当事人信息
上诉人（原审被告）：美拉达杰，男，藏族，住青海省玉树市。
被上诉人（原审原告）：吾要才仁，男，藏族，住青海省玉树市。
审理经过
上诉人美拉达杰因与被上诉人吾要才仁租赁合同纠纷一案，不服玉树市人民法院（2019）青2701民初481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人美拉达杰，被上诉人吾要才仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
美拉达杰上诉请求：1、请求判令撤销（2019）青2701民初481号民事判决书第一项，改判为驳回被上诉人（原审原告）的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：
一、被上诉人重大违约在先。2016年3月份，上诉人租赁被上诉人的商铺，当时口头约定租赁期五年，面积92平方，租赁费每平方20元，从上诉人开业日即起算租期。上诉人投入25万元装修了房子，2016年6月18日正式开业。上诉人找被上诉人要求签订合同，被上诉人称三年的租赁费由国家政策补助三内不签合同，故租赁费发生变化三年免租，以国家补助上诉人的租赁费为准。2017年8月被上诉人以没有国家补助为由，要求上诉人支付一年的租费，当时上诉人以有国家补助无须缴费为由拒绝支付。但是被上诉人及才样到上诉人商铺里催讨，否则不让上诉人营业，当时开业之际生意红火，上诉人无奈下给被上诉人支付了30600元整。被上诉人违约在先，时被上诉人按每平方25元，以102.79平方计算收取租费；双方又协商国家补助上诉人领取，但被上诉人自行领取了国家补助85639.68元。上诉人得知后要求补助款转给上诉人，被上诉人称自己在西宁只能先支付贰万元，余款回玉树后支付，但是被上诉人回玉树后，以各种理由拒绝支付。
2018年至2020年被上诉人家人以上诉人不支付租费而扰乱上诉人的饭馆赶走了上诉人的七个员工，导致上诉人饭馆无法正常经营，严重影响了上诉人的利益。因此，被上诉人存在重大违约情形：1、未履行协商内容、恶意收取租金；2、故意隐瞒使用平方面积；3、多次扰乱、影响员工正常上班、无法正常营业；4、强堵油烟机无法正常营业。一审法院对被上诉人上述重大违约事实却未予置评，故意回避了影响本案判决的关键事实。
一审被告辩称
二、上诉人有拒绝履行抗辩权。在双务合同履行时，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在被上诉人停止侵权行为前，上诉人完全有权利行使同时履行抗辩权，有权拒绝继续租赁，以保障上诉人的合法权益。上诉人在一审辩称被上诉人存在重大违约责任情形，就是说明被上诉人重大违约在先，上诉人有权行使同时履行抗辩权，有权拒绝支付租金。至于是否要求被上诉人承担赔偿损失，是上诉人的权利，上诉人可以行使也可以不行使，可以现在行使也可以另行行使，但上诉人现在未行使不应视为被上诉人重大违约情形不存在。一审法院以上诉人无权在本诉中要求赔偿损失而否决了上诉人的同时履行抗辩权的依法正当行使。综上所述，一审法院认定事实错误、偷换概念、逻辑推理混乱，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，现提起上诉，请求贵院依法予以改判。
被上诉人辩称
被上诉人吾要才仁辩称，双方口头双方约定租赁房屋的面积102.79㎡和单价25元；是上诉人拖欠租赁费二导致纠纷；一审法院认定事实清楚，要求维持原判。
一审原告诉称
原审原告吾要才仁向一审法院起诉请求：1、依法解除或终止双方的租赁合同；2、判令被告支付拖欠的租金38063.72元；3、判令被告承担本案诉讼费。一审庭审中原告变更诉讼请求租赁费增加为53480.00元。
一审法院查明
一审法院认定事实：2015年10月原、被告口头协议原告将位于玉树市嘉日塔康巴风情A6号二楼102.79㎡的商业用房租赁给被告用于经营饭馆。双方约定每平方的租金25元，双方未签订书面合同。根据玉树市政府商业用房政策规定承租方第一年享有国家每平方补助20元的优惠政策，第二年国家补助每平方10元，第三年国家补助每平方6元。被告于2016年8月18日向原告给付了2016年8月至2017年8月房租费30600.00元。
一审法院认为
