当事人信息
上诉人（原审原告）：垣曲县新城镇西峰山村民委员会，住所地：垣曲县新城镇西峰山村横济线路边。
法定代表人：李公社，主任。
委托诉讼代理人：张振学，男，1957年12月5日，汉族、系新城镇西峰山村监督委员会主任。
被上诉人（原审被告）：张群龙，男，****年**月**日出生，汉族，农民，住垣曲县。
委托代理人：乔莎，山西晋盈律师事务所 律师。
审理经过 上诉人垣曲县新城镇西峰山村民委员会因与被上诉人张群龙租货合同纠纷一案，不服山西省垣曲县人民法院（2020）晋0827民初691号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人张振学、被上诉人张群龙及其委托代理人乔莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称 垣曲县新城镇西峰山村民委员会上诉请求：1、请求撤销一审第二、五项判决，依法改判为“被上诉人限期拆除自费建筑物并恢复原状”，并随之将相关的第三项判决中计算后续租赁费的截止时间给予调整（即将“…至原告收购房屋、被告返还租赁物之日止”调整为“…至被上诉人拆除建筑物并恢复原状之日止”）。2、请求撤销一审第四项判决，依法改判为“被上诉人支付上诉人违约金197100元”。3、一、二审诉讼费由被上诉人负担。上诉理由：一、上诉人请求撤销一审第二、五项判决，并依法改判第二项的事实理由如下：1、依据本案所涉2005年3月15日《租赁合同》第三条约定和被上诉人在一审当中提供“新增建筑物”所谓政府审批手续的行为之证据，已能够充分说明上诉人同意被上诉人在承租厂地内新增建筑物的前提的真实意思是：被上诉人须取得合法的政府许可的审批手续（并非仅是上诉人“盖章同意占地”即可）。2、被上诉人承租上诉人集体所有的火碱厂，位于城市规划范围（临街）。而本案在该承租厂地新增的九问永久性平房（临街）和平房背后的临时建筑物，当应依法取得政府许可审批手续后方可构建，但被上诉人以上诉人村委会名誉申请办理（一审判决书认定这一事实）的仅是取得经上诉人村委会盖章“同意占地”和新城镇人民政府盖章“同意办理”的1艋时占地审批表之手续（一审判决书也认定这一事实）。但结合本案实际“新增建筑物”的性质，根据当时的即1999年的《中华人民共和国城市规划法》第三十二条和三十三条授权而作出的2000年《山西省城市临时建设和临时用地规划管理办法》第十条规定的，当应取得《建设工程规划许可证件》和《临时建设规划许可证》两个不同性质的两个证件，但被上诉人在一审当中没有提供。另外，根据被上诉人提供的“审批表”系列证据之内容，当时上诉人村委会同意构建的是“综合楼”并非现实当中的“平房和临时建筑物”，这完全是被上诉人自作主张，其后果当应有被上诉人自行负责。总之，本案“新增建筑物”的构建，被上诉人根本就没有取得政府许可的合法证件，其显系违法建筑物。3、本案所涉《租赁合同》第六条规定：“租赁期满后，对于乙方（指被上诉人）兴建、新建增房产设施，按折旧后的剩余价值由甲方（指上诉人）补偿”。但本案《租赁合同》是以被上诉人违约并非“租赁期满”而解除或终止的。那么，上诉人不但没有义务补偿，更没有空穴来风的“收购”义务，可一审法院却判定上诉人有“收购”义务，就这还不算，一审接着还判定上诉人“代替’’履行被上诉人与次承租人之间的租赁合同。对此，上诉人认为，该判定不仅违反了既不违法而有效的该条合约。4、本案《租赁合同》之所以被依法解除（或终止），一审法院明确认定是被上诉人严重违约的原因造成的。那么合同被终止后的本案所涉“新增建筑物”又显系违法建筑物而只能被无偿拆除，其造成的经济损失应有谁来负责?根据本案所涉《租赁合同》第五条的明确规定，当然应有被上诉人自己负责。据此，上诉人才在一审起诉中诉求被上诉人“限期拆除并恢复原状”，可一审却以第五项判定驳回了上诉人的该诉求。据此，上诉人对该判定无法接受。上述1、2、3、4之事实，充分说明本案所涉“新增建筑物”，显系违法建筑物，且责任完全在被上诉人一方。然而，令人不能理解的是，显系违法建筑物却被一审法院在第二项判决中判定上诉人以评估“剩余价值”收购而非补偿被上诉人的“剩余价值”款项，可见一审该判显失偏颇。况且，该判是在被上诉人没有缴纳诉讼费和没有提出诉求“上诉人收购”之反诉的情况下的判定。