当事人信息
上诉人（原审被告）：湖南安化湘淮村镇银行股份有限公司，住所地安化县东坪镇雪峰路江岸景城1号。
法定代表人：陈富国，该公司经理。
委托诉讼代理人：代黎平，湖南芙蓉（益阳）律师事务所 律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）：姚尚真，男，****年**月**日出生，汉族，住安化县。
委托诉讼代理人：谌东方，湖南义剑（安化）律师事务所 律师，代理权限为特别授权。
原审被告：谌安平，男，****年**月**日出生，汉族，住安化县。
原审被告：廖爱民，女，****年**月**日出生，汉族，住安化县。
审理经过
上诉人湖南安化湘淮村镇银行股份有限公司（以下简称“湘淮银行”）因与被上诉人姚尚真及原审被告谌安平、廖爱民确认合同无效纠纷一案，不服湖南省安化县人民法院（2020）湘0923民初2985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
湘淮银行的上诉请求：撤销一审判决、依法改判或发回重审。事实与理由：一、原审法院认定湘淮银行（承租方）与谌安平、廖爱民（出租方）于2019年9月24日签订的《房屋租赁合同补充协议》系恶意串通，损害了第三人的利益属认定事实错误，且无法律依据。湘淮银行与谌安平、廖爱民签订《房屋租赁合同补充协议》是基于原《房屋租赁合同》履行过程中某些事项发生重大变化而作出的补充修改。1、湘淮银行与谌安平、廖爱民于2015年签订《房屋租赁合同》时，当时的房屋现状为毛坯房，双方对面积的约定是当时谌安平根据其回忆见过的设计图纸进行的大概估算约定每份合同房屋总面积为378平方米，包括20％的公推面积也是估算的。几年下来，该房屋的房地产开发商投资人资金断裂，并且外出下落不明，所以造成该项目严重拖欠税费、设计费、工程款等，导致该项目设计图纸一直没有交付，谌安平、廖爱民的房屋不动产登记一直也不能办理。湘淮银行曾与装修公司按面积对房屋进行装修签订合同时，就对房屋的实际面积提出了质疑。所以湘淮银行在出租方无法提供有效房屋面积证据的情况下，为避免造成更大的损失，提出了要求与出租方对房屋面积变更的磋商。2、根据湘淮银行与谌安平、廖爱民签订的《房屋租赁合同》第九条第4款第一项的约定，出租方无偿提供4个车位给湘淮银行使用，但从签订房屋租赁协议至今，出租方一直没有提供，导致湘淮银行工作人员的车位严重不足，所以湘淮银行要求与出租方对合同的相关内容进行变更。3、根据湘淮银行（乙方、承租方）与谌安平、廖爱民（甲方、出租方）签订的《房屋租赁合同》第十条的约定，“如乙方在租赁期给予甲方信贷支持，甲方可再按协商价给予一定的租金优惠，另外签订补充合同约定”。出租方谌安平、廖爱民于2015年9月开始多次向湘淮银行申请贷款共计达400多万元，湘淮银行发放贷款后，出租方一直没有就租金予以优惠。所以湘淮银行提出要求出租方按合同约定对租金予以优惠，经出租方同意后，才对原《房屋租赁合同》进行的变更。4、湘淮银行与谌安平、廖爱民签订的《房屋租赁合同补充协议》符合合同的情势变更原则。湘淮银行在明知房屋实际面积与合同约定面积有较大差距和出租方不能合理履行合同相关义务的情况下，为减少其损失，要求出租方将房屋合同面积变更为实际面积符合法律的规定。二、湘淮银行与谌安平、廖爱民于2019年9月24日签订的《房屋租赁合同补充协议》并没有损害姚尚真的权益。1、《房屋租赁合同补充协议》是根据原《房屋租合同》的约定双方协商后签订的，是双方真实意思表示，是谌安平、廖爱民对其本人实体权利的处分，且符合法律法规的规定。合同合法有效，且双方早已按合同约定进行了履行。2、姚尚真竞买法院拍卖的房产，应当就拍卖物的相关情况进行了具体的了解，对拍卖物瑕疵已经认可。首先根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款的规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。所以人民法院在将房屋执行拍卖中对房屋评估或议价时，就已经对房屋租赁部分的损失进行了剔除。