当事人信息
上诉人（原审被告）：商兆霞，女，汉族，****年**月**日出生，住址：广东省深圳市罗湖区。 被上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司大亚湾分公司，住所地：惠州市大亚湾霞涌晓联径东村小径花园物业服务中心。 法定代表人：谢健华。 委托诉讼代理人：甘露，该公司员工。
审理经过
上诉人商兆霞因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司大亚湾分公司物业服务合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初3553号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
上诉人商兆霞向本院提出上诉请求：请求依法撤销原审判决。事实与理由：惠州市旭晓置业有限公司2016年7月15日与被上诉人签订《大亚湾碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘被上诉人对碧桂园小径海岸城花园项目提供前期物业管理服务，上诉人于2016年9月28日购买碧桂园小径海岸城花园10栋30l单元。在签订购房合同之前，惠州市旭晓置业有限公同和被上诉人并未向上诉人出示、也都没有和上诉人签订任何有关前期物业管理服务的协议。如果当时他们就出示这样含大量不合理内容的《前期物业服务协议》，上诉人决不会购房，也就没有可能在购房的时候签订这样的协议，买房是人生大事，所以上诉人对当时有没有看过和签过该《前期物业服务协议》是非常清醒和清楚的。被上诉人作为证据提供的《前期物业服务协议》的真实签订时间是2018年5月2日，是惠州市旭晓置业有限公司通如上诉人收房、在其工作人员要求必须先签这份协议才能办理收楼手续的情况下，被迫签的名字。但合同签订时间并不是本人签署，而且签署日期也不是真实的签署日期，是被惠州市旭晓置业有限公司或被上诉人篡改成购房时间（上诉人一审时就提供了当时一起签署的《临时管理规定》里，上诉人亲笔书写的身份证号码和《前期物业服务协议》上的日期书写习惯截然不同，上诉人在此申请去做笔迹司法签订）。《前期物业服务协议》第四条“本园区的物业服务费采用包干制方式。”第九条“甲方同意委托乙方对本园区内物业共用部份、共用设施、设备提供经营管理服务，乙方按经营收入总额的30%提取增值管理服务后，剩余部分全部纳入园区服务资金，用于支付未计入物业服务成本的相关经营成本。”以上两条内容明显自相矛盾，不是物业费包干制吗，怎么又把国家规定属于业主经营收入的70%用于支付未计入物业服务成本的相关经营成本？第八条“经规划批准建设的车库、车位所有权及相应土地使用权归属房产公司，房产公司有权通过出售或者出租等有偿方式处分。”第十五条“乙方可委托专业公司承担本园区的专项服务业务。在不侵害甲方及其它物业使用人的合法权益前提下，乙方可自主开展各项经营管理活动。”以上三条是否可以这样理解，被上诉人可以把不好干、不赚钱的工作（例如保洁、绿化），委托给别的公司来干，这样就方便他们去做好干的，赚钱的商业活动、拉广告、投放广告，收变态停车费和高价管理费等等。以上条款没有相关法律法规支持，被上诉人也没有向上诉人出具任何合法证件和文件，这些条款更是赤裸裸地在表明该《前期物业服务协议》是被上诉人和惠州市旭晓置业有限公司一手拟定，根本就不是与上诉人在所谓自愿和平等协商的基础上签订的，协议本身就是最有利证据。销售欺诈在先，得逞后，又毫不掩饰、明目张胆、直白地在恶意串通，勾结一起侵害上诉人权益。本案既然属于“物业合同”纠纷，上诉人与被上诉人之间的《前期物业服务协议》应该首先遵守《前期物业服务协议》和《合同法》规定的基本原则和流程去签署，要先判定协议是否合法、有效，才能按合同法其它条款去判决。这是普通公民都懂得的道理。上诉人还在一审答辨状中反复强调，被上诉人不仅违反诸多《物业管理条例》和《合同法》条例，并且公然篡改签协议时间、假冒上诉人签写时间，当庭提供假证，藐视国家法律，践踏社会诚信。该《前期物业服务协议》就是无效合同。因此上诉人不服一审第一条中要求上诉人全额支付物业费的判决。而且被上诉人近两年为全体业主提供的所谓物业服务也正如他们的协议所写：他们天天发业主群里炫耀做的工作，其实都是外包公司做的，而他们自己做的工作，几乎全部是他们中饱私囊的商业活动。业主要求处理的事情，他们找各种借口拖延。一直不间断的榨取业主的生活品质空间，利用各种手段进行非法的“经营管理活动”，增产创收，但对其本职工作并不上心，没有给业主提供满意的服务，还给业主的生活造成了诸多不便、精神困扰甚至危及到业主的身心健康：如乱酒农药、到处乱张贴广告、苑巴不通、楼巴涨价，乱涨停车费、恶意锁停车位、水箱严重卫生问题，强行对业主进行刷脸识别门禁管理、把维权业主抓到派出所拘留半个月等。我国《民事诉讼法》第六十三条规定，微信聊天记录，是可以做为证据取证的。