当事人信息
原告：中国银行股份有限公司开封分行。
统一社会信用代码：914102008706638875。
住所地：开封市禹王台区中山路南段。
负责人：杨东阳，行长。
委托诉讼代理人：李颖，该单位工作人员。代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：孙鑫，河南龙文律师事务所 律师。代理权限为特别授权代理。
被告：郭自力，男，****年**月**日出生，汉族，住河南省开封县。
被告：李莉，女，****年**月**日出生，汉族，住河北省张家口市涿鹿县。
被告：河南开元名都置业有限公司。
统一社会信用代码：91410200770895162B。
法定代表人：丰琳，执行董事。
住所地：开封市开发区大梁路以南（大梁路西段市检察院对面）。
委托诉讼代理人：杨**，男，****年**月**日出生，汉族。公司员工，代理权限为特别授权代理。
审理经过
原告中国银行股份有限公司开封分行（以下简称中行开封分行）诉被告郭自力、李莉、河南开元名都置业有限公司（以下简称开元置业）借款合同纠纷一案，本院于2021年6月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月18日公开开庭进行了审理。原告中行开封分行委托诉讼代理人孙鑫、被告开元置业的委托诉讼代理人杨**到庭参加诉讼。被告郭自力、李莉经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称
原告中行开封分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告郭自力向原告偿还借款本金334805.09元、利息5685.22元及罚息112.15元，共计340602.46元（截至2021年05月25日），此后的利息、罚息按照合同约定继续计算至本息偿清为止；2、判令被告李莉、河南开元名都置业有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；3、判令原告对被告郭自力、李莉提供抵押担保的房产享有优先受偿权；4、原告因实现债权产生的诉讼费、保全费等均由被告承担。事实与理由：原告与被告郭自力签订有《个人一手住房贷款合同》，被告郭自力向原告借款400000元用于购房。被告郭自力以购买的开元名都华庭SZ-4（B4）号楼1单元4层402号房产提供抵押担保，被告李莉与郭自力系夫妻关系，自愿为上述借款承担连带责任保证，被告河南开元名都置业有限公司为上述借款提供了连带责任保证。后原告依约足额提供了借款，但被告未按约还款，构成违约。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。
被告辩称
被告郭自力、李莉未到庭，亦未提交书面的答辩意见。
被告河南开元名都置业有限公司辩称，根据公司与郭自力、中行开封分行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定，中行开封分行向郭自力发放贷款400000元，借款期限自2011年11月30日至2039年11月30日止，郭自力以其购买的开元名都华庭SZ-4（B4）号楼1单元4层402的房产作为抵押，同时公司提供阶段性连带责任保证。其后，公司按照购房合同的约定时间办好分割证后，随即通知郭自力前来办理房地产权证及相关事宜，郭自力于2017年7月31日已办理完毕产权登记手续，该房屋产权所有人为郭自力。根据以上事实，按照三方所签合同约定，自2017年7月31日郭自力办理完毕产权登记手续起公司不再为郭自力该笔贷款提供阶段性连带责任保证。
本院查明
经审理查明，2011年11月30日，中行开封分行作为贷款人，与借款人郭自力、保证人开元置业签订编号为2011中个房276号《个人一手住房贷款合同》，约定主要内容为：中行开封分行同意向郭自力发放个人住房贷款400000元，用于购买开元名都华庭SZ-4（B4）号楼1单元4层402号房产。贷款期限为336个月，自2011年11月30日至2039年11月30日，每月1日为结息日和付息日；借款人采用按月等额本息方式还款，还款日为每月的15日。
贷款利率以浮动利率方式计息，浮动周期为12个月。第一个浮动周期内贷款月利率为6.75625‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮15%作为下一个浮动周期的适用利率。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。
借款人未按期归还贷款本息，构成违约。借款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或者部分提前到期；终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权。
