当事人信息
上诉人（原审被告）：六盘水润田置业有限公司，住所地：贵州省六盘水市水城县滥坝镇栖凤苑A区7号楼二楼一号，统一社会信用代码：91520221095477759J。 法定代表人：李正学，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄新强，系四川明慎律师事务所 律师，执业证号：15114199610498245。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审原告）：水城县扶贫开发投融资有限责任公司，住所地：贵州省六盘水市水城县双水街道办广场社区国土局旁，统一社会信用代码：91520221MA6DKD9E64。 法定代表人：张德军，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：屠馨，系贵州祥紫律师事务所 律师，执业证号：15202201910122456。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：韩易衡，系贵州祥紫律师事务所 律师，执业证号：15202201910087237。代理权限：特别授权。
审理经过
上诉人六盘水润田置业有限公司（以下简称“润田公司”）因与被上诉人水城县扶贫开发投融资有限公司（以下简称“扶贫开发公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省水城县人民法院（2020）黔0221民初4504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
润田公司上诉请求：一、撤销原判，改判上诉人向被上诉人支付租金数额减少1733198.25元；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、《租赁协议》的履行情况与约定不一致，一审法院认定事实错误。2018年4月27日，上诉人与被上诉人分别就“御景江山”负1-2、负1-5、负1-8、负1-9、（1）1-1-2、（2）2-1-1号房屋签订了房屋买卖合同，由被上诉人购买上诉人开发的上述房屋。房屋买卖合同约定的交付时间为2019年3月30日前，上诉人并未向被上诉人提前交房，“御景江山”小区的房屋均为2019年3月30日之后交付买受人，而案涉房屋的交房时间为2019年3月30日。2019年3月29日，上诉人与被上诉人签订了《租赁协议书》，约定由上诉人承租被上诉人的案涉房屋。2019年9月20日，上诉人与被上诉人签订了《补充合同》，约定上诉人所承租的负1-5号中的108.5㎡和（1）1-1-2中的559.3㎡由被上诉人出租给中国人民财产保险股份有限公司水城县分公司。自2019年10月1日起，中国人民财产保险股份有限公司水城县分公司向被上诉人支付租金。《租赁协议书》约定的租金起算时间为2018年7月1日，而上诉人向被上诉人交付房屋的时间为2019年3月30日，且《租赁协议书》第四条约定被上诉人向上诉人交付案涉房屋后，上诉人应当按照约定时间支付租金。上诉人向被上诉人支付租金的前提是被上诉人将案涉房屋交付上诉人，由上诉人占有、使用，而上诉人向被上诉人交付案涉房屋的时间晚于2018年7月1日，则被上诉人不可能在2018年7月1日就将案涉房屋交付上诉人。从《租赁协议书》的签订时间也可以间接证明房屋交付时间并非2018年7月1日。一审法院仅审查了《租赁协议书》的生效问题，并未审查《租赁协议书》的履行情况，在原告未证明房屋交付时间的情况下认为上诉人应自2018年7月1日起支付租金，存在事实认定错误。二、一审法院认定自2018年7月1日起支付租金明显不符合大众社会认知及日常生活经验法则。本案《租赁协议书》签订于2019年3月29日，该时间与上诉人交房时间最接近，从普通的生活经验上看，一份租赁协议的签订，其租金的起算时间必然是从签订之日起计算，而偏偏《租赁协议书》却记载为2018年7月1日起计算，明显不符合生活常理。其次，一方面在2018年7月至2019年3月案涉房屋还属于在建工程的状态，根本不具有租赁条件，另一方面在该期间案涉房屋的相关权益还属于上诉人，上诉人不可能把自己名义上的房屋再租给自己。这其中的矛盾之处，一审法院没有进行任何调查或问询，尤其是该部分是否因违背公序良俗或者是否是真实的意思表示都没有进行审查，无视基本的社会认知及日常生活经验法则，属于严重的事实认定不清和认定错误。三、一审法院适用法律错误。《租赁协议书》约定租金起算时间为2018年7月1日，同时又约定被上诉人向上诉人交付房屋后上诉人支付租金。因此，关于租赁期限的约定存在矛盾，属于约定不明，对于租金起算时间上诉人与被上诉人也无法达成补充约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，对于租金起算时间应当根据合同条款和交易习惯确定。