当事人信息
案外人：王晖，男，****年**月**日出生，汉族，住上海市宝山区恒高路XXX弄XXX号XXX室。
案外人：陆某某，女，****年**月**日出生，汉族，住址同上。
申请执行人：亿达物业服务集团有限公司，住所地辽宁省。
法定代表人：王娜，经理。
被执行人：上海泰维房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：沈建中，执行董事。
审理经过
本院在执行申请执行人亿达物业服务集团有限公司（以下简称亿达公司）与被执行人上海泰维房地产开发有限公司（以下简称泰维公司）服务合同纠纷一案中，案外人王晖、陆某某对本案执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
请求情况
案外人王晖、陆某某称，因其向被执行人购买的商品房存在违法搭建并被行政机关责令拆除，被执行人无法实现赠送面积的承诺，2017年3月11日案外人与被执行人达成补偿协议，约定被执行人向案外人赠送泰禾红御项目地下标准产权车位一个。2018年8月6日，案外人与被执行人签订了关于位于本市恒高路XXX弄XXX号地下1层车位E760室（以下简称系争车位）的上海市商品房出售合同，后被执行人向案外人开某某系争车位的增值税发票。系争车位自2018年6月起即一直由案外人占有使用至今。现因系争车位被法院查封，无法办理过户手续，故请求中止执行系争车位，解除对系争车位的查封。
本院查明
本院经审查查明，系争车位坐落于本市恒高路XXX弄XXX号地下1层E760，权利人登记为被执行人泰维公司，建筑面积为37.29平方米，不动产产权证号为沪（2017）宝字不动产权第052409号。
本院于2020年10月20日对原告亿达公司与被告泰维公司服务合同纠纷一案作出（2020）沪0113民初19645号民事判决书，判决：一、被告泰维公司于本判决生效之日起十日内支付原告亿达公司服务费632,051.43元；二、被告泰维公司于本判决生效之日起十日内按照日利率万分之二支付原告亿达公司计算至实际付清之日止违约金（其中183,175.79元，自2019年11月7日起算；219,485.84元，自2019年12月30日起算；229,389.8元，自2020年5月28日起算）；三、驳回原告亿达公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取为5,169元，由被告泰维公司负担。该判决生效后，亿达公司向本院申请强制执行，本院以（2021）沪0113执555号案件立案执行。执行过程中，本院于2021年3月17日将被执行人名下包括系争车位在内的一批车位实施了查封。
另查明，案外人王某、陆某某系本市恒高路XXX弄XXX号XXX室业主。2016年12月23日，上海市宝山区住房保障和房屋管理局认定被执行人开发的恒高路XXX弄XXX号等房屋附有违法建筑，并在上述房屋的不动产登记簿上进行注记。后经被执行人拆除，上海市宝山区住房保障和房屋管理局于2017年4月18日出具《已拆除附有违法建筑的房屋通知单》，并在上述房屋的不动产登记簿上进行注记。2017年3月11日，被执行人（甲方）与案外人（乙方）签订一份《泰禾红御项目公寓中套补偿协议》约定，关于泰禾红御项目公寓中套拆除卫生间搭建面积不能实现赠送目的，以及项目延期交付一事，现甲乙双方协商一致，签订该补偿协议。甲方向乙方的补偿方式分为两种，乙方选定其中一种接受补偿：补偿方案一，1、甲方同意向乙方赠送泰禾红御项目地下标准产权车位一个，赠送的地下车位位置选定通过全体业主共同摇号的方式进行。若乙方未能摇中心仪车位，则乙方同意接受该协议补偿方案二；2、甲方逾期交房违约金按照双方预售合同第十二条万分之二/天的标准按实结算支付乙方。补偿方案二，1、甲方同意向乙方一次性支付现金补偿23万元整；2、甲方逾期交房违约金按照双方预售合同第十二条万分之二/天的标准按实结算支付乙方；3、甲方将乙方办理完房屋交付手续后，十个工作日内支付补偿款。现乙方同意选定上述第一种补偿方案，甲乙双方再无其他争议。
2018年8月6日，案外人（乙方）与被执行人泰维公司（甲方）网签了《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买系争车位，总价款为255,000元，付款方式为一次性付款，乙方于2018年8月6日付首付款人民币255,000元。2018年8月14日，泰维公司向案外人开某某金额为255,000元的系争车位的增值税普通发票。系争车位于2018年6月起交付案外人使用至今。
本院认为
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封以前即与被执行人网签了系争车位的买卖合同，并合法占有了系争车位。关于车位价款的支付，结合相关房产的不动产登记簿的记载情况、双方签订的有关补偿协议，以及被执行人开具的增值税发票，可以证实双方系采用以被执行人应支付案外人的补偿款方式支付车位价款。现案外人由于本案查封而无法办理过户手续，其情形符合上述司法解释规定的情形，其以对系争车位享有物权期待权而要求排除执行的理由，能够成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
本案裁判结果
中止对本市恒高路XXX弄XXX号地下1层E760车位的执行，解除对该车位的查封。
案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。