二，上诉人请求撤销一审第四项判决，并改判为“被上诉人支付上诉人违约金197100万元"，其事实理由如下：1、根据本案《租赁合同》第八条第二项按照日百分之一计算违约金的约定，若计算到如今违约多年的结果，显然违约金很高很高。但上诉人只是依每拖欠一年的租赁费为基数，按照日百分之一的比例只计算一年的并非一直计算到如今违约多年的违约金。也就是说，上诉人的197100元违约金已经是大幅度降低的诉求了。但被上诉人在一审当中只是口头表示一违约金过高而没有依法提出诉求，可一审判决却降低并判定违约金为15000元。对此，上诉人认为，一审该判定超出审理范围而违背《合同法》第一百一十四条第二款的规定。2、被上诉人拖欠上诉人的是长达九年而累积的54000元租赁费，可见被上诉人失信到多么严重的程度，然而却在一审审理当中却要主动支付上诉人且又不明确什么性质的6万元款项，被上诉人予以拒收，一审法院就是在这样的情况下将被上诉人的6万元提存的。基于以上一、二所述事实，上诉人认为，一审第二项判决上诉人收购本案所涉“新增建筑物”不仅超出审理范围，而且违反了有效合同的相关约定，且还违背法定程序；第四项判定的违约金不仅明显过于太低，而且同样超出审理范围和违背法定程序。如此判决，让上诉人委实无从信服。因此，上诉人向上级人民法院提出上诉请求，又鉴于上诉人村委会是农村单位经不起折腾，望贵院尽量依法予以改判并支持上诉人的上诉请求为盼。
被上诉人辩称 张群龙辩称，答辩人认为上诉人西峰山村委会上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。一、答辩人在诉争土地上的建筑不属于违法建筑。1、答辩人与上诉人签订合同前，诉争之地是一片空地，上诉人明知答辩人租赁该地是为了进行新建经营，并在租赁合同中对新建房屋的相关事宜进行了明确约定，故答辩人系征得上诉人的同意后才开始新建房屋的。原审中答辩人提交的建设申请报告和临时占地审批表中上诉人的盖章确认，均可证明上诉人是同意并积极促成答辩人新建房屋，为村集体发展经济。2、答辩人办理了临时占地审批，经得相关部门的同意后，开始在租赁地上建房使用，此后无论是上诉人，还是相关职能部门，均未向答辩人告知该房屋系违法建筑，要求答辩人拆除。3、上诉人没有确定违章建筑并要求答辩人拆除的行政职能。且租赁合同中约定，答辩人承建经营中，上诉人有义务配合、支持并办理相关手续。上诉人已然新建房屋在此经营十几年，今时今日上诉人以房屋违建为由，要求答辩人拆除并恢复原状，明显违背合同精神。4、答辩人与多名案外人签订的租赁协议合法有效，并不以本案诉讼影响其效力，原审法院已判决上诉人与答辩人租赁协议解除，故由上诉人代替履行租赁协议符合法律规定。综上所述，上诉人要求答辩人将房屋拆除、恢复原状没有事实与法律依据，原审法院判决上诉人依据租赁合同将涉案房屋按剩余价值收购，符合合同约定与法律规定。二、答辩人在履行合同过程中不存在违约的情形。答辩人按时缴纳了2005年到2008年15000元租赁费之后，在缴纳2008年至2011年三年租赁费时，原任村干部答应答辩人对租金进行减免，之后答辩人每年在租期到期前都会与村干部进行沟通，但村干部总是回复说需要开会研究，让答辩人等待通知，不用一年一交，等研究后一起交。所以，答辩人并不存在违约行为。故答辩人认为上诉人主张的违约金没有事实与法律依据。
一审原告诉称 垣曲县新城镇西峰山村民委员会向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告之间的房院租赁合同，要求被告限期拆除自费建筑物并恢复原状；2、责令被告支付截止2020年3月14日拖欠原告的租赁费54000元及违约金197100元；3、责令被告支付自2020年3月25日起至被告拆除建筑物并恢复原状之日止期间的租赁费，按年6000元计算。