其次人民法院以网上发布的竞买公告和竞买须知中均已告知竞买人对竞买物的瑕疵已作详细说明，应当视为竞买人已经了解竞买物存在的瑕疵问题。3、湘淮银行与谌安平、廖爱民签订的补充协议没有损害姚尚真的合法利益。其一、该拍卖房产于2018年由房地产评估公司进行了评估，当时价值就是2900多万元，因无人竞买流拍。时隔一年多后按市场情况应该是有部分涨价，但该次拍卖是法院通过议价在网上拍卖，而价格只有2300多万元。所以从这差价可以看出，拍卖物存在的瑕疵在议价中就已经去除。其次如果因湘淮银行与谌安平、廖爱民签订的补充协议时房屋处于查封状态下而损害了第三人权益的话，也并不是竞买拍卖物成功的姚尚真，而应该是该房屋的抵押权人和债权人。4、根据《房屋租赁合同补充协议》约定计算房屋10.5年租赁期间湘淮银行应支付204.15万元租金给谌安平，支付204.15万元租金给廖爱民，共计应支付租金408.30万元，而按姚尚真和湘准银行共同委托安化县建筑勘测设计有限责任公司对房屋面积重新测量面积即实际使用面积为589.45平方米计算，按此面积根据《房屋租赁合同》约定计算房屋10.5年租赁期间湘准银行应共计支付204.23万元租金给谌安平，支付204.23万元租金给廖爱民，共计应支付租金408.46万元。虽然按《房屋租赁合同补充协议》计算总租金要低于按实际使用面积计算总租金0.16万元，但考虑未按合同约定提供的4个车位的价值，实际按《房屋租赁合同补充协议》计算租赁价值要高于按实际面积计算租赁价值，因此谌安平、廖爱民与湘淮银行签订《房屋租赁合同补充协议》不存在损害姚尚真的利益。三、两份合同所涉的房屋实际面积确实没有原《房屋租合同》所约定的面积756平方米，剔除公摊面积其差距有166.55平方米左右。1、原审法院在审理过程中，湘淮银行与姚尚真同意就谌安平、廖爱民房屋面积进行测量，也得到了法院的认可。后双方共同委托了安化县建筑勘察设计有限责任公司进行实际测量，其测量结果为707.34平方米，剔除公摊面积后实际使用面积为589.45平方米。但姚尚真不认可该测量结果，一审法院也以安化县建筑勘察设计有限责任公司不是法院委托和没有相关资质为由，对该测量面积结果不予采信。2、根据拍卖公告所确定房屋面积与实测面积相差不大。拍卖公告的房屋面积为1775.49平方米（共10个门面），湘淮银行承租的是1--4号门面，即1775.49÷10×4=710.1平方米。四、如果按原审判决，涉案两份《房屋租赁合同》约定房屋总面积为756平方米（含20％公摊面积），而通过委托第三方实测套内面积为589.45平方米，谌安平、廖爱民以及姚尚真就存在欺诈，湘淮银行有权根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二项规定请求变更《房屋租赁合同》。根据我国法律法规的规定，当继续履行合同对一方明显不公平时可以要求变更合同，所以湘淮银行可以要求房屋出租方变更合同。合同法司法解释（二）第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。五、姚尚真不具有主体资格。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，起诉必须符下以下条件：“（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。”姚尚真等债权人于2019年9月19日就湘淮银行与谌安平、廖爱民提前交纳房屋租金的清偿顺序及比例达成一致意见并形成《会议纪要》，同意先偿还农商行的贷款55万元之后再按债权比例予以清偿其他各债权人的债权。而湘淮银行与谌安平、廖爱民于2019年9月24日签订的《房屋租赁合同补充协议》正是应谌安平、廖爱民的要求提前交纳租金而签订的，双方协商湘淮银行提前交纳房租租金至2021年7月22日。姚尚真系2020年6月1日通过法院拍卖取得涉案房租的所有权，即姚尚真在与其他债权人形成《会议纪要》及谌安平、廖爱民与湘淮银行签订《房屋租赁合同补充协议》时该涉案房租的所有权系不确定状态，也就是说，姚尚真在谌安平、廖爱民与湘淮银行签订的《房屋租赁合同补充协议》时是没有利害关系的，更不存在损害其利益，其不具有主体资格。综上所述，湘淮银行与谌安平、廖爱民签订的《房屋租赁补充协议》，并不存在恶意串通，损害第三人利益的情形，更不可能存在损害了姚尚真的合法权益。原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求予以依法改判或发回重审。
