当事人信息
委托代理人王国庆，湖南金锦律师事务所 律师。
委托代理人黄贞球，湖南金锦律师事务所 律师。
申请执行人：高劲松，男，****年**月**日出生，苗族，靖州苗族侗族自治县人，公民身份号码，住靖州苗族侗族自治县。
被执行人：龙自钦（曾用名龙自卿），男，****年**月**日出生，汉族，会同县人，公民身份号码，住靖州苗族侗族自治县。
审理经过
在本院执行申请人高劲松与被执行人龙自钦借款合同纠纷一案中，案外人黄秀娥于2021年5月24日对本院拍卖龙自钦名下的位于怀化市鹤城区府星路金御名都2栋505室住房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
请求情况
案外人黄秀娥称，请求本院：1、撤销湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院于2021年1月7日作出的（2020）湘1229执恢151号《执行裁定书》；2、撤销湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院于2021年1月12日作出的（2020）湘1229执恢151号之一《执行裁定书》；3、撤销湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院于2021年1月18日作出的（2020）湘1229执恢151号《拍卖通知书》；4、撤销湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院于2021年4月3日作出的（2020）湘1229执恢151号之二《执行裁定书》。事实与理由：案外人与被执行人龙自钦原系夫妻关系，于2013年8月20日登记离婚。婚姻存续期间于2011年10月12日共同出资购买金御名都2栋505室，预登记在龙自钦名下，共同支付了22个月的按揭贷款26400元。2013年8月20日案外人与被执行人龙自钦在靖州苗族侗族自治县民政局协议并登记离婚，约定案涉房屋归案外人所有。因种种原因案涉房屋未能过户至案外人名下，离婚协议对男女双方具有法律约束力。法院仅以预售证号对案涉房屋确定案涉房屋的权属，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》相关规定。人民法院在执行过程中应结合《商品房买卖合同》、《贷款扣押合同》、《离婚协议书》等证据，综合认定案涉房屋为案外人黄秀娥与被执行人龙自钦共同共有的财产，而不能认定为被执行人龙自钦的个人财产。根据《最高人民法院关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽然未进行房屋所有权登记，不动产物权并未设立或者变动，物权归属处于待定状态。人民法院对权属待定不动产可以进行预查封，但不能对预查封的不动产进行拍卖处理。另，执行过程中案外人黄秀娥作为案涉房屋的共有人，执行法院未将相关执行裁定向案外人送达，并告知享有优先购买权。据此，案外人黄秀娥申请本院撤销本案的执行措施。
本院查明
本院查明，2013年8月13日，龙自钦因生意周转资金困难向高劲松借款。借款到期后龙自钦未按约定偿还引发民事诉讼，2016年12月19日，经本院调解双方达成协议，约定龙自钦于2017年3月31日前付清借款，并作出（2016）湘1229民初710号民事调解书予以确认。调解生效后，龙自钦未在约定期间内履行偿还义务，为此，高劲松向本院申请强制执行。2018年5月30日，本院作出（2018）湘1229执128号之三执行裁定，查封了被执行人龙自钦名下座落在怀化市鹤城区府星路的案涉房屋，期限为三年，经询价后于2018年10月28日作出（2018）湘1229执128号之五拍卖裁定，因无人购买流拍，且被执行人龙自钦无其他财产可供执行，本院在穷尽执行措施后于2019年6月19日作出（2018）湘1229执128号之九裁定终止了本次执行程序。2021年1月7日，本院依法恢复执行，并作出（2020）湘1229执恢151号、（2020）湘1229执恢151号之一对案涉房屋裁定查封和拍卖。经国家税务局怀化市鹤城区税务局询价复函确定拍卖起拍参考价为688300元；2021年4月2日，经委托淘宝网挂网拍卖，以536524.8元成交。为此，案外人黄秀娥于2021年5月24日提出执行异议，认为本院在执行本案过程中对案涉房屋所有权的认定错误，请求本院裁定撤销相关查封拍卖的执行行为。
另查，异议人黄秀娥与被执行人龙自钦于1989年8月26日结婚，于2013年8月20日登记离婚。双方离婚协议第二条a中约定：夫妻双方共有的位于怀化市鹤城区府星路京御名都小区2栋505号房屋1套，离婚后归女方所有，男方协助办理变更手续。
本院认为
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条：当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。异议人黄秀娥未能提供相关证据证明本院在执行拍卖过程中有以上足以撤销拍卖的违法事实存在，其请求撤销拍卖本院不予支持。本案异议人基于其对案涉房屋享有所有权而提出。针对异议人的该项主张，本院认为：首先，案外人异议审查规则是以形式审查为原则，主要是遵循物权公示原则和权利外观主义。案涉房屋所有权人登记为被执行人龙自钦，且未显示任何备注。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第二款规定：未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。本院依据《商品房买卖合同》及《贷款合同》、《抵押合同》，结合案涉房屋的居住状况，确定为被执行人龙自钦的财产并无不当。对于《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》作为规范性文件，针对本案实施的查封执行行为提出的预查封不得与法律相抵触；其次，异议人黄秀娥与被执行人龙自钦在离婚时对案涉房屋进行了分割，即案涉房屋归女方（黄秀娥）所有，但该分割协议仅对离婚双方当事人具有法律约束力，不能对抗第三人，双方在签订离婚协议之后并未按照协议履行协议约定义务，对房屋办理产权过户登记手续。本院执行被执行人龙自钦名下的不动产符合法律规定。异议人黄秀娥以对案涉房屋共同共有排除本院执行的理由不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条之规定，裁定如下：
本案裁判结果
驳回异议人黄秀娥的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依据审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