《租赁协议书》明确约定了被上诉人将案涉房屋交付上诉人后，上诉人支付租金，并且根据房屋租赁中的交易习惯，在约定租期的情况下，出租人在租期开始前或当日将房屋交付给承租人，承租人按照约定支付期限支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，结合《租赁协议书》第四条的约定，被上诉人负有向上诉人交付案涉房屋的先合同义务，而被上诉人在2019年3月30日才向上诉人交付案涉房屋，上诉人有权拒绝支付案涉房屋在2018年7月1日至2019年3月30日期间的租金，即1733198.25元。一审法院未适用上述法律规定，存在法律适用错误。四、案涉房屋的租金应当予以减少。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”同时，《贵州省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情促进中小企业平稳健康发展的通知》第五条规定“对承租国有大中型企业经营性房产的中小企业，可以减免或减半征收1至3个月的房租。对存在资金支付困难的中小企业可以延期收取租金，具体收取期限由双方协商确定。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。（责任单位：省国资委、省财政厅）”被上诉人向上诉人交付房屋后不久，上诉人在受新冠肺炎疫情影响下，经营出现严重困难，而被上诉人作为国有企业应当为上诉人减免或减半征收部分房租。一审法院未考虑新冠肺炎疫情对于上诉人的影响。综上，请求支持上诉人的上诉请求。
被上诉人辩称
扶贫开发公司辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，应依法予以维持。
一审原告诉称
扶贫开发公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付租金5，417，401.5元；2、请求判决被告向原告支付违约金419，098元；以上合计5，836，499.5元；3、判决本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院查明
一审法院认定事实：2019年3月29日，扶贫开发公司（甲方）与润田公司（乙方）签订《租赁协议书》，甲方将位于水城县北侧的“御景江山”共计4091.15㎡商业门面出租给乙方，租金支付方式为一年一交，租赁时间为五年（2018年7月1日至2023年6月30日），租金：因该商铺产权于2018年5月才完成备案，所以第一年租金从2018年7月1日起计算，计算方式如下：第一期租金为1154974.8元（租期为：2018年7月1日至2018年12月31日）；第二期租金为2309949.6元（租期为2019年1月1日至2019年12月31日）；第三期租金为2309949.6元（租期为2020年1月1日至2020年12月31日）。三期租金的支付时间均以届至，共计5774874元；租金支付方式：一年一交，乙方在每年12月31日前交下一年度的租金，甲方应向乙方提供全额增值税专用发票。先付清租金后再使用该租赁商业用房。逾期未交付房租，甲方无条件收回该租赁房屋，为此给甲方造成的一切经济及法律责任由乙方全权承担，与甲方无关。双方同时约定，违反合同约定逾期支付租金的，应承担200000元的违约金；本协议一式六份，甲、乙双方各执两份，水城县水库和生态移民局、水城县财政居各执一份，协议自签字之日且房租款交清后生效。2019年9月20日，扶贫开发公司（甲方）与润田公司（乙方）签订《补充合同》，鉴于：“御景江山”负1-2号522.68㎡、负1-5号584.11㎡、负1-8号561.13㎡、负1-9号325-26㎡、（1）1-1-2号1177.85㎡、（2）2-1-1号920.12㎡，共计面积4091.15㎡，产权属甲方，甲方和乙方于2019年3月29日签订的《租赁合同》，将属甲方的物业全部租给六盘水田置业有限公司。为尽快盘活御景江山商业，带动水城县经济发展，经甲、乙双方共同友好协商，就甲乙双方签订的《租赁合同》达成如下《补充合同》，约定被告同意原告将租赁给被告的商业门面中的667.8㎡由原告租赁给案外人中国人民财产保险股份有限公司六盘水分公司，其位置为负1-5号中的108.5㎡和1-1-2号中的559.3㎡。同时约定，这部分租赁给案外人的商业门面的租金自2019年10月1日起由原告直接对案外人收取，并在被告应付的总租金中扣减。本合同自甲乙双方签字之日起生效，本合同一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力。自2019年10月1日至第三期租金2020年12月31日，可扣减357472.5元，被告还应支付前三期租金租金5417401.5元。