一审法院查明 一审法院认定事实：西峰山火碱厂是垣曲县新城镇西峰山村的村办企业，位于新城镇友谊路中条中学（原中条山有色金属公司子弟中学）对面，原有南北房屋23间，和近2000平方米的院子。2004年友谊路拓宽时，将西峰山火碱厂大门和临路十间房屋（200余平方米）全部拆除。2005年3月15日，西峰山村委会与被告张群龙签订租赁合同，将西峰山村办企业火碱厂租赁给被告使用。双方约定，租期三十年，前三年租金15000元，从2008年3月开始每年租金6000元，每年3月15日前交付当年租金；合同生效后，承租方可自行建设，出租方不得干涉；合同期满，承租方兴建、新建增房产设施，按折旧的剩余价值由出租方补偿；若合同不到期，出租方提出终止合同，要赔偿给承租方造成的一切经济损失；若承租方不能按时交清租金，出租方按日加收1%的滞纳金，无故拖延交费时间半年以上，出租方有权终止合同，收回使用权。租赁合同于2005年3月23日在垣曲县新城镇农村经济管理站进行了鉴证。合同签订后，张群龙以西峰山村委会名义向有关政府部门申请建设“西峰山村商品楼”，西峰山村委会在申请书和临时占地审查审批表上都加盖了公章。新城镇人民政府也在临时占地审查审批表上签署“同意办理”的意见，并加盖了公章。张群龙办理了这些手续并经相关部门同意后，在租赁土地上建设了一排九间临街平房，分别出租给八家个体户作为商铺使用，平房背后搭建了一些临时建筑，分别出租给三家个体户作为修理厂、冷库、烤漆房和库房使用。被告张群龙承租西峰山火碱厂后，租金清到2011年3月，截止2020年3月14日被告已拖欠原告租金54000元。经原告多次催要无果，引起诉讼。诉讼期间，被告主动要求偿还拖欠的租金遭原告拒绝，于2020年8月31日将60000元租金交本院提存。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案当事人双方在《租赁合同》中约定：承租方无故拖延交费时间半年以上，出租方有权终止合同，收回使用权。该约定明显是解除合同条件的约定。被告张群龙作为承租人无正当理由拖延支付租金，且远远超过双方约定出租人有权终止合同的期限，故原告提出解除合同的诉讼请求，于法有据，应予支持。因原告未提供证据证明其在开庭前向被告宣布解除合同，故合同解除日期应以本院向被告送达起诉状副本等诉讼材料之日即2020年7月28日为准。双方约定的按日加收1%的滞纳金属于违约金，明显过高，本院可以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素予以调整。被告从原告处租赁西峰山火碱厂后，是经原告同意才建造的房屋，所以原告要求拆除被告自费建筑物并恢复原状的诉讼请求，于法无据，不予支持。双方在合同中约定承租方兴建、新建增加房产设施，按折旧的剩余价值由出租方补偿，但未约定折旧计算剩余价值的方法，也未提供证据证明承租方兴建、新建增加房产设施的剩余价值，双方可依据有资质的评估机构所评估的意见进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、原告垣曲县新城镇西峰山村民委员会与被告张群龙签订的《租赁合同》于2020年7月28日解除；二、被告张群龙在租赁土地上建设的房屋和临时建筑由原告垣曲县新城镇西峰山村民委员会按双方合同约定的“剩余价值”（该价值以有资质的评估机构所评估的意见为准）收购。收购后，张群龙与其他次承租人签订的租赁合同，由原告垣曲县新城镇西峰山村民委员会代替张群龙履行；三、被告张群龙于本判决生效之日起五日内支付拖欠原告垣曲县新城镇西峰山村民委员会的租赁费54000元，自2020年3月15日起至原告收购房屋、被告返还租赁物之日止，被告张群龙按每月500元向原告支付租赁费；四、被告张群龙于本判决生效之日起五日内支付原告违约金15000元；五、驳回原告垣曲县新城镇西峰山村民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5066元，减半收取计2533元，由原告垣曲县新城镇西峰山村民委员会负担1727元，被告张群龙负担806元。
本院查明 本院二审期间，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议。
二审中，被上诉人张群龙称只所以自建房屋为一层平房，而不是当时上诉人村委会同意构建的“综合楼”，是因涉案房屋上建有高压电线，不能建高层。上诉人村委会对此予以认可，同时提出去年（指2020年）电业局撤了一趟高压线，还有两趟线，认为可以盖两层，但未提供证据。同时查明，被上诉人张群龙未提供证据证实其出租给八家个体户作为商铺使用、三家个体户作为修理厂、冷库、烤漆房和库房使用的次承租人之间订立的出租合同、合同期限及租金收取等事实。双方当事人没有提交新证据。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。