被上诉人辩称
姚尚真答辩称：一、涉案出租房屋的面积是根据设计图纸来计算的，设计图纸能够清楚得出租赁商铺准确的预测面积，20%的公摊面积也是符合相关规划和建筑实际市场行情；湘淮银行与装修公司签订装修合同与本案无关。二、谌安平、廖爱民是不可能满足车位的提供，也无法满足，谌安平作为原来的开发商是有条件有义务。姚尚真属于拍卖后的业主，对于车位车库是没有所有权、不具备处置权的。如果谌安平没有提供相应的车位是合同的违约行为，湘淮银行可以另行要求谌安平承担相关违约责任，但与本案无关。三、在《房屋租赁合同》中约定提供贷款在租金上可以优惠，该条款的约定是附条件的条款，但对于拍卖人是不产生效力的，且未提供证据证实已贷款。四、法定意义上来讲情势变更是指不可抗力，《房屋租赁合同补充协议》的签订是非双方当事人一方的过错，也不因为任何一方不可预见的事由。五、湘淮银行在明知该房产已经被法律查封流拍过一次的情况下，且明知提前交房租、减少公摊面积、免除递增租金这三个条件都一定会对售后的业主造成影响和损害，这属于明显的恶意串通。六、《房屋租赁合同》对租赁面积的约定是依据整栋建筑的设计图纸，能够准确得出该房产的实际面积，同时一审法院在拍卖前及拍卖公告上公布的面积也是基于设计图纸得出的结论。七、因每间门面大小不一致，故湘淮银行按照平均计算方法认为1--4号门面为710.1平方米是错误的。八、法院拍卖涉案房屋的前后姚尚真都不清楚《房屋租赁合同补充协议》的存在，也不清楚该协议的具体内容，拍卖价格的确定与本案无关，姚尚真认为拍卖价格的确定和程序均符合法律规定，不存在损害他人的利益。
一审原告诉称
姚尚真向一审法院起诉请求：1、确认湘淮银行与谌安平、廖爱民之间于2019年9月24日签订的《房屋租赁合同补充协议》无效；2、湘淮银行继续履行与谌安平、廖爱民于2015年2月17日签订的《房屋租赁合同》，并按约定标准及方式向姚尚真支付从2020年6月1日起直至合同期限届满为止的租金（暂从2020年6月1日起计算至起诉之日的租金为170864元）；3、谌安平、廖爱民分别对湘淮银行自2020年6月1日至2021年7月22日期间应支付给姚尚真的租金承担连带清偿责任（各为292714元，共计585428元）。
一审法院查明
一审法院认定的事实：一、谌安平、廖爱民与湘淮银行签订《房屋租赁合同》的情况。（A）.谌安平与廖爱民系夫妻。2015年2月17日，谌安平与湘淮银行签订《房屋租赁合同》，约定将谌安平所有的坐落于安化县东坪镇雪峰路江岸景城一层1#与2#门面（面积为378平方米，含20%公摊面积）出租给湘淮银行。租赁期为10.5年，自2015年2月8日至2025年8月7日止。租金标准第一年至第三年一楼每月每平方米租金50元，从第四年起每年递增5%。租金采用预交方式，每半年支付一次，租金金额及支付时间如下：1.2015年2月8日至2015年8月7日半年为装修期，装修期内不支付租金及任何其他费用；2.2015年8月8日至2016年8月7日租金22.68万元，签订本合同时支付半年租金11.34万元，2016年2月7日前支付半年租金11.34万元；3.2016年8月8日至2017年8月7日租金22.68万元，2016年8月7日前支付租金11.34万元，2017年2月7日前支付半年租金11.34万元；4.2017年8月8日至2018年8月7日租金22.68万元，2017年8月7日前支付租金11.34万元，2018年2月7日前支付半年租金11.34万元；5.2018年8月8日至2019年8月7日租金23.814万元，2018年8月7日前支付租金11.907万元，2019年2月7日前支付半年租金11.907万元；6.2019年8月8日至2020年8月7日租金25.0047万元，2019年8月7日