一审法院认为
一审法院认为，本案争议焦点：1、双方签订的《租赁协议书》及《补充合同》是否生效；2、原告的诉请依法应否支持。 一、关于原被告双方签订的《租赁协议书》及《补充合同》是否生效的问题。《租赁协议书》载明“协议自签字之日且房租款交清后生效”，结合《补充合同》载明的“本合同自甲乙双方签字之日起生效”的约定，《租赁协议书》中的约定自相矛盾，协议签字之日房租款并未交清，《租赁协议书》及《补充合同》均应认定为协议自签字之日生效。《租赁协议书》及《补充合同》有双方当事人的代表签字及盖章确认，故《租赁协议书》及《补充合同》系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当诚实守信地履行。 二、关于原告的诉请依法应否支持的问题。润田公司称：“原被告并未履行《租赁协议书》，《租赁协议书》由六盘水市立安瑞物业服务有限公司实际履行，扶贫开发公司与六盘水市立安瑞物业服务有限公司存在事实合同关系，润田公司未对案涉商铺进行占有、使用”，从双方签订《租赁协议书》及《补充合同》来看，《补充合同》对《租赁协议书》中的租赁物产权、面积再次明确，并且从被告提交的《律师函》上也体现了立安瑞公司接受润田公司委托对案涉房产项目物业管理及商业经营进行管理，故对被告的辩称，法院不予采信。被告认可未交租金，构成违约，应支付原告租金5，417，401.5元。《租赁协议书》中约定“违反合同约定逾期支付租金的，应承担200，000元的违约金”，原告认为该违约金约定不足以弥补原告损失，但原告未举证证实造成的实际损失是多少，难以说明原告的损失超过200，000元，故法院支持原告租金5，417，401.5元，违约金200，000元，超过部分不予支持。综上所述，润田公司应支付扶贫开发公司租金5，417，401.5元，违约金200，000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：由被告润田公司于判决生效后七日内支付原告扶贫开发公司租金5，417，401.5元，违约金200，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52，656元，由原告扶贫开发公司承担1，534元，被告润田公司承担51，122元（原告扶贫开发公司已预交，由被告润田公司连同上述款项一并支付给原告扶贫开发公司）。 二审中，各方当事人均未提交证据。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，对一审认定的事实予以确认。
本院认为
本院认为，本案二审争议焦点为：一、上诉人润田公司主张的租金起算时间是否成立；二、上诉人润田公司主张对案涉租金予以减少的理由是否成立。 关于争议焦点一。上诉人润田公司认为，润田公司向扶贫开发公司出售案涉“御景江山”小区的房屋，后又向扶贫开发公司承租上述房屋，案涉《租赁协议书》约定的租金起算时间虽为2018年7月1日，但润田公司向扶贫开发公司交付房屋的时间为2019年3月30日，故一审认定2018年7月1日起支付租金，存在事实认定错误。对此，经审查，双方在案涉合同中约定租赁时间为五年（2018年7月1日至2023年6月30日），第一期租金从2018年7月1日起计算，为1154974.8元（租期为：2018年7月1日至2018年12月31日），即双方对于租期、租金均已作出明确约定，应按约履行合同义务。而租赁合同只要双方达成合意即产生约束力，并非是须交付租赁物才能成立的实践性合同，故润田公司该项上诉理由于法无据，不予支持。 关于争议焦点二。上诉人润田公司认为2020年1月25日至2020年4月属于新冠肺炎疫情期间，应按相关政策对此期间的租金予以减免。对此，润田公司对于自身属于符合享受政策的企业及在上述疫情期间存在经营困难的事实未能提供相应证据予以佐证，且就案涉租赁合同的履行情况而言，润田公司对于约定的租金从签订合同起至今未付，存在长期违约的情形。据此，结合案涉合同性质、履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，一审判决并无不当，润田公司该项上诉理由不能成立。 综上所述，上诉人润田公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20399元，由上诉人六盘水润田置业有限公司负担。 本判决为终审判决。
审判人员
审判长 邓少旭 审判员 王秋红 审判员 杨 龙
裁判日期
二〇二一年六月十五日
审判辅助人员
法官助理徐严 书记员王岚
