当事人信息
原告：河南大铁炉物流有限公司，住所地郑州市中原区西流湖办事处铁炉村铁炉工业区8号-2。 法定代表人：陈晨，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵东强，河南华融律师事务所 律师。 被告：郑州渡森服饰有限公司，住所地郑州市中原区须水街道郑州纺织产业园（昌达路西段）。 法定代表人：朱会丽。 被告：朱会丽，女，汉族，****年**月**日出生，住郑州市管城回族区。 二被告共同委托诉讼代理人：徐永祥，河南文中律师事务所 律师。 二被告共同委托诉讼代理人：赵园艺，河南文中律师事务所 律师。 第三人：郑州市中原区市场监督管理局，住所地郑州市中原区华山路188号。 法定代表人：张龙斌，该单位局长。 委托诉讼代理人：党建军，男，汉族，****年**月**日出生，住郑州市金水区，该单位职工。 委托诉讼代理人：杜向华，河南创力律师事务所 律师。
审理经过
原告河南大铁炉物流有限公司诉被告郑州渡森服饰有限公司、朱会丽，第三人郑州市中原区市场监督管理局租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南大铁炉物流有限公司委托诉讼代理人赵东强，被告郑州渡森服饰有限公司、朱会丽共同委托诉讼代理人徐永祥、赵园艺，第三人郑州市中原区市场监督管理局委托诉讼代理人党建军、杜向华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告河南大铁炉物流有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令第一被告、第二被告停止侵权，将侵占原告位于郑州市中原区迎欣南路南、须水河东路东元通大厦5层的房产交付给原告；二、判令第一被告将收取第三人2020年3月1日至2020年8月19日期间的租金46,200元返还给原告；三、判令第三人将2020年8月20日至2021年8月19日期间的租金105,840元支付给原告；四、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年1月12日，第二被告朱会丽与郑州元通房地产有限公司签订编号为2014006的《元通国际写字楼预定书》，预定了元通大厦五层的房产。后第二被告朱会丽部分占有使用该房产，并将其中的东部部分房屋出租给了第三人。 2019年2月27日，原告与郑州元通房地产有限公司签订了7份《商品房买卖合同》，按照约定支付了全部购房款，并交纳了房屋专项维修基金，取得了元通大厦五层全部房产的所有权。双方签订的7份《商品房买卖合同》均已在郑州市房地产市场和产权交易管理中心进行了备案登记。现除了第三人承租的240㎡外的其他部分，原告已经实际占有使用和收益。 2019年4月25日，朱会丽向贵院提起诉讼，要求解除与郑州元通房地产有限公司签订编号为2014006的《元通国际写字楼预定书》，退还其交纳的房屋预定金。2019年8月23日，贵院作出（2019）豫0102民初4714号《民事判决书》，判决解除了朱会丽与郑州元通房地产有限公司签订的编号为2014006的《元通国际写字楼预定书》，并判决郑州元通房地产有限公司退还朱会丽交纳的房屋预定金。此判决生效后，朱会丽向贵院申请对郑州元通房地产有限公司强制执行，现该案贵院正在执行过程中。 2019年8月20日，朱会丽隐瞒其与郑州元通房地产有限公司诉讼解除双方编号为2014006的《元通国际写字楼预定书》的事实，向第三人出具《租赁合同出租方变更的情况说明》，以第一被告的名义重新签订了《房屋租赁合同》，约定：将元通大厦东部240㎡出租给第三人，租期为三年，自2019年8月20日至2022年8月19日，第一年租金100,800元，第二年租金上浮5%。合同签订后，第一被告收取了第三人交纳的2019年8月20日至2020年8月19日期间的租金100,800元。第二年度的租金因各方存在争议，第三人暂未交纳。 原告认为：2019年2月27日，原告已经取得了涉案房产的处分权，有权合法占有使用和收益。而朱会丽在知晓涉案房产郑州元通房地产有限公司已于他人签订了有效的《商品房买卖合同》后，向法院提起诉讼解除了双方的《元通国际写字楼预定书》，其对涉案房产已经丧失了占有使用和收益的权利。但其为了获得更大的非法利益，隐瞒其《元通国际写字楼预定书》解除的事实，以变更出租方的形式骗取与第三人重新签订租赁合同，其行为已对原告构成了侵权。第一被告在明知自己与涉案房产没有任何利害关系，未取得出租经营权的情况下与第三人签订租赁合同，并收取租金的行为同样对原告构成侵权，其应当将收取的租金返还给原告。第三人虽然未与原告签订租赁合同，但其是受蒙骗与第一被告签订合同并支付租金的，本身并无过错，为了第三人作为政府部门正常的办公，原告同意继续由第三人租用涉案房产，但租金应当依法直接交纳给原告。现提起诉讼，请求人民法院依法裁决，保护原告的合法权益。
被告辩称