本院认为 本院认为，本案争议焦点有三点，一是上诉人垣曲县新城镇西峰山村民委员会主张的涉案建筑物系违法建筑，应予限期拆除并恢复原状的请求，是否应予支持的问题。二是上诉人村委员主张的被上诉人张群龙应支付其违约金197100元是否应予支持的问题。三是一审判决第二项“被告张群龙在租赁土地上建设的房屋和临时建筑由原告垣曲县新城镇西峰山村民委员按双方合同约定的剩余价值（该价值以有资质的评估机构所评估的意见为准）收购。收购后，张群龙与其他次承租人签订的租赁合同，由原告垣曲县新城镇西峰山村民委员会代替张群龙履行”是否正确的问题。
关于争议焦点一，根据相关法律规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认可和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑确立归属内容的，人民法院不予受理，已结受理的，裁定驳回起诉。即违法建筑的确认与拆除属于人民政府土地管理部门的法定职责。本案中，上诉人村委员未提供证据证明涉案房屋系违法建筑，故一审法院根据查明的事实，以张群龙系经新城镇西峰村民委员会同意后才建筑的房屋，对垣曲县新城镇西峰山村民委员会主张的张群龙应拆除自费建筑物并恢复原状的请求不予支持，并无不当。
关于争议焦点二，一审法院在兼顾双方当事人合同履行情况，当事人的过错程度等综合因素，认定双方当事人约定的按日加收1%的滞纳金属于违约金明显过高，以实际损失为基础予以调整，判决张群龙支付垣曲县新城镇西峰山村民委员会违约金15000元，符合事实及法律规定。结合涉案房屋上建有高压线，张群龙并非无故仅建造平房的事实，故对上诉人主张的被上诉人张群龙支付上诉人违约金197100元的请求，本院不予支持。
关于争议焦点三，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，被告主张合同无效的，或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，都要防止机械适用“不告不理”原则，尽可能一次性解决纠纷。本案中，一审法院在解除双方当事人签订的《租赁合同》的基础上，未对涉案房屋及临时建筑物归属问题予以明确，在未查明张群龙与次承租人之间订立的出租合同的期限、租金履行的情况下，亦未对涉案房屋和临时建筑物的“剩余价值”进行评估的基础上，判令由新城镇西峰山村民委员会对张群龙在租赁土地上建设的房屋和临时建筑物予以收购，属于适用法律不当，应予纠正。故本院根据查明的事实，判决在解除双方签订的《租赁合同》的基础上，由被上诉人张群龙于本判决生效后30日内交付上诉人村委会涉案租赁土地上建设的房屋和临时建筑物。鉴于被上诉人与次承租人之间订立的出租合同的期限、租金履行不明确，且一审判决并未对涉案房屋和临时建筑物的“剩余价值”由有资质的评估机构进行评估，该争议部门应由双方当事人对被上诉人张群龙与次租赁人之间订立的出租合同期限、租金履行等事实予以核对明确，通过有资质的评估机构对涉案房屋和临时建筑物的“剩余价值”进行评估的基础上，再作出处理，该争议焦点，应另行处理。
综上所述，垣曲县新城镇西峰山村民委员会的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定的事实基本清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：本案裁判结果一、维持山西省垣曲县人民法院（2020）晋0827民初691号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；
二、撤销山西省垣曲县人民法院（2020）晋0827民初691号民事判决第二项；
三、被上诉人张群龙在租赁土地上建设的房屋和临时建筑物于本判决生效后30日内交付上诉人垣曲县新城镇西峰山村民委员会。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5066元，减半收取2533元，二审案件受理费3942元，共计6475元，由垣曲县新城镇西峰山村民委员会负担4532.5元，张群龙负担1942.5元。
本判决为终审判决。审判人员 审判长 张 伟
审判员 任志敏
审判员 胡 玮
裁判日期 二〇二一年六月三十日
审判辅助人员 书记员 刘 萌
