当事人信息
异议人（案外人）：孙百红，女，****年**月**日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。
申请执行人：吉林嘉业汽车销售服务有限公司，住所地吉林省蛟河市。
法定代表人：郭群，董事长。
被执行人：长春市正恒房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长春市。
法定代表人：刘伟，经理。
审理经过
本院在执行申请执行人吉林嘉业汽车销售服务有限公司与被执行人长春市正恒房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的过程中，异议人（案外人）孙百红向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现在已审查终结。
孙百红称，蛟河市人民法院查封的蛟河市正恒公馆1号楼1单元1901室的房屋，系孙百红为正恒公馆安装管道井门工程款的抵账房，孙百红与长春市正恒房地产开发有限责任公司签订了购房合同，并于2019年9月1日办理了房屋入住手续，领取了房屋钥匙。现法院对该房屋的执行损害了陈胜的合法权益，故要求解除对正恒公馆1号楼1单元1901室房屋的查封。
孙百红向本院提交了以下证据：商品房买卖合同一份、收款收据三张、业主手册一份。
本院查明
现审查查明：2017年12月8日，吉林省五一消防工程有限责任公司与长春市正恒房地产开发有限责任公司签订了正恒公馆防火门工程合同，约定工程总造价为887,758元。2018年11月29日，陈胜代表吉林省五一消防工程有限责任公司与长春市正恒房地产开发有限责任公司签订工程款结算补充协议，约定长春市正恒房地产开发有限责任公司将其开发的正恒公馆1号楼1单元1901室、1号楼2单元702室抵账给吉林省五一消防工程有限责任公司，其中1号楼1单元1901室落户到孙百红名下，1号楼2单元702室落户到陈胜名下。2018年11月29日，孙百红与长春市正恒房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，约定将正恒公馆1号楼1单元1901室，建筑面积115.72平方米的房屋，以335,588元的价格出卖给孙百红。同日，长春市正恒房地产开发有限责任公司为孙百红出具了一张收款收据，载明收到孙百红案涉房屋款335,588元，摘要为此房款与防火门工程款互抵。2019年9月，孙百红办理了案涉房屋的入住手续。
另查明，吉林嘉业汽车销售服务有限公司因与长春市正恒房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，向本院提出诉前保全申请，本院于2016年12月29日作出（2016）吉0281财保337号民事裁定，查封了上述房屋，查封期限为3年。本院分别于2016年9月27日、2017年2月14日、2017年5月22日作出（2016）吉0281民初1498号、（2017）吉0281民初121号、（2017）吉0281民初847号民事判决，分别判令长春市正恒房地产开发有限责任公司给付吉林嘉业汽车销售服务有限公司三笔拆迁补偿款均为500万元。
本院认为
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因本人原因未办理过户登记。上述规定的第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普通性条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可以适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，本院查封案涉房屋时间为2016年12月29日，孙百红与长春市正恒房地产开发有限责任公司2018年11月29日签订商品房买卖合同，于2019年9月办理入住手续，签订合同时间和占有房屋时间发生在本院查封案涉房屋之后，不符合上述法律规定条件，不能排除执行。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，裁定如下：
本案裁判结果
驳回异议人孙百红的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向吉林省蛟河市人民法院提起诉讼。