二被告辩称，一、在2017年5月，元通公司作为房屋的所有权人，将案涉房屋交付答辩人使用后，答辩人一直使用案涉房屋至今。在2015年1月12日，答辩人与元通公司签订《元通国际写字楼预定书》，以债权转让的方式支付全部房款购买涉案房屋。元通公司在2017年5月将涉案房屋交付给答辩人占有和使用。因此，答辩人合法占有该房屋至今不存在任何侵权行为。 二、在2019年2月27日，被答辩人与元通公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋时，答辩人已经入住该房屋两年多，被答辩人对答辩人入住该房屋是明知的，答辩人入住该房屋，不存在任何恶意行为。 三、在2019年8月23日，中原区人民法院作出（2019）豫0102民初4714号民事判决，虽判决解除了答辩人与元通公司签订《元通国际写字楼预定书》，但元通房公司作为涉案房屋的所有权人一直未退还答辩人交纳的涉案房屋的所有房款，双方因购买房屋事宜存在纠纷，元通公司作为所有权人也没有向答辩人出具解决退还房款的方案和退出房屋的办法，因此答辩人占有案涉房屋是基于元通公司的交付，并不存在非法入侵的问题。因此，答辩人并不存在侵权行为。 四、被答辩人不是案涉房屋的所有权人，主张答辩人侵权案涉房屋主体不适格，依法应判决驳回被答辩人诉讼请。 根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”，被答辩人与元通公司签订的涉案房屋《商品房买卖合同》，仅在郑州市房地产市场和产权交易管理中心进行了合同备案登记，并未办理房屋产权变更登记，被答辩人不是涉案房屋的所有权人，且答辩人也不是在被答辩人签订合同后占有和使用该房屋的，因此，被答辩人的主张不能成立，依法应予驳回其诉讼请求 在2019年4月4日案涉房屋的所有权人郑州元通房地产有限公司仍在同意朱会丽将房屋出租给本案的第三人，由此证明朱会丽占有该房屋和出租该房屋是房屋所有权人元通公司的同意并认可的，原告主张被告存在侵权行为，明显不能成立。 第三人郑州市中原区市场监督管理局答辩称，一、答辩人分别与朱会丽签订的租赁合同合法有效。朱会丽作为出租人在2018年12月20日签订租赁合同时朱会丽对租赁房屋元通大厦5楼东部分拥有出租权，有2019年4月4日郑州元通房地产有限公司与朱会丽、答辩人签订的三方协议为依据，能说明租赁协议签订时作为房屋的开发商认可朱会丽对涉案房屋拥有出租权利。答辩人与郑州渡森服饰有限公司签订的租赁合同，是在朱会丽向答辩人出具情况说明，自愿同意的情况下签订的，该份租赁协议与答辩人与朱会丽签订的租赁协议仅为出租方主体由朱会丽变更为郑州渡森服饰有限公司，内容完全一致。 二、郑州元通房地产有限公司与朱会丽的房屋买卖合同纠纷经中原区法院作出（2019）豫0102民初4714号民事判决，解除双方之间的《元通国际写字楼预定书》判决作出日期为2019年8月23日，发生在答辩人与朱会丽之间的租赁合同签订之后，根据所有权转移不影响租赁合同关系的规定，不影响租赁合同的效力。至于本案原告从郑州元通房地产有限公司购买涉案房屋，不影响答辩人的租赁关系存在。 三、答辩人向郑州渡森服饰有限公司支付的2019年8月20日至2020年8月19日之间的租金100800元并无不当，答辩人是根据租赁合同的约定向出租人支付的租金，有合同和法律依据。 四、2020年8月20日至2021年8月19日的租金之所以没有支付是本案各方存在争议，答辩人并无主观过错，是本案各方存在争议才无法支付，不存在违约。 综上，原告的第一、二项诉讼请求与第三人无关，第三项支付租金的请求，请贵院在确定对涉案房屋拥有出租权利的主体后再行支付。
本院查明
本院经审理认定事实如下：2015年1月12日，被告朱会丽与郑州元通房地产有限公司签订编号为2014006的《元通国际写字楼预定书》，以9976797元的价格预定了元通大厦5层、建筑面积1493.49平方米的房产。2018年12月20日，被告朱会丽将元通大厦5楼的东部240平方米的房屋出租给了第三人，房屋租赁日期为4年。 2019年2月27日，原告与郑州元通房地产有限公司签订了7份《商品房买卖合同》，按照约定支付了全部购房款，并交纳了房屋专项维修基金。双方签订的7份《商品房买卖合同》均已在郑州市房地产市场和产权交易管理中心进行了备案登记。现除了第三人承租的240㎡外的其他部分，原告已经实际占有使用和收益。2019年4月4日郑州元通房地产有限公司（甲方）、朱会丽（乙方）及郑州市中原区工商管理和质量技术监督局（后更名为郑州市中原区市场监督管理局）签订《协议书》一份，约定丙方因承租乙方位于元通大厦5层东部房屋，丙方应向乙方交付2018年12月20日至2019年8月19日期间的租金74400元，该款的付款义务转移给甲方，由甲方向乙方支付74400元。 2019年4月25日，被告朱会丽向本院提起诉讼，要求解除与郑州元通房地产有限公司签订的编号为2014006的《元通国际写字楼预订书》，并退还房屋预定金。2019年8月23日本院作出（2019）豫0102民初4714号民事判决书，判决解除朱会丽与郑州元通房地产有限公司签订的编号为2014006的《元通国际写字楼预订书》，并由郑州元通房地产有限公司退还朱会丽房屋预订金。 庭审中，原告主张其购买涉案房屋后，郑州元通房地产有限公司通知了第三人房屋产权发生转移，第三人不予认可，原告未举证说明该事实。
本院认为
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，原告与郑州元通房地产有限公司签订7份《商品房买卖合同》，购买了包含涉案房屋在内的元通大厦5层房屋，上述7份《商品房买卖合同》虽然进行了备案，但尚未办理房地产所有权转移登记，故涉案房屋产权的变更，未发生效力。且涉案房屋自2018年12月以来始终由第三人郑州市中原区市场监督管理局占有使用，郑州元通房地产有限公司未将该房屋交付原告占有使用。故原告要求被告停止侵权，将涉案房屋交付原告，以及要求被告郑州渡森服饰有限公司将收取第三人的租金返还给原告所有，并由第三人将2020年8月20日至2021年8月19日的租金105840元支付原告所有的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回原告河南大铁炉物流有限公司的诉讼请求。 案件受理费2200元（已减半收取），由原告河南大铁炉物流有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判人员
审判员 李继昌
裁判日期
二〇二一年一月二十六日
审判辅助人员
书记员 刘倩倩
