当时支付每月22000元的租金是因为李兆洪承诺配合办理教育许可证，提供消防二次合格许可证并保证会保障曾铭惠经营教育培训不会被查处。2.录音中李兆洪说明只有二楼才适用经营，三楼和负一楼的面积只适合仓库或办公室。李兆洪对该证据的质证意见为：真实性确认，合法性、关联性不确认。该录音是陈广镇模拟租客偷录，获取录音的方式不合法。录音中对租赁物二楼、三楼的租金报价与本案无关。陈广镇声称是准备用于火锅店营业，李兆洪考虑到火锅店是室内营业不需要用到三楼阳台部分，所以电话中回答的出租二楼、三楼均是指室内面积，不包括三楼阳台面积600平方米左右。至于租金报价12000元，2020年疫情之后，很多物业租不出去，该租金是李兆洪综合考虑现实情况后的报价。 五、曾铭惠提交中山市××经贸有限公司与李兆洪签订合同部分内容的照片，拟证明在曾铭惠租赁期间，中山市××经贸有限公司出租××号两栋楼给李兆洪的租金为每月12172元，曾铭惠租赁的552平方仅是26、28号楼面积的四分之一，22000元的租金畸高，违背常理。该照片显示，中山市××经贸有限公司（甲方）与李兆洪（乙方）签订的合同与本案相关的内容为：甲方将其自有的位于中山市××，面积约2028.6平方米租给乙方使用。2017年3月1日起至2021年2月28日止双方同意每月租金为12172元。李兆洪对该证据的质证意见为：对真实性确认，对关联性不确认。中山市××经贸有限公司租给李兆洪的租金标准与李兆洪租给曾铭惠的租金标准没有关系。李兆洪于2013年承租该物业后，对房屋进行了相应的改造和装修，且李兆洪与中山市××经贸有限公司签订合同的时间比本案租赁合同时间早5-6年，转租的租金标准必然更高。 六、曾铭惠提交小榄镇文体教育局《社会力量办学申报主要条件及流程指南》、微信聊天截图。《社会力量办学申报主要条件及流程指南》显示：“申办流程：3.办理培训机构消防验收证”。微信聊天记录为曾铭惠方（以下简称曾）与“兆恭”的聊天，2018年11月30日的聊天内容为：“曾：李生，我想问下那个二次消防验收要办多久？需要多长时间？兆恭：我问问先复你。曾：好，谢谢。兆恭：一个月内。曾：最快一个月？兆恭：一个月内搞定”。2019年6月9日的聊天内容为：“李生您好，我想拜托您帮我问一下现在能否办二次消防。兆恭：好的，我问一下先。办好你有人帮你搞牌照了？曾：没，我想问问能不能办二次消防。兆恭：办是应该可以的。曾：因为有些人又告诉我现在不能办，所以有点慌。兆恭：但你要找到办证的人才可以。曾：就是办教育许可证的是吗？兆恭：应该是。”曾铭惠主张上述证据证明：1.开办培训机构的基本要求是需取得消防安全证等。2.微信聊天记录反映李兆洪多次答应可以完成二次消防的许可资料。李兆洪对上述证据的质证意见为：培训机构办学申请流程与本案无关，本案无论是3号合同还是26号合同，均没有约定要办理办学许可。微信聊天记录截图也可以看出，办学许可证是曾铭惠自己办理手续的。 七、曾铭惠提交电路整改人工及材料费收据、微信聊天截图。拟证明曾铭惠委托李兆洪安排人员整理××号的电路，产生费用5568元。微信聊天记录为曾铭惠方（以下简称曾）与“兆恭”的聊天，内容为：“（兆恭发送收据的图片）。曾：好的，我催催财务。李生，财务说下午转给你。兆恭：好的，谢谢。兆恭：曾老师，已收到款了，谢谢”。李兆洪对上述证据的质证意见为：对证据真实性、合法性确认，关联性不确认。曾铭惠2018年承租案涉租赁物时，因经营和使用需要，对案涉租赁物加装一部分电线和开关，该作业是曾铭惠让李兆洪找的师傅安装的，安装费用按照合同约定也是由曾铭惠自行承担的，但这些电线及开关在曾铭惠退租时已经全部拆走，李兆洪并未因此获益。按照租赁合同的约定，即使存在加装的设备，在退租时亦归李兆洪所有，李兆洪无需给予补偿。本案租赁关系无法继续，是因曾铭惠经营困难中途退租，并非李兆洪原因所致，曾铭惠不能就该加装电线的费用要求李兆洪赔偿。 本院另查明：一、曾铭惠在一审庭审中确认没有支付过2020年7月、8月的租金。 二、曾铭惠在一审庭审中称承租时李兆洪承诺会办理教育牌照的手续，所以才支付22000元的租金，当时口头协商李兆洪可以为曾铭惠办理教育许可证，李兆洪就可以按照22000元租金收取，如果李兆洪不能为曾铭惠办理教育许可证，李兆洪就按照租赁合同约定的6500元执行。本院二审期间，曾铭惠称，其按每月22000元向李兆洪支付租金的原因是双方约定李兆洪需办理二次消防，具体包括消防栓、喷淋装置、水箱、逃生的设备，不包括办理教育资格证，但办理教育资格证必须要先办理二次消防。 