当事人信息
案外人：陈某甲，男，汉族，住陕西省城固县。
申请执行人：付某甲，男，汉族，住陕西省城固县。
被执行人：张某某，男，汉族，住陕西省城固县。
被执行人：熊某某，男，汉族，住陕西省城固县。
审理经过
在本院执行付某甲与张某某、熊某某民间借贷纠纷一案中，案外人陈某甲于2021年8月26日对执行查封张某某名下，位于陕西省汉中市某某社区某某号楼某某单元某某室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
请求情况
案外人陈某甲称，请求解除对汉中市某某号楼某某单元某某室的查封。事实与理由：异议人2017年12月份经朋友介绍与张某某商谈购买其名下汉中市某某号楼某某单元某某层某某室（下称涉案房屋），约定成交价36万元人民币，成交后张某某协助办理过户手续。双方协商均无异议后，于2018年1月23日在介绍人的见证下签订购房协议，并按约定履行。因该房屋尚欠陕西某某联社13万元的按揭款未还，且张某某欠陈某乙13万元。故按张某某要求，三方在场的情况下直接支付给陈某甲乙13万元；陆续转账21万元（张某某还房贷的账户收款）；现金给付张某某2万元；共计付清36万元购房款。2018年1月25日当天尾款转账结束，银行扣清房贷，我们共同到银行领回银行抵押的购房合同等相关权属资料，同时张某某向我交付了该涉案房屋的钥匙，只等待开发商统一办理产权证。
2020年11月初异议人得知自己购买的房屋因（2020）陕0722民初91号城固县人民法院公告查封。异议人认为：1、我与张某某之间涉案房屋的买卖合同合法有效，且合同成立、生效以及房屋交付的时间为2018年1月份，而付某甲与张某某借款案诉讼审判在我对该房屋实际占有两年之后的2020年4月。我们对涉案房屋交易、交付在前，且未侵害他人的利益。付某甲申请对该房屋执行查封的理由不能成立。2、涉案房屋仅为备案合同登记在张某某名下，产权证尚未办理，即使产权证后续办理到张某某名下，结合我已付清全款并实际占有，且交易无过错的事实，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条，该房屋也不具备被查封的条件。综上，请求人民法院查明事实，依法对该涉案房屋解封。
申请执行人付某甲称，1、被执行人张某某于2016年10月11日以本人购买汉中市某某社区某某号楼某某单元某某号某某房合同及购买发票原件为抵押向申请执行人付某甲借款30万元。在借条上署名承诺如造成后果由付某甲处理房产无异议，并找熊某某进行担保。因借款已五年之久且无偿还能力，按照借款承诺我可随时处理房产。2、异议人陈某甲和张某某在借款发生一年半后在明知将此房产因借款抵押，在未经过正规房产中介机构也未进行评估，进行私下交易，未能过户到陈某甲名下，因此房产依然在张某某名下。城固县人民法院查封此房有理有据。3、借款人张某某因我多次催要未能归还借款，2019年10月18日起诉到城固县人民法院，此前张某某并未向我本人说明此房与陈某甲私下交易情况。4、我在向城固县人民法院起诉后第二天并申请财产保全，并支付财产保全费2020元，应受法律保护。综上，我认为张某某因借款30万元，将此房已抵押，并承诺造成后果由付某甲处理房产无异议，并向我提交了购房合同及购房发票，城固县人民法院受理我的房屋保全，陈某甲所提执行异议不成立，请求人民法院对房屋继续查封并及时处理，偿还申请执行人付某甲的借款。
答辩情况
被执行人张某某称，1、2016年10月11日因还债向付某甲借款30万元，出示给付某甲的购房合同等手续充分证明本人在汉中市某某社区某某号楼某某层某某室有房产，没有向任何机构进行公证登记，不在合法的抵押范围。2、所欠异议人之弟陈某甲乙债务属于高利贷（属赌资累加），房屋买卖存在重大胁迫手段贱卖36万元。请求解除与异议人的购房协议，并解除财产查封。
被执行人熊某某称，被执行人张某某、熊某某二人与付某甲之间的债务关系成立于2016年10月11日，所提供的相关房产手续真实有效，该房产所有权依法属张某某所有，请求法院维持对汉中市某某社区某某号楼某某层某某室的查封。
本院查明
本院查明，2016年10月11日，张某某因资金周转向付某甲借款人民币30万元，当日付某甲指定其女付某乙从中国农业银行向张某某在城固县某某合作社的账户汇款12万元，又指定其女付某丙从中国某某银行向张某某在城固县某某合作社的账户汇款18万元。该笔借款由熊某某签字担保，双方约定期限一年。借款到期后，张某某无力偿还，口头约定借期延长，先支付部分利息，截止2018年5月共支付利息90000元，后再未偿还借款本息。熊某某在借款到期后，自愿签字继续担保，保证期间至2019年12月30日。2019年10月12日付某甲向本院申请诉前财产保全，请求查封张某某购买的房屋。同日本院作出（2019）陕0722财保71号民事裁定“一、查封被申请人张某某从陕西中青置业有限公司购买的位于汉中某某社区某某号楼某某单元某某室房屋，查封期限为三年；”……随后付某甲向本院提出诉讼。2020年4月21日本院作出（2020）陕0722民初91号民事判决：“一、由被告张某某向原告付某甲偿还借款本金30万元及利息（利息从2017年10月12日起按照年利率24%计算至本判决确定的本金还清之日止）。二、由被告熊某某对上述借款本息承担连带清偿责任，被告熊某某承担连带责任后，有权向被告张某某追偿。以上限判决生效后三十日内履行完毕。”2020年10月9日付某甲向本院申请执行。本案在执行过程中，因被执行人张某某名下位于陕西省汉中市某某社区某某号楼某某单元某某室房屋已被本院依法查封；被执行人熊某某名下银行存款200000元已扣划至本院账户，因申请执行人坚持执行主债务人张某某的房屋，故此款暂作保证金予以提存，查封的房屋执行期限内暂时无法处置。经与申请执行人付某甲约谈对上述执行事实认可并同意本案终结本次执行程序。2020年12月15日本院作出（2020）陕0722执1323号执行裁定：终结城固县人民法院（2020）陕0722执1323号案件的本次执行程序。”
本院认为
本院认为，异议人基于对执行标的物主张实体权利而提出异议，以排除或阻止对该执行标的物之强制执行的，属于案外人异议。执行机构审查案外人异议，只根据权属登记、占有等证据形式化来审查认定权属，而关于实体权属的最终判断，则需通过随后执行异议之诉的实质审查予以解决。本案中所涉案房产被执行人张某某与出卖人陕西中青置业有限公司只签订了商品房预售合同，尚未办理不动产物权的产权登记，涉案房产的所有权依然归开发商所有。另根据《城市房地产管理法》第三十六条规定未依法登记领取权属证书的不得转让。且被执行人张某某在借款时已书面承诺用涉案房产做抵押，如造成后果由付某甲处理房产无异议。故案外人陈某甲所提出的执行异议不具有合法性，不能够排除执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：
本案裁判结果
驳回陈某甲的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 韩小明
审 判 员 蒋龙图
审 判 员 李汉平
