当事人信息
原告（执行案外人）：滕琼，女，****年**月**日出生，满族，职员，住义县。 委托诉讼代理人：侯爽，系辽宁一理律师事务所 律师。 被告（申请执行人）：义县嘉晟装饰工程有限公司，住所地义县义州镇振兴街路南丽都馨城门市。 法定代表人：孙鹏，男，****年**月**日出生，汉族，系该公司经理，住义县。 委托诉讼代理人：岳玉环，系辽宁燕郡律师事务所 律师。 被告（被执行人）：辽宁宜州房地产开发有限公司，住所地义县义州镇站前村南关街168号。 法定代表人：孙培夫，系该公司经理。
审理经过
原告滕琼（执行案外人）诉被告义县嘉晟装饰工程有限公司（申请执行人）、辽宁宜州房地产开发有限公司（被执行人）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告滕琼委托诉讼代理人侯爽、被告义县嘉晟装饰工程有限公司法定代表人孙鹏及委托诉讼代理人岳玉环均到庭参加诉讼。被告辽宁宜州房地产开发有限公司经本院合法传唤未派人到庭参加诉讼（向本院出具书面答辩意见）。本案现已审理终结。
原告诉称
原告滕琼向本院提出诉讼请求：请求不得执行原告购买的坐落于义县瑞和华庭小区12号楼东1单元、2单元、3单元的6个车库、3个仓房，并解除查封。事实及理由：义县嘉晟装饰工程有限公司与辽宁宜州房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，嘉晟公司以房地产公司拖欠其装修款为由，于2020年3月23日申请查封原告所有的坐落于义县瑞和华庭小区12号楼东1单元、2单元、3单元的6个车库，3个仓房。义县人民法院以（2020）辽0727民初293号民事裁定书查封了上述财产。2020年6月7日，原告对执行标的提出书面异议，义县人民法院于2020年6月30日作出（2020）辽0727民初21号执异裁定书，驳回异议。上述标的物是2015年8月原告分别从他人手中购得坐落在义县瑞和华庭小区的26个（仓储间），其中有车库和仓房，被查封的上述财产包括在原告购买的26个仓储间之内，该工程已经于2013年8月13日经验收交工，开发商于2014年就将该房屋卖给了现卖给原告的人，上述车库和仓房原告已经实际取得，并已使用管理多年，已经取得了使用权，原告有买卖协议和卖房屋的人证和契约为证。时隔多年，被告义县嘉晟装饰工程公司以宜州房地产开发有限公司欠其装修款和口头约定为由申请查封原告购买的已经过有关部门验收合格的仓房和车库是没有道理的，被告只是口头约定，原告有书面证据，因此，法院的查封和驳回原告的异议均属错误，已经侵犯了原告所有的物权，故诉至法院。
被告辩称
被告义县嘉晟装饰工程有限公司辩称，原告请求不得执行其购买的6个车库，3个仓房没有事实根据和法律依据。依据最高人民法院关于执行异议等规定对于物权的判断标准，原告对于本案诉争的仓房、车库并未取得物权，况且原告提供的相关证据与其陈述自相矛盾，买卖协议和收据不具有真实性，查封标的一直由装修公司孙鹏占有，原告证据不能证明原告主张，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告辽宁宜州房地产开发有限公司辩称，我公司已于2015年将诉争不动产出售给他人，诉争不动产早已不是我公司财产，义县人民法院查封诉争财产完全是错误的、违法的。我公司同意原告在起诉状中的诉讼请求、事实和理由。对原告向法院提交的证据全部认可，没有异议，请法院支持原告的诉讼请求，对诉争的不动产进行解除查封。
原告举证
原告围绕诉讼请求依法向本院提交（2020）辽0727民初293号民事裁定书、验收证明等证据，经对方质证及本院核实，予以确认并在卷佐证。本案经审理认定事实如下，义县嘉晟装饰工程有限公司与辽宁宜州房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，本院于2020年3月23日作出（2020）辽0727民初293号民事裁定书，查封了坐落于义县瑞和华庭小区12号楼东1单元、2单元、3单元的车库6个，仓房3间及4号楼的西门卫楼两户，查封期限三年。2020年6月17日，滕琼向本院提出书面异议，请求解除对上述标的的查封。滕琼提供了银行转账记录，2015年8月5日签订的仓储间（使用权）买卖协议复印件9份。本院经审查后认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。滕琼与辽宁宜州房地产开发有限公司签订的仓储间（使用权）买卖协议，没有销售代表或经办人签字，滕琼并未实际占有本院查封的车库和仓房，本案诉争的车库和仓房其权属在本院查封期间并未发生转移。滕琼的异议请求缺乏事实和法律依据。综上，本院对上述车库和仓房的查封并无不当，驳回案外人滕琼的异议请求。滕琼对该驳回裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。义县瑞和华庭小区由被告辽宁宜州房地产开发有限公司进行开发，于2013年验收合格。查封标的现由被告义县嘉晟装饰工程有限公司占有。
本院认为
本院认为，综合本案各方的诉辩意见,本案争议焦点为：原告滕琼对本院查封的车库和仓储间是否具有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。民事诉讼法司法解释中规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，承担举证证明责任”。据此,在符合执行异议和复议规定中四项条件的情形下,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的执行异议,人民法院应予支持。本案中原告向本院提交的买卖协议中没有销售代表或经办人的签字，章是公章而不是合同专用章，收款收据中没有财务章和开票相关人员签字，原告并未提供证据证明其对本案所争议的车库和仓储间进行了占有，且诉状中陈述与庭审陈述的某些事实不一致（诉状中陈述是从案外人处购买，庭审中说是直接从开发公司处购买），因此本院认为原告未满足上述第（一）（二）的规定，故原告无权排除本院强制执行。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条之规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
本案裁判结果
驳回原告滕琼的诉讼请求。 案件受理费100.00元，由原告滕琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至辽宁省锦州市中级人民法院。
审判人员
审 判 长 张莉莉 人民陪审员 耿宏伟 人民陪审员 金丽丽
裁判日期
二〇二〇年十一月十二日
审判辅助人员
书 记 员 孟祥兰
