当事人信息
原告：沈阳万科物业服务有限公司，住所地沈阳市浑南区。
法定代表人：张会，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴修毅，男，该公司工作人员。
被告：潘辉亮，男，****年**月**日出生，汉族，现住址沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：高相宇，辽宁瀛沈律师事务所 律师。
被告：华夏银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区。
负责人：范永华，该行行长。
委托诉讼代理人：傅春颖，女，该行员工。
委托诉讼代理人：王斯扬，女，该行员工。
审理经过
原告沈阳万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告潘辉亮、华夏银行股份有限公司沈阳分行（以下简称华夏银行）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司委托诉讼代理人吴修毅，被告潘辉亮及其委托诉讼代理人高相宇，被告华夏银行委托诉讼代理人傅春颖、王斯扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告给付：1.2020年3月1日至2021年1月31日期间的物业费5,157.9元；2.违约金869.11元；3.由被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告变更物业费起始时间为2020年7月1日，金额为3,282.3元。事实和理由：被告为唐轩公馆蒲昌路1-32号2#商网2门房屋业主，该房屋建筑面积260.5平方米，该房屋所在的唐轩公馆由原告负责物业服务。根据《物业服务合同》第十四条约定，被告应按1.8元/平方米的标准向原告交纳物业费，每月物业费为468.9元。现被告未按合同约定期限交纳物业费，应承担违约责任。
被告辩称
被告潘辉亮辩称:原告起诉主体不适格，前期物业服务合同签订的主体为唐轩物业，并非原告，原告没有经过合法的物业变更程序，不应作为原告；其次，答辩人与华夏银行签订的《房屋租赁合同》第7.9条中明确约定，案涉物业费由承租人华夏银行承担。因此，原告提出的诉讼请求没有事实及法律依据，应驳回原告诉讼请求。
被告华夏银行辩称：其承租案涉房屋属实，但租赁合同第4.1条约定答辩人只承担室内自用部分的水、电、采暖、通讯、宽带、闭路电视费用以及每年房屋租赁许可证费用的50%；3.3条明确阐述除本合同4.1条约定的答辩人需承担的费用外，答辩人无需支付出租方或任何第三方收取的其他任何形式的费用。且答辩人自2014年租赁该房屋起从未支付过物业费，虽然房东更换，但履行的是同一份租赁合同。因此，答辩人不同意承担物业费，请求法院驳回原告该项请求。
本院查明
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2019年9月沈阳市沈北新区鑫欣社区（以下简称鑫欣社区）依据相关规定和业主的提议，通过业主投票的方式选聘原告作为唐轩公馆小区物业服务单位，并与原告签订了《唐轩公馆物业服务合同》，合同约定商业用房物业费收费标准为1.8元/平方米/月，合同期限自2019年11月1日起至2022年10月31日止。合同签订后，原告为案涉园区提供物业服务至今。被告潘辉亮系该小区即沈北新区蒲昌路1-32号2#商网2门房屋业主,房屋建筑面积为260.5平方米。该房屋一直由华夏银行承租使用，但二被告就《房屋租赁合同》中物业费承担的约定有分歧，均未交纳物业费，原告诉讼来院。
另查，2015年7月23日，案外人高连吉作为出租方与华夏银行（承租方）就案涉房屋签订《房屋租赁合同》一份，合同载明：4.1华夏银行全额承担租赁房屋室内自用部分的水、电、采暖、通讯、宽带、闭路电视费用以及每年房屋租赁许可证费用的50%；4.3出租方不得未经华夏银行书面同意擅自增加本合同未明确由华夏银行交纳的费用；3.3除本合同4.1条约定的华夏银行承担的费用外，承租人无需支付出租方或任何第三方收取的其他任何形式的费用；7.9…华夏银行在退租时结清房租、物业费等相应费用。潘辉亮购买案涉房屋后，于2019年元月31日，与高连吉签订协议书一份：潘辉亮保证2019年11月20日--2024年11月19日期间，代替高连吉履行《房屋租赁合同》中约定的出租人的全部义务。
本院认为
本院认为，根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，在案涉小区未成立业主委员会的情况下，居民委员会作为基层管理组织，根据上述规定，代行业主委员会职责，与原告签订《物业服务合同》并无不当，该《物业服务合同》对业主具有约束力。且物业公司客观上亦提供了物业管理服务，案涉房屋的所有权人或使用人应当履行缴纳物业费的义务。由于二被告对其之间签订的《房屋租赁合同》中物业费的约定持有异议，且其纠纷与本案并非同一法律关系，本案不予合并审理。被告潘辉亮基于案涉房屋的业主，应先行垫付物业费。至于其与华夏银行之间的纠纷，其可另案解决。关于原告主张的滞纳金，因被告并非恶意拖欠，本院不予支持。
物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司的正常运作及小区的正常管理造成影响，影响小区业主的共同利益。
依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告潘辉亮于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告沈阳万科物业服务有限公司2020年7月1日至2021年1月31日物业费3,282.3元；
二、驳回原告沈阳万科物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，原告沈阳万科物业服务有限公司已预交，由被告潘辉亮负担。潘辉亮于本判决发生法律效力之日起七日内向沈阳市沈北新区人民法院缴纳，逾期未予缴纳，依法强制执行。退回原告沈阳万科物业服务有限公司诉讼费25元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