三、李兆洪一审中提交的收款收据显示，就本案租赁物，2019年7月的用电为2920度、2019年8月的用电为4150度。李兆洪提交的被拆除的电表显示的度数为26898度。 四、26号合同约定：乙方（曾铭惠）经营期间所产生的一切费用，包括管理费、治安费、环保清洁费、水电费、消防设施费等均由乙方自行负责。 五、3号合同第十四条约定：在乙方没有违约的情况下甲方违约解除合同的，或使用不正当手段干扰乙方经营导致乙方不能实现合同目的而解除合同的，则甲方双倍返还定金外，还应赔偿乙方因此造成的经济损失。 对双方当事人争议的其他与本案处理无关的事实和证据，本院不再赘述。 本院再查明：除上述事实外，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审双方的争议焦点，一是本案双方当事人实际履行的为3号合同还是26号合同，以及租赁合同的效力；二是曾铭惠应支付的租金金额；三是曾铭惠应支付的电费金额；四是李兆洪应否退还租赁保证金、支付违约金及赔偿曾铭惠电安装费5568元。 关于争议焦点一，即本案双方当事人实际履行的为3号合同还是26号合同，以及租赁合同效力的问题。虽然3号合同中写明的租赁物地址为××号，而非本案租赁物实际所在地××号，但从曾铭惠向李兆洪支付42000元租赁保证金、每月以22000元的金额支付租金、电费按1.2元／度，水费按3.5元／度的标准支付等行为看，均系依据3号合同的条款履行合同主要义务。另外，就曾铭惠主张双方实际履行的是26号合同而非3号合同的事实和理由，本院分析如下：1.就曾铭惠所提租赁物面积并非3号合同中约定的800平方米的问题。曾铭惠提交租赁物使用面积平面图，拟证明租赁物的实际面积为552平方米，但李兆洪对此平面图所显示的面积大小并不确认，且即使租赁物的实际面积为552平方米，亦远大于26号合同中约定的400平方米，与26号合同中约定面积不符，而出租人李兆洪在租赁合同中将租赁面积少计150多平方米，显然不符合常理。相反，上述平面图显示租赁物二楼的面积为416.83平方米，一般而言，三楼的面积与二楼对应，曾铭惠确认其使用了三楼的杂物室及平台，故李兆洪关于租赁面积包括三楼阳台，总计约800平米的主张具有合理性，本院予以采信。2.就曾铭惠所提李兆洪向中山市××经贸有限公司承租××号不动产的租金标准及租赁物现在的租金标准远低于本案租金标准的问题。上述租金标准均与本案租金之间没有必然联系，即使本案租赁物现在的租金是每月12000元，亦远超26号合同中约定的每月6800元，曾铭惠以现在的租金标准反推签约当时的租金标准的理据不充分。相反，曾铭惠二审提交的小榄镇新市社区居民委员会出具的证明中，注明“本证明仅供办理工商营业执照及食品药品生产经营、卫生许可证使用”，与李兆洪所称26号合同系为曾铭惠办理工商登记使用相互印证，从而合理解释了存在两份合同的原因。3.就曾铭惠所提其之所以在约定租金为6800元的情况下，每月向李兆洪支付22000元租金，系因双方约定李兆洪承诺为其办理其他手续的问题。曾铭惠在一审中主张李兆洪承诺为其办理的是教育许可证，二审中又称李兆洪承诺为其办理二次消防，不包括办理教育资格证，前后陈述自相矛盾。其就此提交的证据微信聊天记录中，“曾：李生，我想问下那个二次消防验收要办多久？需要多长时间？兆恭：我问问先复你。曾：好，谢谢。兆恭：一个月内。曾：最快一个月？兆恭：一个月内搞定”“曾：没，我想问问能不能办二次消防。兆恭：办是应该可以的。曾：因为有些人又告诉我现在不能办，所以有点慌。兆恭：但你要找到办证的人才可以。曾：就是办教育许可证的是吗？兆恭：应该是”的对话亦未反映出李兆洪承诺为曾铭惠办理二次消防的事实。而本案双方当事人签订的两份合同中，3号合同中有“二次消防设施费等均由乙方（曾铭惠）自行负责”，26号合同中有“乙方（曾铭惠）经营期间所产生的一切费用，包括管理费、治安费、环保清洁费、水电费、消防设施费等均由乙方自行负责”的约定，可见，曾铭惠对两份合同租金标准存在差额的相关解释并无合理性，且前后矛盾，对曾铭惠的该主张不予采信，本院认定曾铭惠与李兆洪实际履行的是3号合同。根据二审中曾铭惠提交的中山市12345政府公共服务网站的回复意见，本案租赁物已于1994年按商住用途办理规划报建，本案租赁合同不存在无效情形，应为合法有效，一审法院认定合同无效错误，本院对此予以纠正。曾铭惠于2020年9月12日搬离租赁物，本案租赁合同于当日解除。 关于争议焦点二，即曾铭惠应支付的租金金额的问题。