前支付租金12.50万元，2020年2月7日前支付半年租金12.50万元；7.2020年8月8日至2021年8月7日租金26.2549万元，2020年8月7日前支付租金13.1275万元，2021年2月7日前支付半年租金13.1275万元；8.2021年8月8日至2022年8月7日租金27.5677万元，2021年8月7日前支付租金13.7838万元，2022年2月7日前支付半年租金13.7838万元；9.2022年8月8日至2023年8月7日租金28.9461万元，2022年8月7日前支付租金14.4730万元，2023年2月7日前支付半年租金14.4730万元；10.2023年8月8日至2024年8月7日租金30.3934万元，2023年8月7日前支付租金15.1967万元，2024年2月7日前支付半年租金15.1967万元；11.2024年8月8日至2025年8月7日租金31.9130万元，2024年8月7日前支付租金15.9565万元，2025年2月7日前支付半年租金15.9565万元。（B）.2015年2月17日，廖爱民与湘淮银行签订《房屋租赁合同》，约定将廖爱民所有的坐落于安化县东坪镇雪峰路江岸景城一层3#与4#门面（面积为378平方米，含20%公摊面积）出租给湘淮银行。该《房屋租赁合同》的其余条款与谌安平同湘淮银行签订的《房屋租赁合同》相同。二、谌安平、廖爱民与湘淮银行签订《房屋租赁合同补充协议》的情况。2019年9月24日，谌安平与湘淮村镇银行签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：1.原合同约定租赁房屋总面积378平方米（含20%公摊面积），经协商从2015年2月8日至2020年2月7日按原合同约定面积计算，从2020年2月8日-2025年8月7日按302.4平方米计算（无公摊面积）；2.原合同约定租金标准第一年至第三年每月每平方米租金50元，从第四年起每年递增5%，经协商从2015年2月8日至2020年2月7日租金标准按原合同计算，2020年2月8日至2025年8月7日租金标准按每月每平方米租金50元计算；3.租金支付方式仍按原合同约定每半年支付一次，租金金额及支付时间调整如下：2020年2月7日前租金金额和支付时间按原合同支付，2020年2月8日至2025年8月7日租金分别于2020年2月7日前支付半年90720元、2020年8月7日前支付半年90720元、2021年2月7日前支付半年90720元、2021年8月7日前支付半年90720元、2022年2月7日前支付半年90720元、2022年8月7日前支付半年90720元、2023年2月7日前支付半年90720元、2023年8月7日前支付半年90720元、2024年2月7日前支付半年90720元、2024年8月7日前支付半年90720元、2025年2月7日前支付半年90720元。2019年9月24日，廖爱民与湘淮村镇银行签订《房屋租赁合同补充协议》，该《房屋租赁合同补充协议》的条款与谌安平同湘淮银行签订的《房屋租赁合同补充协议》相同。三、湘淮银行向廖爱民、谌安平提前支付租金的情况。2019年9月10日，廖爱民、谌安平向湘淮银行书面申请将租金支付至湖南省安化农村商业银行股份有限公司东坪支行账号为9260560012080101的账户上。2019年9月24日，湘淮银行向谌安平提前支付2020年2月8日至2021年7月22日的租金263536元。2019年9月24日，湘淮银行向廖爱民提前支付2020年2月8日至2021年7月22日的租金263536元。四、安化县城南区雪峰湖路南侧江岸景城101号的拍卖情况。因谌安平、廖爱民拖欠湖南安化农村商业银行股份有限公司等债权人债务，一审法院依法对安化县城南区雪峰湖路南侧江岸景城101号（本案所涉的门面包含在内）进行了查封，查封期限自2017年10月11日起至2020年10月10日止。