当事人信息
异议人（案外人）：白金龙，男，****年**月**日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。
申请执行人：张文范，男，汉族，****年**月**日出生，吉林省蛟河市长安街道居民，住吉林省蛟河市。
被执行人：长春市正恒房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长春市长江路经济开发区长江路****157段。
法定代表人：刘伟，经理。
审理经过
本院在执行申请执行人张文范与被执行人长春市正恒房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案的过程中，异议人（案外人）白金龙向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现在已审查终结。
白金龙称，蛟河市人民法院查封的蛟河市正恒公馆1号楼2单元2402室、1号楼2单元2502室、1号楼2单元2602室、1号楼3单元2601室、1号楼4单元1601室的房屋属于白金龙所有，系长春市正恒房地产开发有限责任公司用于抵顶欠吉林省永成建设工程有限公司工程款的房屋，白金龙与长春市正恒房地产开发有限责任公司签订了房屋买卖合同，并于2019年9月3日办理了房屋入住手续，交纳了物业费等费用。2018年3月21日，蛟河市人民法院作出民事判决，确认了抵账合同的效力。现法院对该房屋的执行损害了白金龙的合法权益，故要求解除对正恒公馆1号楼2单元2402室、1号楼2单元2502室、1号楼2单元2602室、1号楼3单元2601室、1号楼4单元1601室房屋的查封。
白金龙向本院提交了以下证据：商品房买卖合同五份、房款收据五张、蛟河市金呈物业服务有限公司出具的收据五张、入户收费结算单五张。
本院查明
现审查查明：白金龙系吉林省永成建设工程有限公司的副总经理。2017年10月29日和2018年10月30日，白金龙与长春市正恒房地产开发有限责任公司签订了正恒公馆项目收尾完善工程合同，工程总造价分别为5,000,000元和1,360,604元。2018年10月30日，白金龙与长春市正恒房地产开发有限责任公司签订工程款结算协议，约定工程款总价1,360,604元以正恒公馆1单元2601室、2602室、2单元2602室、4单元2602室和一个车位抵顶。
2017年11月2日，白金龙与长春市正恒房地产开发有限责任公司签订了4份商品房买卖合同，约定出售的房屋位于蛟河市河北街世纪北路109号正恒公馆1号楼2单元2402室，建筑面积131.44平方米；位于蛟河市河北街世纪北路**正恒公馆**楼****，建筑面积131.44平方米；位于蛟河市；位于蛟河市河北街世纪北路**正恒公馆**楼****10.54平方米；位于蛟河市河北街世纪北；位于蛟河市河北街世纪北路**正恒公馆**楼****方米。同日，长春市正恒房地产开发有限责任公司为白金龙出具了4张收据，载明收到白金龙上述4套房屋的购房款，收款方式为抵账，收款事由为此房款与收尾完善工程款互抵。2018年3月21日，本院作出（2018）吉0281民初319号民事判决书，确认吉林省永成建设工程有限公司与长春市正恒房地产开发有限责任公司于2017年11月2日签订的正恒公馆18份商品房买卖合同有效。2018年10月30日，白金龙与长春市正恒房地产开发有限责任公司签订了1份商品房买卖合同，约定出售的房屋位于蛟河市河北街世纪北路109号正恒公馆1号楼2单元2602室，建筑面积131.44平方米。同日，长春市正恒房地产开发有限责任公司为白金龙出具了1张收据，载明收到白金龙上述房屋的购房款，收款方式为抵账，收款事由为此房款与收尾完善工程款互抵。2019年9月3日，白金龙向蛟河市金呈物业服务有限公司交纳了上述房屋的物业费、装修押金等费用，并领取了房屋钥匙。
另查明，张文范因与长春市正恒房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，依据已经发生法律效力的本院作出的（2017）吉0281民初170号民事判决，向本院申请强制执行，要求被执行人履行金钱给付义务。本院在执行过程中，于2018年3月13日作出（2018）吉0281执57-1号执行裁定，于2018年9月25日作出（2018）吉0281执57-5号执行裁定查封了上述房屋，查封期限为三年。
本院认为
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因本人原因未办理过户登记。上述规定的第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普通性条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可以适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，一、白金龙与长春市正恒房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同实质上是以物抵债协议，并非买卖合同；二、无证据证明白金龙所购买的商品房属于唯一住房；三、本院查封正恒公馆1号楼2单元2602室房屋时间为2018年9月25日，白金龙与长春市正恒房地产开发有限责任公司2018年10月30日签订商品房买卖合同，于2019年9月3日办理入住手续，签订合同时间和占有房屋时间均发生在本院查封案涉房屋之后；而其他的案涉4套房屋虽然签订商品房买卖合同的时间（2017年11月2日）在本院查封案涉房屋（2018年3月13日、2018年9月25日）之前，但该4套房屋均于2019年9月3日办理入住手续，占有房屋时间发生在本院查封案涉房屋之后，因此不符合上述任何规定条件，不能排除执行。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，并经本院审判委员会讨论，裁定如下：
本案裁判结果
驳回异议人白金龙的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向吉林省蛟河市人民法院提起诉讼。
