当事人信息
原告：胡细军，男，****年**月**日出生，汉族，住江西省九江市修水县。 原告：欧品银，女，****年**月**日出生，汉族，住贵州省锦屏县。 委托诉讼代理人：付林宁，江西坚白律师事务所 律师。 被告：江西达星置业有限公司（以下简称达星公司），住所地江西省九江市修水县良塘新区芦塘西大道良塘大道口，统一社会信用代码91360424578783021H。 法定代表人：邓由生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨大望，江西赣九律师事务所 律师。
审理经过
上列原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡细军、欧品银及其委托诉讼代理人付林宁，被告达星公司委托诉讼代理人杨大望均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告胡细军、欧品银向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理产权证书违约金48034元（自2015年11月30日至2020年12月30日），并自2020年12月2日起以26元/天计付逾期违约金至办理产权证书为止。2.判令被告向原告交付良塘新区B-08地块20栋311房的产权证书。事实和理由：2014年12月19日，原、被告签订协议书，约定良塘新区B-08地块20栋311房出售给原告，原告缴纳了30000元订金。2015年11月2日，双方签订《商品房买卖合同》，约定价格每平方米1980元，总价款258944元。合同签订后，原告付清了房款、契税及办证的一切费用。按约被告应在2014年12月31日前交房，2016年3月30日办理好房屋产权证书。逾期交房、逾期办证均是每天按总货款的万分之一计算违约金。被告实际交房的时间为2015年11月底，但房产证书至今一直未办。自2017年至今，原告多次催促被告办理产权证书未果。为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉。
被告辩称
被告达星公司辩称，1.该公司对民事起诉状中“欧品银”的签名是否系欧品银本人所签提出质疑，因此对欧品银的原告身份提出质疑。2.因两原告未缴清契税，不签署办理房产证的相关材料，不提供欧品银的有效身份证，致使其房产证至今未办理。原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系修水县房管局提供的格式文本，合同约定由被告代收总购房款2%的契税，计5179元。但按照江西省地税局的通知，江西省住房契税适用3%的税率。故原告需补缴1%的契税，计2589.5元。被告多次与原告胡细军联系，要求其配合办证，但胡细军一直不予配合。是由于原告的原因致使被告无法为原告办理房产证。3.两原告诉称“应当在2015年11月30日办理”房产证与事实不符。两原告因自身原因，至2016年8月17日才办理交房手续。综上，两原告的诉讼请求应依法驳回。
本院查明
经审理查明，2015年11月2日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于修水县西城区Ｂ-08地块达星物流商贸城20栋311房，该商品房的规划用途为商业营业用房；建筑面积130.78㎡，单价每平方米1980元，房屋总价款258944元；原告应当于2015年11月2日前支付首期房价款人民币138944元，余款120000元向修水县农村信用合作联社万坊信用社申请贷款支付；被告应当在2014年12月31日前向原告交付商品房。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得商品房所有权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向原告支付全部房价款万分之1的违约金。本合同中约定的商品房单价为房屋本身的价格，不含与该商品房相关的各项合法合规的代收费（包含物业维修基金、契税等），不包括在商品房单价中的费用由买受人单独承担，在签订合同时支付。已代收代缴税（费）事项如下：房屋契税5179元。合同在其他方面亦作了相应的约定。 2015年11月2日，原告已按约付清首期房价款138944元及涉案房屋契税5179元，被告将房屋钥匙交付给原告。2015年6月8日，江西省地方税务局出具关于做好契税税率调整相关征管工作的通知。通知载明单位或者个人以购买、赠与等形式取得住房的，契税适用税率为3%；其他情形的房屋、土地权属转移，契税适用税率为4%；调整后的税率自2015年6月16日起执行。2016年8月17日，原告胡细军签署交房单、修水县房管局关于装饰装修管理注意事项、业主入住须知、物业服务合同。另，被告提交其于2020年9月8日向两原告发送的《关于达星物流商贸城办理不动产权证书的紧急通知》一份，通知载明：“尊敬的胡细军欧品银业主：我公司所有业务到2020年底全部结束，请你接本通知后，速来我公司办理不动产权属证书业务，逾期办理的，业主将承担自行前去办理或另行支付外请办证人员的工资费用。需带材料如下：夫妻双方身份证，结婚证，户口簿，所有购房有关的收款收据。”该通知还备注了公司上班时间及联系电话。另，欧品银提供给被告的身份证有效期限至2016年1月19日届满，其未向原告提交新的身份证件。涉案房屋初始登记在被告名下，被告于2017年1月9日取得初始登记证书。该房至今未办理不动产转移登记手续。 以上事实，有原告陈述、《商品房买卖合同》、契税收据及相关证据在卷证实。
本院认为
本院认为，本案争议焦点为涉案房屋的交付时间及逾期办证的责任承担问题。 首先，关于涉案房屋的交付时间。原、被告一致认可原告于2015年11月2日付清首期房价款及签订《商品房买卖合同》后，即领取了房屋钥匙。依照常理，购房者的最终目的主要是居住，故房屋的交付时间是指商品房实物的交付时间，其外在表现就是将房屋的钥匙交付给购房者。因此，本案房屋的交付时间为2015年11月2日。 其次，关于逾期办证责任的承担。因原、被告并未特别约定原告委托被告全程办证，在被告完成初始登记后原告便可自行申办产权。期间需被告提供相应材料，被告负有相应协办义务，且该协办义务是以原告申办产权为前提。因原告并未提供证据证明其向权属登记部门要求办理权属证书或要求被告履行协办义务，此时，被告是否履行补交契税等通知义务，事实上并不影响原告合同目的的实现，被告的行为并未导致办证不能的违约后果。因此，原告要求被告承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院调整为自合同约定的登记期限届满之次日即2016年2月1日起计算至初始登记证书取得之日，为8881.78元（258944元×0.01%×343天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及相关法律规定，判决如下：
本案裁判结果
一、由被告江西达星置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告胡细军、欧品银逾期办证违约金8881.78元。 二、由被告江西达星置业有限公司在本判决生效后三个月内，协助原告胡细军、欧品银办理位于修水县西城区Ｂ-08地块达星物流商贸城20栋311房的产权登记手续。 三、驳回原告胡细军、欧品银的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1101元，减半收取550.5元，由被告江西达星置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判人员
审判员 张金霞
裁判日期
二〇二一年四月九日
审判辅助人员
书记员 黄晖晖