上诉人怕个人对被上诉人的评价有失公允，因此出具了协议内不公平条款处的图片、上诉人数字笔迹的对比图片、2018年业主维权的网站链接、维权照片、维权内容，以及大量业主群里声讨被上诉人的聊天记录，一共近8页A4纸的证据。但法官对身为弱势群体的上诉人提供这样庞大和详实的证据，并没有认真地去调查和核实，就判定不是事实，相反，对于被上诉人提供的简单报表、虚假签订时间、含大量不合理约定的《前期物业服务协议》等证据却深信不疑。而被上诉人提供的某些证据也恰好证明上诉人在被迫签订了这份不合理、本应算无效的协议之后，还是按约定，交了半年的物业管理费，是被上诉人多次不能解决上诉人的合理要求，才在多次拨打投诉电话无果的情况下—首先是被上诉人不作为、被上诉人违约在先，上诉人才被迫行使了“同时履行抗辩权”，因此上诉人不服一审第一条中要求上诉人支付违约金的判决。鉴于被上诉人已经为上诉人提供了部分物业服务，但其又利用上诉人的生活空间和物业公共部分和设施、设备、场地等进行了大量的商业经营活动而获利，因此，上诉人可以接受按实用面积而不是建筑面积，按每平方1.5元的合理价格，交纳物业管理费共2014元。如被上诉人不服，上诉人就要行使《物业管理条例》第六条规定的知情权和监督权，提请被上诉人提供在册员工社保银行扣帐单、各项收支费用明细、资金流向、使用说明和纳税证明等，上诉人将聘请专业的审计公司进行财务核算和审查，成本和支出数据全部合理、合法，才能满足其高收费的诉求。另，由于是被上诉人违约在先，因此上诉人也不服一审让上诉人支付本案47.52元受理费的判决。
被上诉人辩称
被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司大亚湾分公司答辩称：物业费收取具有合法性。首先，《民法典》283条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项；有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。前期物业服务协议中已进行明确约定分摊的依据。并且我司对于公共收益半年度进行公示。其次，《中华人民共和国民法典》第944条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。再次，楼巴、车位等问题不属于物业公司管理范畴。小区的供水由大亚湾溢源净水有限公司提供，我司每年都会找第三方专业机构进行3-4次水质监测，并将报告结果进行公示。
一审法院查明
原审认定事实及判决：被告系惠州大亚湾碧桂园小径海岸城花园10栋301号房的所有权人。经测绘，房屋建筑面积为98.16平方米。2016年9月28日，广东碧桂园物业服务股份有限公司大亚湾分公司与被告签订《碧桂园小径海岸城花园前期物业服务协议》，约定由其为被告提供前期物业管理服务。物业费按照房屋建筑面积每月每平方米2.6元计收，被告于公历每月10日前向广东碧桂园物业服务股份有限公司大亚湾分公司交纳当月的物业服务费及上一月度本协议约定的各项分摊费用。被告逾期交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用的，从逾期之日起每日按应付费用的5‰交纳违约金。被告于2018年5月2日收楼。合同签订后，原告依约为被告等小区业主提供了物业管理服务。2018年11月至2020年5月期间，被告共拖欠原告物业管理费4849.11元（98.16平方米×2.6元/月/平方米×19个月）。原告催收无果，遂向法院起诉。另查明，2019年6月24日，广东碧桂园物业服务股份有限公司大亚湾分公司变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司大亚湾分公司。原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告作为涉案物业的管理方，履行了对涉案物业的管理及维护义务，被告应当向原告支付物业服务费用，原告诉请被告支付从2018年11月至2020年5月的物业服务费4849.11元，有事实和法律依据，原审法院予以支持。被告辩称物业公司存在管理不善、服务不到位等问题，但未能充分举证证明物业公司服务瑕疵已达到根本违约程度，故在物业公司履行了物业服务后，被告应当依约履行缴纳物业服务费义务。原告作为一家物业服务企业，理当在管理服务过程中认真听取业主的意见，及时发现问题并进行整改，以便更好地为小区业主提供服务。关于违约金的计算问题。合同约定，如被告不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，原告将从逾期之日起每日按应付费用的5‰交纳违约金。结合拖欠物业费的性质和原告的损失，根据公平原则并结合原审法院的审判实践，原审法院酌情将违约金调整为以应交费用为基数按每日万分之一的标准计付，合同约定每月10号前交纳当月的物业服务费，故被告逾期支付物业服务费的违约金从当月10日起，以255.22元为基数按每天万分之一的标准计至还清款项为止，原告诉求超出部分，原审法院不予支持。