一审法院于2018年11月19日10时起至2018年11月20日10时止在阿里拍卖网上进行了第一次拍卖，未成功；2018年12月20日10时起至2018年12月21日10时止进行了第二次拍卖，未成功；2019年1月10日10时起至2019年3月10日10时止进行拍卖，亦未成功；2020年4月21日10时起至2020年4月22日10时止再次进行拍卖，由姚尚真竞拍成功，成交价为20230000元。一审法院于2020年6月1日制作了（2020）湘0923执256号之一执行裁定书，裁定位于安化县城南区雪峰湖路南侧江岸景城的101号门面的所有权归买受人姚尚真所有，其所有权自本裁定送达买受人姚尚真时转移。五、姚尚真取得案涉房产后，于2020年9月7日向湘淮银行发出《催交房租通知书》，要求湘淮银行按《房屋租赁合同》交租，湘淮银行予以拒绝，姚尚真遂诉至一审法院。
一审法院认为
一审法院认为，谌安平、廖爱民与湘淮银行在明知本案所涉门面处于法院查封并组织拍卖的情况下签订《房屋租赁合同补充协议》，该《房屋租赁合同补充协议》与原签订的《房屋租赁合同》相比，将20%的公摊面积不予计算，同时取消了租金逐年递增的约定，致使湘淮银行应支付的租金大幅减少，同时，《房屋租赁合同补充协议》签订后，湘淮银行又提前向谌安平、廖爱民支付了2020年2月8日至2021年7月22日前的租金。因此，应认定谌安平、廖爱民与湘淮银行签订《房屋租赁合同补充协议》系恶意串通，该恶意串通行为，表面上看是谌安平、廖爱民自己处分其权利，他人无权干涉，但因该行为系谌安平、廖爱民明知案涉门面被法院查封并组织拍卖的情况下实施，一定会损害第三人的利益，案涉门面由姚尚真竞买成功后，明显损害了其利益，故应认定案涉《房屋租赁合同补充协议》无效。
案涉《房屋租赁合同补充协议》确认无效后，湘淮银行应继续履行与谌安平、廖爱民分别于2015年2月17日签订的《房屋租赁合同》，因案涉门面从2020年6月1日起已归属于姚尚真，故湘淮银行从该时间开始应向姚尚真履行。按照《房屋租赁合同》的约定，湘淮银行应支付姚尚真2020年6月1日起至2020年11月2日（姚尚真起诉之日）的租金217994元，扣除湘淮银行已向谌安平、廖爱民支付的该段时间的租金153760元后，尚需支付姚尚真64234元。对于2020年11月3日以后的租金，湘淮银行应按照《房屋租赁合同》的约定向姚尚真履行，但湘淮银行已向谌安平、廖爱民支付的2020年11月3日至2021年7月22日的租金259904元应予扣除。谌安平、廖爱民已分别向湘淮银行收取的2020年6月1日起至2021年7月22日的租金206832元、206832元，应返还给姚尚真。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决：一、确认湘淮银行分别与谌安平、廖爱民之间于2019年9月24日签订的《房屋租赁合同补充协议》无效；二、湘淮银行继续履行与谌安平、廖爱民于2015年2月17日分别签订的《房屋租赁合同》，并按约定标准及方式向姚尚真支付从2020年6月1日起至合同期限届满止的租金［其中1.2020年6月1日至2020年11月2日（姚尚真起诉之日）的租金64234元，限湘淮银行在判决书生效后十五日内向姚尚真付清；2.对于2020年11月3日至合同期满的租金，由湘淮银行按《房屋租赁合同》的约定向姚尚真履行，但2020年11月3日至2021年7月22日期间的租金应扣除259904元］；三、谌安平、廖爱民分别向湘淮银行提前收取的2020年6月1日至2021年7月22日的租金206832元、206832元，限谌安平、廖爱民于本判决生效后十五日内返还给姚尚真。一审案件受理费11362元，减半收取5681元，由姚尚真负担1681元，由湘淮银行负担2000元，由谌安平、廖爱民负担2000元。
二审中：湘淮银行提交如下证据：证据1、2019年9月19日“关于谌安平、廖爱民对安化湘淮村镇银行租金收入各债权人分配受偿的会议纪要”（复印件、原件在安化农商行），拟证明姚尚真等债权人对湘淮银行提前交纳涉案房屋租金的分配情况及姚尚真对后期租金金额、计算方式是认可的。证据2、湘淮银行与谌安平、廖爱民签订的贷款合同及银行流水，拟证明2015年至2019年双方签订《房屋租赁合同》后，湘淮银行根据合同约定多次向谌安平、廖爱民提供贷款共计400多万元，双方签订的补充协议系按原租赁合同的约定而签订的，是合法有效的。