上文已述，本案双方当事人按3号合同实际履行，曾铭惠主张李兆洪应按26号合同约定的租金标准收取租金没有依据，故本院对其要求李兆洪返还26号合同与3号合同租金差额的主张不予支持。另就曾铭惠主张由于李兆洪使用停电、拆电表等不正当手段导致曾铭惠无法正常经营，应免除2020年7月、8月租金的问题。本案中，李兆洪拆除电表后，曾铭惠已自行安装电表并使用至2020年9月，因李兆洪拆除电表行为确有不当，一审法院已将上述期间的租金酌情扣减8000元，一审法院就曾铭惠应支付的租金金额的处理并无不当，但由于涉案租赁合同为有效，故一审认定的“占用费”应更改为“租金”，本院对此予以纠正。 关于争议焦点三，即曾铭惠应支付的电费金额的问题。曾铭惠对李兆洪提交证据中显示的电表度数不予确认，但其并未就此提交相反证据。李兆洪提交的被拆除的电表显示的度数为26898度，而一审判决计算2020年8月电费时，系依据李兆洪提交的2020年8月的收据计算至26050度的电费，未采信被拆除的电表中显示的度数，而2020年9月的电费系依曾铭惠自行安装的电表显示的度数进行计算。就2020年7月、8月的电费度数，李兆洪提交的收据所反映的用电度数具有连贯性；另外，收据显示2020年7月用电量为1440度、2020年8月用电量为1790度，对比2019年7月、8月曾铭惠使用租赁物的用电量2920度、4150度，并无明显的不合理，故一审法院就用电量和电费金额的认定并无不当。 关于争议焦点四，即李兆洪应否退还租赁保证金、支付违约金及赔偿曾铭惠电安装费5568元的问题。1.就李兆洪是否应支付违约金并赔偿电安装费的问题。本案租赁合同约定李兆洪双倍返还定金并赔偿损失的前提是“在乙方没有违约的情况下甲方违约解除合同的，或使用不正当手段干扰乙方经营导致乙方不能实现合同目的而解除合同的”，而本案租赁合同解除系因曾铭惠自行退租，曾铭惠系违约方。曾铭惠主张李兆洪停水停电影响其正常经营，但在李兆洪停电及拆除电表后，曾铭惠已自行采取了补救措施，安装了电表并继续经营至2020年9月，可见李兆洪的停电行为并未导致曾铭惠无法继续经营，故曾铭惠主张李兆洪双倍返还定金及赔偿损失无事实和法律依据。2.关于是否退还租赁保证金的问题。本案租赁合同约定每月10日前付清当月租金，乙方欠付租金超过一个月的，甲方有权单方终止合同且不退还保证金。而曾铭惠欠付7月份租金后，李兆洪在当月就停电，没有合同依据，该行为客观上对曾铭惠的经营造成一定影响，李兆洪在合同履行过程中也存在违约行为，存在一定过错，应承担相应的责任。一审基于合同无效认定保证金应予退还，李兆洪对该处理结果并无异议，现合同虽有效，基于李兆洪的上述不当行为，本院对一审退还保证金的结果予以维持。 综上所述，一审法院基于当事人当时的举证中对本案的处理并无不当。由于二审中曾铭惠提交新的证据，该证据导致涉案合同的效力发生了变化，涉案租赁合同应为有效。曾铭惠的上诉请求关于合同效力部分成立，本院对该部分予以支持。一审判决的判项序号存在笔误，本院对此予以纠正，原第三、四、五项依次应为第四、五、六项。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、维持广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初12539号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项； 二、撤销广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初12539号民事判决第一项； 三、变更广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初12539号民事判决第二项为：曾铭惠于判决生效之日起三日内向李兆洪支付2020年7月1日至2020年9月12日止的租金合计39800元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1450元，减半收取725元（李兆洪已预交），由李兆洪负担225元，曾铭惠负担500元；一审反诉案件受理费4141元（曾铭惠已预交），由曾铭惠负担3696元，李兆洪负担445元（就一审案件本诉、反诉案件受理费，曾铭惠在判决生效之日起三日内向李兆洪支付55元，一审法院不另收退）。二审案件受理费6506元（曾铭惠已预交），由曾铭惠负担。 本判决为终审判决。
审判人员
审判长 徐 红 妮 审判员 谢 劲 东 审判员 赵 娟
裁判日期
二〇二一年七月二十二日
审判辅助人员
书记员 勾华吴歌
