当事人信息
上诉人（一审原告、案外人）：宋国鑫，男，****年**月**日出生，汉族，天易网吧职员，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：姚晓光，男，****年**月**日出生，汉族，个体，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。 一审第三人（被执行人）：鸡西市锦绣房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区西山办汽车公司4-首-4。 法定代表人：刘茂林，公司经理。
审理经过
上诉人宋国鑫因与被上诉人姚晓光、一审第三人鸡西市锦绣房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院（2020）黑0302民初1907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。
本院认为
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案中案涉房屋系锦绣公司用于抵付拖欠杨林施工费，杨林将该房屋出售给上诉人的，上诉人对房屋所享有的利益等同于施工人杨林。锦绣公司对以房屋抵付施工费及房屋转让给上诉人的事实予以认可，其向上诉人开具了收款收据。虽然被上诉人锦绣地产公司未取得商品房预售许可证，但双方签订的商品房认购协议书是双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定。上诉人没有办理登记是因为锦绣地产公司没有相关证件无法办理登记，对此上诉人没有过错。上诉人对案涉房屋享有物权期待权，应当对无过错房屋买受人的物权期待权和物权期待权在内的生存权益予以优先保护。 另查明，鸡西市不动产登记中心不动产登记情况查询证明中体现本案争议房屋是上诉人宋国鑫唯一住房。因此，一审法院以被上诉人锦绣地产公司未取得商品房预售许可证为由查封了案涉房屋，并判决驳回宋国鑫的诉讼请求不当，属认定事实不清，适用法律有误。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：
本案裁判结果
一、撤销鸡西市鸡冠区人民法院（2020）黑0302民初1907号民事判决； 二、本案发回鸡西市鸡冠区人民法院重审。 上诉人宋国鑫预交的二审案件受理费5156元予以退回。
审判人员
审判长 刘伟国 审判员 季学平 审判员 张彩娇
裁判日期
二〇二一年六月二十一日
审判辅助人员
书记员 汪琳琳 书记员 张 弛