原告主张被告支付公摊电费及水费，未提供有效的证据予以证明，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告商兆霞自本判决生效之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司大亚湾分公司支付从2018年11月至2020年5月的物业服务费4849.11元及逾期付款违约金（每月违约金从当月10日起，以255.22元为基数按每天万分之一的标准计至还清款项为止）。二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司大亚湾分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47.52元，由被告商兆霞负担。 本案中，上诉人提交了惠州市大亚湾小径海岸城花园业主强烈声明书以及光盘材料，证明《前期物业管理服务协议》无效。被上诉人对此发表质证意见：对证据三性不予认可。1、首先，业主签名照。首先我司对于该证据的三性不予认可，无法确定是否属实以及与本案无关联性。2、其他的证据时间均为l8年，其时间过于久远。三性不予认可。本小区首次收楼时间为2018年4月30日，集中交付期间，业主提出问题，我司也积极处理。对方提供的证据不具有对于我司目前现场管理状态的真实性的反馈。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为
本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二项的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”案涉合同签订在民法典实施以前，且被上诉人主张的物业管理费亦发生在民法典实施以前，故本案适用当时的法律和司法解释。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对上诉人商兆霞的上诉请求，本院处理如下： 关于上诉人是否应缴纳物业管理费及违约金的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定,违反法律、行政法规的强制性规定,合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定,合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。本案上诉人援引的《物业管理条例》第二十二条、第二十三条以及第二十五条,系对建设单位制定临时管理规约并向买受人明示该规约以及在建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容的规定,但并没有明确规定如有违反则前期物业服务合同无效,且合同当事人即使违反该规定,也不必然导致损害国家、集体或社会公共利益。因此,前述《物业管理条例》的规定并非效力性强制性规定。故不管是开发商与被上诉人签订的《前期物业服务合同》，还是上诉人与被上诉人之间签订的《碧桂园小径海岸城花园前期物业服务协议》都不因违反上述规定而无效。其次，上诉人已确认《碧桂园小径海岸城花园前期物业服务协议》上的签名为其本人签署，只是不认可落款时间的真实性，但该落款时间仅影响该协议的生效时间，并不影响签署该协议的真实意思表示。上诉人主张该协议是在胁迫下签订，且协议内容是被上诉人与开发商恶意串通所制作，但上诉人未提交相关的证据予以证明，且上诉人亦未就该协议行使撤销权。故对上诉人该主张本院不予支持。最后，上诉人主张的被上诉人不作为、提供的物业服务不合格等问题。上诉人作为小区业主，根据合同约定按时交纳物业服务费用，关系到小区物业管理服务是否能够正常开展，事关整个小区全体业主的根本利益。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共服务的属性，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交或降低物业管理费用，将有可能造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。若因被上诉人的服务不到位导致上诉人合法权益受损，则上诉人可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定主张权利，故上诉人以此为由主张不缴纳物业管理费于法无据，本院不予支持。综上，原审判决上诉人应承担相应的物业管理费及违约金有事实和法律依据，本院予以维持。 综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费95.04元，由上诉人商兆霞负担。 本判决为终审判决。
审判人员
审 判 长 张佳誉 审 判 员 沈 巍 审 判 员 邹 戈
裁判日期
二〇二一年八月十八日
审判辅助人员
法官助理 黄湘燕 书 记 员 徐翠敏
