当事人信息
原告（反诉被告）：李某。
委托诉讼代理人：梁某，甘肃璞义律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：马某，甘肃璞义律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：雷某。
委托诉讼代理人：任某。
委托诉讼代理人：卫某，甘肃律杰事务所实习律师。
审理经过
原告（反诉被告）李某（以下简称原告李某）与被告（反诉原告）雷某（以下简称反诉原告雷某）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人梁某、马某，被告雷某及其委托诉讼代理人任某、卫某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告李某向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、要求被告双倍返还购房定金200000元。事实理由：2017年12月26日，原、被告签订了房屋买卖合同，约定被告将位于平凉市××区，2层2号，2层3号，2层4号，2层5号五套房屋出售给原告，被告保证该房屋没有设定担保、抵押等任何权属纠纷，保证房屋不受他人合法追索。合同签订当日，原告向被告支付定金100000元。后原告得知被告于2016年6月30日向平凉农村商业银行借款4500000元，期限2年，并用本案房屋提供抵押担保。双方协商后约定在被告还清银行贷款后继续履行本合同。2018年10月31日，被告再次在平凉农村商业银行转贷4500000元及利息，还款期限2年。原告知晓后多次与被告协商，被告拒不清偿银行贷款。
被告辩称
被告雷某辩称：双方签订房屋买卖合同及原告支付100000元属实。合同签订后其即将房屋交付给原告使用至今。合同未能履行是因原告未按照合同约定于2018年1月25日之前给付280万元房款造成根本违约，而非房屋抵押使合同无法履行。同意解除合同，但不同意双倍返还定金200000元。诉讼中，被告反诉要求：1、要求原告返还所占有合同项下的房屋；2、要求原告支付违约金1080000元。事实和理由：由于被告在合同签订后，即按照合同约定将合同项下的房屋交由原告使用至今，解除合同后，原告应返还占有的房屋。合同约定原告于2018年1月25日前付给被告房屋总价款2800000元，剩余房款于被告交付房屋产权证时一次性付清。任何一方违约，违约方赔偿对方合同总价款的20%的违约金。原告不按合同约定履行付款义务给被告造成严重的经济损失，被告要求原告按约定承担违约金1080000元即符合合同约定，也符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定。
原告对被告反诉辩称：1、涉案房屋在平凉农商银行抵押，被告并没有实际交付原告使用；2、因涉案房屋权利受限，所以原告继续履行合同支付房款。被告不能解除涉案房屋抵押登记，因此原告终止履行合同并未违约，请求驳回被告的反诉请求。
本院查明
本院经审理认定事实如下：被告雷某系崆峒区崆峒大道金江名都2号综合楼1层外7号、2层2号、2层3号、2层4号、2层5号共计5套房屋总建筑面积642平方米的所有权人。2017年12月26日，原告李某与被告雷某签订房屋买卖合同1份，约定：被告雷某将以上5套房屋以5400000元出卖给原告李某，被告保证该房屋没有设定担保、抵押等任何权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。原告在合同签订之日支付定金100000元，被告将房屋交付给原告使用。原告在2018年1月25日前支付总房价50%计2800000元，被告在收到该笔房款15日内将房产证交于原告，剩余房款原告在收到房产证时一次付清。如遇双方任何一方单方面违约，违约方赔偿对方合同总价款20%的违约金。合同签订后，原告向被告支付了定金100000元，双方现认可已付购房款800000元。后原告以买卖房屋设立抵押登记为由未支付其余购房款。现涉案房屋处于闲置状态，被告有房屋钥匙1把。
另查明：因被告雷某向崆峒区农商银行紫金城支行借款4500000元，涉案5套房屋于2016年6月29日办理房屋抵押登记，因被告转贷2018年10月30日办理抵押注销登记后同日又重新办理房屋抵押登记。
本院认为
本院认为，原告李某与被告雷某签订的房屋买卖合同系当事人真实意思的表示，也不违反法律法规的效力强制性规定，本院对该合同的效力予以认定。现双方当事人均同意解除合同，所以本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百一十九条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。涉案房屋在双方签订房屋买卖合同前已设定了抵押物权，但被告在签订合同时承诺买卖房屋没有设定担保、抵押等任何权属纠纷，所以被告在签订合同时即已存在违约行为。本案房屋买卖合同因买卖标的物上设定了抵押物权而不能履行，对此，被告应承担违约责任。所以本院对原告要求双倍返还定金的诉讼请求予以支持。虽然本案房屋买卖价款大于房屋押贷款数额，但双方并未约定由被告代偿银行借款，即使原告按约定时间支付了购房款2800000元，并不能确定被告会将此款用于归还银行贷款、更不能确定被告会归还剩余贷款以消灭买卖房屋抵押物权。2018年10月30日被告因转贷重新办理买卖房屋抵押登记，也足以说明被告并无履行双方房屋买卖合同的意愿。所以，原告因买卖房屋设立抵押未按约定时间支付购房款2800000元合同行使不安抗辩权并无不当，不能认定被告未按约定时间支付购房款2800000元系违约行为。本院对被告反诉主张的违约金不予支持。由于双方对被告是否向原告交付房屋陈述不一，被告也未提供证据证明向原告交付了房屋，所以本院对被告要求返还房屋的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条一款、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国物权法》第一百一十九条第二款之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）雷某签订的房屋买卖合同于本判决生效后即行解除；
二、被告（反诉原告）雷某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李某返还双倍定金200000元；
三、驳回被告（反诉原告）雷某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告（反诉原告）雷某承担；反诉费7260元，由被告（反诉原告）雷某承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。
