当事人信息
文书内容
法定代表人：顾振其，该公司董事长。
委托诉讼代理人：武雪芳，该公司员工。
委托诉讼代理人：马一舟，该公司员工。
申请保全人：江苏纳达克市政园林工程有限公司，住所地江苏省太仓市浮桥镇新港路，统一社会信用代码913205850746599831。
法定代表人：朱永清，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王敏，江苏众谊律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：黄丽华，江苏众谊律师事务所 律师。
被保全人：太仓市归庄凯锋并线厂，住所地江苏省太仓市沙溪镇归庄苏巷村，统一社会信用代码92320585MA1N8U5A9G。
经营者：王振东。
被保全人：太仓市振峰纺织品有限公司，住所地江苏省太仓市沙溪镇归庄渠泾村长富北区，统一社会信用代码91320585569194188N。
法定代表人：王振东。
被保全人：王振东，男，汉族，****年**月**日出生，住江苏省太仓市。
被保全人：朱向红，女，汉族，****年**月**日出生，住江苏省太仓市。
审理经过
本院在审理（2021）苏0585民初1827号江苏纳达克市政园林工程有限公司（以下简称纳达克公司）与太仓市归庄凯锋并线厂（以下简称凯锋并线厂）、太仓市振峰纺织品有限公司（以下简称振峰纺织公司）、王振东、朱向红建设工程施工合同纠纷一案中，案外人苏州香塘资产监管有限公司（以下简称香塘资管公司）向本院提出书面异议。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
经审查查明：本院于2021年3月22日，立案受理了纳达克公司与凯锋并线厂、振峰纺织公司、王振东、朱向红建设工程施工合同纠纷一案，其诉讼请求为1.要求凯锋并线厂、振峰纺织公司共同支付原告工程款2942000元及利息（自2021年3月7日起以2942000元为基数，按年利率15.4%计算至履行完毕之日止）。若被告位于太仓市归庄的厂房、仓库涉及拍卖、变卖等情形，原告就拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。2.要求凯锋并线厂、振峰纺织公司支付律师费113900元。3.诉讼费、保全费、保全担保费由凯锋并线厂、振峰纺织公司承担。4.王振东、朱向红对上述请求承担连带担保责任。根据纳达克公司的保全申请，本院作出（2021）苏0585民初1827号之一民事裁定：冻结凯锋并线厂、振峰纺织公司、王振东、朱向红名下银行存款345万元或查封、扣押相应价值的财物。
该保全裁定生效后，本院于2021年5月18日至振峰纺织公司查封了其使用的厂房一幢（约4000平米两层）。
案外人香塘资管公司提出异议称：请求解除对异议人名下位于太仓市××××组无证厂房一幢约4000平方米的查封。事实与理由：凯锋并线厂名下位于太仓市××××组无证厂房共四幢约8500平方米、配套场地4688平方米及附属设施已于2019年11月26日以550万元卖给了异议人，异议人当天支付了购房款550万元；因该房屋是无证房，土地是太仓市沙溪镇渠泾村村民委员会出租给被申请人太仓市归庄凯锋并线厂的集体建设用地，故在厂房买卖中征得土地出租方的同意，2020年的土地租金77500元也是由异议人以被申请人凯锋并线厂名义支付的（土地出租方系统开票不能更名，故在备注栏做了说明），太仓市人民法院于2021年5月18日以（2021）苏0585民初1827号之一裁定查封的凯锋并线厂名下位于太仓市××××组无证厂房一幢约4000平方米包含在上述四幢约8500平方米内。异议人认为，法院根据异议人的申请，在未查明财产所有权情况下作出裁定，查封不属于被申请人的财产，异议人举证该财产属于异议人，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款第（一）项之规定，请法院查明事实，及时解除对异议人名下位于太仓市××××组无证厂房一幢约4000平方米的查封。
申请执行人纳达克公司辩称：第一、异议人并不是案涉标的物的合法所有权人。根据民法典第209条规定，不动产的物权设立变更转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力，但是法律另有规定的除外。本案案涉的房屋属于不动产。根据法律规定必须办理不动产登记以后才能发生法律效力。本案截止到听证时案涉申请人尚未取得案涉房屋的不动产权证。第二、异议人与被申请人凯锋并线厂之间的买卖不具有法律效力，不具合法性。因案涉标的物未办理建设工程规划许可证、未办理土地征用手续，因此案涉标的物的房产，属于违法建筑，违法建筑的权属不属于人民法院进行确权的范围。第三、根据最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第24条，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查其内容，案外人是否系权利人、该权利的合法性和真实性、该权利能否排除执行。第25条规定案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人已登记的不动产，按照不动产登记簿判断未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，未登记的不动产，按照土地使用登记簿登记、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产异议符合下列情形且权利能够排除执行的人民法院应予支持。