本院认为
姚尚真质证意见：对证据1的真实性、关联性均有异议，该证据只能证明姚尚真作为债权人清楚提前交租的情况，但其并不清楚《房屋租赁合同补充协议》的签订及内容；对证据2的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，签订补充协议的时间系法院查封涉案房屋期间，签订补充协议损害了第三方的利益，谌安平无权对房租的递增减少权利作出处分，该证据与本案无关。本院认为，对于证据1、经调取证据原件比对无异，姚尚真在该证据上已书写签名，且姚尚真质证称该证据只能证明姚尚真作为债权人清楚提前交租的情况，因此应认定该证据的真实性；从该证据的内容分析，再结合一审法院每次在网上进行拍卖时均发布了《竞买须知》和《竞买公告》，应认定姚尚真在竞拍涉案房屋时对《房屋租赁合同补充协议》的签订及内容是清楚的。对于证据2、因姚尚真对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定；该证据能够证明湘淮银行根据合同约定多次向谌安平、廖爱民提供贷款。
二审查明：一审法院于2018年11月19日10时起至2019年3月10日10时止对安化县城南区雪峰湖路南侧江岸景城的101号门面（包括涉案门面）在阿里拍卖网上进行了三次拍卖，均未成功；2020年4月21日10时起至2020年4月22日10时止在淘宝拍卖网上再次进行拍卖，由姚尚真竞拍成功，成交价为20230000元。一审法院于2020年6月1日制作了（2020）湘0923执256号之一执行裁定书，裁定位于安化县城南区雪峰湖路南侧江岸景城的101号门面（包括涉案门面）的所有权归买受人姚尚真所有，其所有权自本裁定送达买受人姚尚真时转移。一审法院每次在网上进行拍卖时均发布了《竞买须知》和《竞买公告》，《竞买须知》第七项规定：“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保，所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”，《竞买公告》第六项规定：“特别提醒：标的物以实物现状为准，安化县人民法院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。”湘淮银行提交一份2019年9月19日《关于谌安平、廖爱民对安化湘淮村镇银行租金收入各债权人分配受偿的会议纪要》，其内容为：“时间：2019年9月19日，地点：安化县农商银行东坪支行办公室，参加人员：李永辉（农商行东坪支行行长），谌正良、姚尚真、陈思平、朱玉霜、赵学平，记录：夏真义。内容：谌安平、廖爱民因江岸景城项目建设，尚欠安化县农商银行、谌正良、姚尚真、陈思平、朱玉霜、赵学平巨额债务无力清偿，上述债权均已通过法院诉讼确认。现谌安平、廖爱民对安化湘淮村镇银行的租金收入，湘淮村镇银行同意提前支付租金捌拾叁万元整。各债权人经友好协商，就该笔租金收入分配事宜，达成如下一致意见：一、由谌正良向安化县人民法院申请解除对湘淮村镇银行租金的执行保证措施，待该笔租金给付后，再申请执行保全。二、由安化农商银行与安化湘淮村镇银行对接协调，湘淮村镇银行同意提前支付2020年2月7日至2021年2月6日的房屋租金，租金的具体数额以其与谌安平、廖爱民签订的租赁合同约定标准计算，并按一年期存款利率标准扣除财务成本后，余额作为各债权人的分配额。三、上述租金各债权人的分配原则为：先由安化农商银行受偿55万元整，余款全部用于清偿谌正良、姚尚真、陈思平、朱玉霜、赵学平的债权。谌正良等人的清偿比例，由谌正良负责按其内部的约定分配到位。四、湘淮村镇银行租金的给付方式：先由湘淮村镇银行将租金给付到安化县农商银行，安化农商银行在扣除55万元后，将余款支付给谌正良，再由谌正良按其内部约定付给其他债权人。上述内容各债权人均不持异议。”姚尚真、朱玉霜、赵学平、陈思平、谌正良、李永辉在该会议纪要上书写签名。