对上述借款，借款人郭自力以购买的开元名都华庭SZ-4（B4）号楼1单元4层402号房产提供抵押担保。郭自力妻子李莉签署了《财产共有人承诺函》，承诺作为2011中个房276号《个人一手住房贷款合同》项下抵押物清单所列财产的共有人，同意郭自力以此财产作抵押向中行开封分行商借零售贷款，金额肆拾万元整，其本人承担连带责任。保证人开元置业提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥贷款所购房抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人不再发生新的保证义务和责任。
2011年10月31日，中行开封分行取得了案涉房屋的《预购商品房抵押登记证明》，证明编号20113901，该证明显示抵押权人为中行开封分行，权利价值400000元。2017年7月31日，郭自力办理了20170015262号不动产权证，不动产登记信息记载了上述抵押信息。
2011年11月30日，中行开封分行向郭自力发放了400000元个人住房贷款，并将该笔款项转入被告开元置业账户，当年合同执行月利率6.75625‰。自2020年11月郭自力开始逾期还款，截至2021年5月25日，郭自力拖欠贷款本金334805.09元、利息5685.22元、罚息112.15元（包括拖欠本金的罚息43.4元、应收利息的罚息68.75元），共计340602.46元。
2018年1月3日，针对中国工商银行开封分行《关于办理预购商品房抵押登记是否为正式抵押的函》，开封市不动产登记中心复函如下：我中心自2017年11月27日开展预购商品房抵押权预告登记，原预购商品房抵押权登记业务暂停办理。此前，由我中心办理的预购商品房抵押权登记为正式抵押登记。
以上事实有《个人一手住房贷款合同》、交易凭证、借据、用款凭证、承诺函、预购商品房抵押登记证明、贷款已还款明细清单等证据及当事人陈述在案佐证。
本院认为
本院认为，郭自力和李莉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。中行开封分行与郭自力、开元置业签订的《个人一手房贷款合同》合法有效，郭自力逾期还款构成违约，中行开封分行要求郭自力偿还借款本金334805.09元、利息5685.22元、罚息112.15元。（截至2021年5月25日），此后的利息、罚息按照合同约定继续计算至本息偿清为止的诉请，有《个人一手房贷款合同》、逾期未还款查询在卷为证，故中国银行开封分行的该项主张，本院予以支持。
关于优先受偿权的问题，根据不动产登记部门复函，预购商品房抵押权登记为正式抵押登记，《中华人民共和国民法典》第三百九十四条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。本案中，中国银行开封分行作为案涉房屋的抵押权人，应受法律保护，李莉已签署《财产共有人承诺函》，其承诺同意郭自力以共同财产开元名都华庭SZ-4（B4）号楼1单元4层402号房产作为该笔贷款的抵押，故中行开封分行要求以郭自力、李莉的抵押财产变卖、拍卖所得的价款优先受偿，合理合法，本院予以支持。
关于开元置业连带保证责任的问题，合同虽约定自借款人办妥本合同项下贷款所购房抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但根据开封市不动产登记中心的复函，中行开封分行与郭自力办理的《预购商品房抵押登记证明》系正式抵押权登记，其效力与他项权证效力相同，且郭自力已经办理不动产权证，故开元置业的阶段性担保应视为已经完成，其担保责任应予免除。中行开封分行要求开元置业对郭自力的债务承担连带责任保证，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第四百零二条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第六百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、本判决生效之日起十日内，被告郭自力偿还原告中国银行股份有限公司开封分行借款本金334805.09元、利息5685.22元、罚息112.15元（利息暂计算至2021年5月25日，此后利息、罚息按照合同约定计算）；
二、被告李莉对上述借款本息承担连带清偿责任；
三、原告中国银行股份有限公司开封分行在上述债权范围内对被告郭自力、李莉位于开元名都华庭SZ-4（B4）号楼1单元4层402号房产享有优先受偿权；
四、驳回原告中国银行股份有限公司开封分行对被告河南开元名都置业有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3205元，由被告郭自力和李莉负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