一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款或者已经按照合同支付部分价款；将剩余价款按照人民法院要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定可以看出。异议人与被申请人不具有合法的买卖关系，且至今未合法占有该不动产，异议人与被申请人之间明确不办理过户登记也无法办理过户登记。第四、异议人与被申请人之间存在恶意串通抵债关系。根据执行异议申请书中，异议人出了5500000元购买了8500平方米房屋及配套场地4688平方米，严重低于市场价，买卖关系主观上是恶意的。综上，我们认为异议人与被申请人之间的买卖关系不具备合法性，不具有排除执行的法律依据。因此请求法院依法驳回异议人提出的异议。
被保全人凯锋并线厂、振峰纺织公司、王振东辩称：案涉厂房确实已经卖给了异议人，现由凯锋并线厂在使用。
被保全人朱向红未作答辩。
本院查明，太仓市沙溪镇渠泾村村民委员会（以下简称渠泾村村委会）作为甲方与凯锋并线厂作为乙方签订《农村土地租赁经营合同（2020年）》一份，约定：“甲方将沙溪镇渠泾村24组7.75亩土地的经营权租赁给乙方从事工业企业生产经营……本协议项下的土地经营权租赁期限为叁年，从2019年11月1日至2022年10月31日……乙方按每年每亩10000元支付租赁费用，合计土地租赁费为77500元/年……”。
2017年6月9日、2017年12月4日，凯锋并线厂作为发包人与纳达克公司作为承包人分别签订了一份《建筑工程施工合同》；2020年8月7日，凯锋并线厂、振峰纺织公司作为甲方，纳达克公司作为乙方，王振东、朱向红作为丙方（连带保证人）签订了协议书一份，协议书记载“甲、乙双方于2017年6月9日和2017年12月4日分别订立一份建筑工程施工合同，由甲方将其位于太仓市归庄的厂房、仓库等工程承包给乙方施工，工程已于2018年4月竣工验收合格并交付使用。”
为证明异议人主张的无证厂房为异议人所有，异议人香塘资管公司向本院提供如下证据：一、2019年11月26日，凯锋并线厂作为卖方（甲方）、香塘资管公司作为买方（乙方）、渠泾村村委会（丙方）签订《厂房买卖合同》一份，约定“一、基本情况：乙方购买甲方坐落在xxx的厂房及附属设施，厂房建筑面积8500平方米，并使用配套场地4688平方米，详见附件平面图（注明东西南北，河道及绿化等），按现场实际房为准，该房为无证房，附属设备另见清单。2、该厂房土地占有面积为4688平方米，系甲方向丙方租赁取得，尚在租赁期内，丙方同意甲、乙双方的房屋买卖，并愿与乙方继续履行原与甲方签订的租赁合同。土地租金仍由甲方直接支付给丙方。二、厂房及附属设施价格及其他费用：1、价格：总价人民币5500000.00（大写：人民币伍佰伍拾万元整……三、付款方式、期限及交房期：1、厂房及附属设施总价一次付清，签约日后五日内支付，以实际付款日为甲、乙双方交接日。2、甲、乙双方于签约后五日内付款完成后同时办理房屋及附属设施交接手续。四、其他规定：1、甲方承诺上述房产及附属设施系甲方所有，该房产及附属设施无对外抵押、担保等，也无工程款的结欠等所涉第三人的权利……3、上述房产系甲方自费建造并征得丙方同意且办理相关手续，产权归甲方所有，丙方对此房屋不主张任何权利。若甲方放弃上述房产的优先回购权，乙方可向丙方要求变更土地租赁权，丙方承诺无条件配合乙方办理相关手续。4、丙方承诺上述房产所涉土地均系丙方所有的集体建设用地，与其他任何单位及个人不存在土地所有权使用权的纠纷……”二、2019年11月26日，香塘资管公司向凯锋并线厂转账支付5500000元；凯锋并线厂向香塘资管公司出具了收据一份，载明收到香塘资管公司在2019年11月26日的购房款5500000元。三、2020年12月29日，渠泾村村委会出具了江苏省农村合作经济组织内部结算凭证（电子）一份，付款方：凯锋并线厂，收款方：渠泾村村委会，收款项目：2020.1.1-2020.12.31土地租金77500元，备注香塘资管公司代缴，并有现金解款单一份，解款部门香塘资管公司，款项来源代缴土地租金，金额77500元。四、交接清单，证明2019年11月26日，凯锋并线厂已经将案涉厂房交付给异议人。
上述事实，有异议人香塘资管公司提供的（2021）苏0585民初1827号之一民事裁定书，查封（扣押）财产清单、厂房买卖合同、银行交易清单、收据、结算凭证、现金解款单、交接清单，本院调取的农村土地租赁经营合同以及相关案件卷宗材料等证据在卷佐证。
本院认为
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否为权利人：对未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地登记使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。由于案涉厂房建造在农村集体建设土地上，未经规划部门批准，也未办理权属登记手续，因此，从权利外观角度，该财产权益只能为涉案厂房的建设者凯锋并线厂。故对香塘资管公司异议主张，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下：
本案裁判结果
驳回异议人苏州香塘资产监管有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