湘淮银行（乙方）分别与谌安平、廖爱民（甲方）在签订的《房屋租赁合同》第九条约定：“甲方提供本租赁房屋的地下车位2个（两份合同即4个）给乙方使用”、第十条约定：“如乙方在租赁期给予甲方信贷支持，甲方可再按协商价给予一定的租金优惠，另外签订补充合同约定”。湘淮银行与姚尚真于2020年12月30日共同委托了安化县建筑勘察设计有限责任公司对涉案1、2、3、4号门面进行了实际测量，其测量结果为707.34平方米，剔除公摊面积后实际使用面积为589.45平方米。即涉案1、2号门面合同面积和3、4号门面合同面积均为353.67平方米，剔除公摊面积后每份合同所涉实际使用面积均为294.725平方米。另查明，2015年至2019年湘淮银行分别与谌安平、廖爱民签订《房屋租赁合同》后，湘淮银行根据合同约定多次向谌安平、廖爱民提供贷款共计400多万元。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案当事人争议的焦点是：湘淮银行于2019年9月24日分别与谌安平、廖爱民签订的《房屋租赁合同补充协议》是否有效。关于这个焦点问题，要从以下两个方面分析。
一、湘淮银行分别与谌安平、廖爱民在签订的《房屋租赁合同补充协议》中为什么剔除了双方在原《房屋租赁合同》中租金每年递增5%、租金计算包括公摊面积的约定。经审查，基于以下原因：1、湘淮银行（乙方、承租方）与谌安平、廖爱民（甲方、出租方）在签订的原《房屋租赁合同》中第十条约定：“如乙方在租赁期给予甲方信贷支持，甲方可再按协商价给予一定的租金优惠，另外签订补充合同约定”。湘淮银行根据该约定已向谌安平、廖爱民多次提供了贷款。因此，湘淮银行要求谌安平、廖爱民按合同约定给予其一定的租金优惠。2、谌安平、廖爱民未履行原《房屋租赁合同》第九条的约定向湘淮银行提供本租赁房屋的地下车位。因此，湘淮银行要求谌安平、廖爱民计算租金时剔除公摊面积。3、谌安平、廖爱民与湘淮银行在原《房屋租赁合同》中约定的面积多于实际测量面积，湘淮银行曾在履行原合同中多次向谌安平、廖爱民提出合同约定的面积是估算的，实际面积要少于合同面积，要求按实际面积计算租金。4、湘淮银行为要求谌安平、廖爱民给予其一定的租金优惠，湘淮银行于2019年9月24日分别与谌安平、廖爱民在签订《房屋租赁合同补充协议》的当天，湘淮银行分别向谌安平、廖爱民提前支付2020年2月8日至2021年7月22日的租金各为263536元。
二、姚尚真在竞买涉案房屋前是否知晓湘淮银行分别与谌安平、廖爱民签订的《房屋租赁合同补充协议》及内容。1、湘淮银行于2019年9月24日分别与谌安平、廖爱民签订《房屋租赁合同补充协议》，姚尚真于2020年4月22日对涉案门面竞拍成功，于2020年6月1日取得所有权。一审法院每次在网上进行拍卖时均发布了《竞买须知》和《竞买公告》，应认定姚尚真对拍卖标的物的所有情况包括存在的瑕疵是知晓和认可的。2、2019年9月19日《关于谌安平、廖爱民对安化湘淮村镇银行租金收入各债权人分配受偿的会议纪要》能够证明姚尚真于2019年9月19日就知道湘淮银行与谌安平、廖爱民之间将会签订《房屋租赁合同补充协议》及重新约定的租金计算方式，并对此予以认可。
综上所述，湘淮银行分别与谌安平、廖爱民签订的《房屋租赁合同补充协议》是基于双方对原合同的履行情况和实际情况而签订，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，姚尚真在竞买涉案房屋成功前对《房屋租赁合同补充协议》知晓和认可。因此，湘淮银行分别与谌安平、廖爱民签订的《房屋租赁合同补充协议》不存在恶意串通损害第三人利益的法定情形，应认定有效。湘淮银行的上诉请求成立，应予以支持；一审判决确认湘淮银行分别与谌安平、廖爱民签订的《房屋租赁合同补充协议》无效的证据不充分，认定基本事实有误，处理不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
本案裁判结果
一、撤销湖南省安化县人民法院（2020）湘0923民初2985号民事判决；
二、驳回姚尚真的诉讼请求。
一审案件受理费11362元，减半收取5681元，由姚尚真负担；二审案件受理费11362元，由姚尚真负担。
本判决为终审判决。
