当事人信息
原告:胡丽河，女，侗族，****年**月**日出生，住贵州省贵阳市乌当区。
原告：邓吉剑，男，苗族，****年**月**日出生，住贵州省贵阳市乌当区。
委托代理人：陈正伟、叶翔宇，贵州群众律师事务所 律师。
被告：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼，统一社会信用代码9152010072215698XC。
法定代表人：文学强，该公司经理。
委托代理人：李国锋，该公司员工。
审理经过
原告胡丽河、邓吉剑诉被告贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡丽河、邓吉剑的委托代理人陈正伟、叶翔宇，被告荣达公司的委托代理人李国锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告胡丽河、邓吉剑诉称：2014年8月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定了原告购买被告开发的房屋的房号、面积、价款。合同签订后，原告依约支付了购房款。合同第二十二条第三款约定被告应当在2017年8月30日前取得该商品房的初始登记文书，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未办理该房屋初始登记，也未将相关文书交付给原告，已构成违约。
另合同附件十二补充协议第1.1条变更《商品房买卖合同》第七条关于商品房价格已包括水电等建设安装费用的约定，不合理的加重了买受人的责任，应属于无效条款。此外，该条款也违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，被告基于该无效条款而收取的高层煤气费、有线电视开户费依法应当予以返还。
综上，为维护自身合法权益，为此特诉至贵院，请求判决：1.原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1条第1.1款无效；2.判令被告向原告退还已收取的高层煤气费、有线电视开户费合计3253元；3.判令被告支付原告逾期办理房屋初始登记违约金46433.64元（暂计算至2021年2月26日）并从起诉之日起以房屋总价款363900元为基数，按日万分之一利率为标准继续支付违约金至办理完初始登记之日止；4.本案案件受理费由被告承担。
被告辩称
被告荣达公司辩称：1.导致被告逾期的原因在于案外第三人恶意诉讼，被告无主观过错，责任不在被告方，应减轻赔偿；2.逾期办证违约金主张的权利时间应在2020年8月30日前，原告未在期间内向法院主张权利；3.高层煤气费、有线电视开户费被告并未受到此款，不予退回。
本院查明
经审理查明：2014年8月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：1-2-12-6），约定原告以363900元的价格购买被告开发的位于乌当区北衙路尚善御景1栋2单元12层6号房屋，建筑面积97.04平方米;被告于2017年8月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期超过180个工作日，买受人不要求退房的，自合同约定日期至实际将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人之日止，被告按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，并已接收房屋。
此外，双方签订《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1条1.1款约定“双方变更明确《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含水、电、气等开户及开通费用（此费用按物价局审定标准结算），此费用由买受人于交房前先行向出卖人或‘尚善·御景’小区物业服务公司支付相关费用。该房屋交付使用后，买受人须自行承担有线电视、通讯、宽带网等有关设施开通及使用所产生的相关费用。”。
原告提交被告荣达公司出具的时间为2016年8月1日的有线电视开户费及高层煤气开户费的收据2张，收据上载明“抵违约金”，金额共计3253元。
上述事实，有原、被告当庭陈述、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、贵州增值税普通发票、收款收据等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，足以认定。
本院认为
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律和行政法规，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
关于原告请求确认双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1条1.1款无效的诉请。《补充协议》是被告为了重复使用而事先拟定的格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该协议第1条第1.1款约定将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人即原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，排除了原告的权利，应属于无效条款。故原告诉请确认《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1条第1.1款无效，本院予以支持。
关于原告请求判令被告退还高层煤气费、有线电视机开户费3253元诉请。结合原告提交的由被告荣达公司出具时间为2016年8月1日的有线电视开户费及高层煤气开户费的2张收据，收据上载明“抵违约金”等事实，可认定被告荣达房开采取抵扣的方式实际收取了原告共计3253元的有线电视开户费及高层煤气开户费，且因《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1条第1.1款无效，故对于被告关于高层煤气费、有线电视开户费被告并未收到此款，不予退回的辩称，本院不予采信。对原告的该项诉请予以支持。
被告未按合同约定于2017年8月30日前取得案涉商品房初始登记，至今未将办理转移登记相关材料交付给被告，已构成违约。被告辩称原告该项主张已过诉讼时效，因被告违约情形一直处于持续中，被告的违约责任是按日累计计算，属一个持续的可分性债务，应以每个个别债权分别计算诉讼时效，庭审中，原告未提交证据证明在本案起诉之前曾向原告主张案涉权利，故本院从原告起诉之日（2021年3月9日）倒推三年即从2018年3月8日起开始支持原告的该项诉请，结合原告诉请和合同约定，暂计算至2021年2月26日的违约金金额为：363900元（已付房款）×0.0001（每日万分之一违约金）×1086天（违约天数）=39519.54元；2021年2月27日起的违约金以已付购房款363900元为基数，按日利率万分之一计算至实际将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、原告胡丽河、邓吉剑与被告贵阳荣达房地产开发有限公司于签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1条第1.1款无效；
二、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告胡丽河、邓吉剑高层煤气开户费和有线电视开户费共计3253元；
三、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告胡丽河、邓吉剑逾期办理商品房初始登记的违约金（暂计算至2021年2月26日，违约金为39519.54元；2021年2月27日起，以总房款363900元为基数，按日利率万分之一每天支付违约金至实际办理案涉商品房初始登记之日止）；
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费521元，由原告胡丽河、邓吉剑负担78元，被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担443元（此款原告已预交，被告履行判决时一并支付给原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。权利方可以在判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请执行。