一审法院认为，原、被告口头迖成的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。对原告提出解除或终止租赁合同的诉求，因无证据证明对租期的约定，加之被告已对租赁房进行了装修，终止合同势必给被告产生损失。庭后原告也表示，如果被告将所欠租费结清，被告可以继续承租。故本院对此不做处理。原告要求被告支付所欠租赁费的诉求中，原告无法证明双方对2015年房租的约定，本院对原告要求被告给付2015年的房租费的诉求不予支持。2016年8月至2017年8月，减去政府补助每平方米10元，被告应该给付房租18502.20元（102.79㎡xl5元xl2月），2017年9月至2018年9月，减去政府补助每平方米6元，被告应该给付房租23436.12元（102.79㎡xl9元xl2月），2018年10月至2019年11月被告应该给付房租33406.75元（102.79x25元xl3月），以上共计75345.07元，减去被告给付原告的30600.00元，被告实际应给付原告房租44754.07元。对被告提出的租赁费应该按房屋适用面积且每平方米按20元收取的抗辩意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，做出判决：一、被告美拉达杰于本判决生效后10日内一次性给付原告吾要才仁房屋租赁费42175.32元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费375.80元，由原告吾要才仁承担。后以补正裁定将42175.32元，补正为44754.07元。
本院查明
本院二审期间，当事人双方均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
关于双方约定。上诉人与被上诉人曾于2015年10至2016年8月间就康巴风情A6号二楼商业用房的租赁达成口头协议，但双方对租赁时间、租赁面积和单价以及起租时间的约定均说法不一。上诉人称，租赁时间为2016年8月，面积为92㎡，单价为20元。被上诉人却称租赁时间为2015年10月，面积为102.79㎡，单价为25元。对此，双方均不能提供支持自己主张的任何证据。
关于政策规定。2015年9月玉树州政府先后下发玉办发（2015）22号文和玉政办（2015）133号文，明确为盘活商铺租赁给承租人补助第一年100%（20元），第二年50%（10元）第三年30%（6元）。
2018年8月被上诉人从城投公司领取188.8㎡政府租赁和物业补助款85639.68元（其中包括才样86.01㎡的租金）。按被上诉人租赁面积102.79㎡算，第一年为24669.60元，第二年为12334.80元，第三年为7400.88元，计44405.28元。
关于面积、单价和起租时间。2016年8月18日上诉人向被上诉人支付2016年8月至2017年8月的租费30600.00元。从收据中表明的时间，可以确定双方约定的租赁期实际起算日期为2016年8月份。而从支付的金额又可以断定面积和单价分别为102.79㎡/25元。同时面积上与政府补助的102.79㎡相吻合。因此，一审法院的认定并无不妥。原审法院虽未认定2015年的租赁费，但在实际计算时对被上诉人领取的第一年政府补助款24669.60元未计算认定，明显不妥。
本院认为
本院认为，上诉人与被上诉人对双方之间达成的口头租赁协议不持异议，系当事人双方的真实意思表示，应确认合法有效。双方对协议内容即对起租时间、租赁面积、单价等的争议，原审以政府补助款的单位面积和当事人之间已支付的租费金额和标注的时间作为认定依据并无不当。然而，原审法院对被上诉人领取的第一年政府对承租人的补助款24669.6元未计算认定，属于认定漏项，故应计入2016年8月至2019年11月已支付租费金额之中一并认定。从2016年8月至2019年11月，39个月即（39/102.79/25=100220.25）除去政府补助和上诉人已支付的租金（100220.25-44405.28-30600=25214.97）上诉人最终欠被上诉人租赁费25214.97元。
上诉人在二审中提出的被上诉人从政府领取的款是对承租人的补助应全额返还给上诉人的请求，因所租商铺自2016年至今仍有上诉人占有，且政府补助的款已计入其应承担的租赁费之中，本院不予支持。上诉人提出以被上诉人恶意收取租费、隐瞒面积、干扰经营等存在重大违约为由对支付租金提出的抗辩请求，因未提供证据加以佐证，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第（二）项的规定，判决如下：
本案裁判结果
一、撤销玉树县人民法院（2019）青2701民初481号民事判决；
二、上诉人美拉达杰一次性支付被上诉人吾要才仁房屋租赁费25214.97元。
二审诉讼费375.80元由美拉达杰承担。
本判决为终审判决
