当事人信息
案外人:项玲珍，男，****年**月**日出生，汉族，浙江省温州市人，住浙江省温州市龙湾区，现住云南省昆明市呈贡区。 申请执行人：牛丽娜，女，****年**月**日出生，汉族，身份证登记住址河南省禹州市。 被执行人：庞家振，男，****年**月**日出生，汉族，身份证登记住址广东省廉江市。现住云南省昆明市呈贡区。
审理经过
在本院执行牛丽娜与被执行人庞家振民间借贷纠纷一案中，案外人项玲珍对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
请求情况
案外人项玲珍异议称：1、请求依法停止呈贡区人民法院（2017）云0114执1702号之一执行裁定书针对七彩云南第壹城晨璟苑23幢8XX室房屋的执行；2、请求依法解除对位于云南省昆明市呈贡区的查封措施。事实与理由：案外人在与庞家振房屋买卖合同纠纷一案的诉前调查过程中，获知你院将案外人位于昆明市呈贡区的标的房屋查封。案外人认为你院采取的执行查封措施存在错误，特依法提出本异议：一、昆明市呈贡区房屋的实际所有权人为案外人。根据《合同法》的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效。第133条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力；1、本案标的房屋虽然登记在被执行人庞家振名下，但在2016年12月30日案外人与庞家振在云南省昆明市国信公证处签订了《房屋转让预约协议》，该公证书显示：庞家振将该房屋转让给案外人，双方已经进行了房屋交接验收，该房屋已经交予案外人实际占有、使用、管理，而且案外人也在贵院查封之前就已经按照约定支付约定购房款。你院在进行查封时并未查明该房屋存在转让的事实。2、按照2016年12月30日案外人与庞家振签订了《房屋转让预约协议》，庞家振应该将该房屋过户给案外人，但因预约协议签订时，标的房屋尚未取得产权证（已备案登记），经公证的《房屋转让预约协议》真实、合法、有效，确认了该房屋产权转让给案外人的事实；3、《房屋转让预约协议》签订后，庞家振也向案外人交付了房屋，案外人接收房屋后，装修了房屋，一直在实际占有、使用、管理该房屋，享有该房屋的用益物权，并在前述自有房屋内办理了居住证，缴纳从2016年至今的物管费、水电费、停车费等费用。二、你院应依法解除对位于标的房屋的执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条规定，被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。由此可知，在执行过程中，案外人只要在付清全部价款并实际占有不动产，并对未办理过户登记没有过错的前提下，人民法院就不应该对该不动产采取查封、扣押、冻结措施。案外人与庞家振签订了《房屋转让预约协议》签订在你院查封之前，当时房档显示该标的房屋无任何抵押、限制、无权利瑕疵；案外人在查封之前已经支付完毕《房屋转让预约协议》约定的购房款，以及装修款，部分银行按揭款、税费等；案外人也早已经从庞家振手里接收房屋，并实际占有、使用、管理该房屋，同时，该房屋也是案外人一家在昆明的住所；涉案房屋未办理过户登记手续的原因是庞家振尚未取得不动产权登记证，约定的过户条件尚未成就，案外人已经在积极主张权利，该案已经在诉讼准备过程中。综上所述，你院应依据客观事实，综合法律相关规定，依法解除对标的房屋的查封。
本院查明
本院查明：关于申请执行人牛丽娜与被执行人庞家振民间借贷纠纷一案，昆明市呈贡区人民法院作出的（2017）云0114民初1930号民事判决书已经发生法律效力，被执行人庞家振至今未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人牛丽娜于2017年11月3日向本院申请执行，本院同日立案执行,执行案号为（2017）云0114执1702号。因被执行人未履行，本院于2018年7月11日对被执行人庞家振名下位于云南省昆明市呈贡区房屋进行查封，查封期限自2018年7月11日至2021年7月10日止。案外人项玲珍于2020年11月13日以房屋系其所有为由向本院提出执行标的异议。另查明，2016年12月30日案外人项玲珍与被执行人庞家振签订《房屋转让预约协议》，合同约定被执行人庞家振将个人名下位于云南省昆明市呈贡区房屋通过出卖的方式转让给了案外人项玲珍。合同第1条1项约定：该房屋系甲方2015年9月23日与云南春城财富置业有限公司签约购买，现已竣工验收并已交付甲方，所涉房屋所有权登记证尚未办理……。合同第3条约定：双方协商一致，乙方于本协议生效之日一次性向甲方支付转让价款人民币贰拾贰万元整，其中，人民币肆万元作为预付款，人民币壹拾捌万元作为日后签署正式房屋买卖合同的定金担保，剩余价款的支付方式于双方签署正式房屋买卖合同予以协商确认。合同第四条约定：双方协商一致，签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件为甲方取得该房屋所有权登记证原件之日起30个工作日内。2016年12月30日案外人与被执行人就双方签订的《房屋转让预约协议》进行了公证。案外人项玲珍提交了5份制单时间为2018年6月24日且加盖云南春城财富物业服务有限公司收款专用章的住宅物业费、车位管理费用等费用结算票据。
本院认为
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人与被执行人签订的《房屋转让预约协议》中约定的房屋转让价款为人民币玖拾万元，且协议第3条约定了价款的支付及定金担保，但是在本案中，案外人项玲珍未提交任何支付房屋价款的凭证，因此案外人提供的证据无法证实其已经支付全部款项。其次，案外人虽提交了5份缴纳相关物业费等费用的凭证，但是上述票据不足于证实案外人在本院查封前已对案涉房屋合法占有。最后，案外人提供的证据无法证明案涉房屋至今未办理过户登记的原因系非自身原因造成的。综上，案外人提出的异议无法排除本院的执行，本院对其异议请求事项不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条、第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：
本案裁判结果
驳回案外人项玲珍提出的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向昆明市呈贡区人民法院提起诉讼。
审判人员
审判长 李兴辉 审判员 司马衍 审判员 李世民
裁判日期
二〇二一年五月二十五日
审判辅助人员
书记员 马立艳
