当事人信息
原告：沈理，男，****年**月**日出生，土家族，住贵州省德江县。 委托诉讼代理人：沈凤琴，女，****年**月**日出生，系原告的妹妹，住贵州省德江县，代理权限：特别代理。 被告：绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区育才路99-10栋2层15号，统一社会信用代码：9152011356921111XY。 法定代表人：王瑞，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓明月，女，****年**月**日出生，汉族，系该公司法务，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县，代理权限：特别代理。
审理经过
原告沈理诉被告绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司（以下简称绿地房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈理之委托诉讼代理人沈凤琴到庭参加诉讼，被告绿地房开公司之委托诉讼代理人邓明月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告沈理向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告返还原告首付款255133元、定金20000元以及缴纳房屋维修基金16963元，共计292096元；2．本案诉讼费由原告承担。庭审中，原告申请增加诉请：要求判令解除原、被告双方于2018年8月9日签订的《绿地·国际花都商品房定购协议》及变更诉请一为：判令被告返还原告首付款255133元及房屋维修基金16963元（共计272096元），本院予以准许，且被告不需要答辩期限和举证期限。事实和理由：原告在2018年在绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司购买贵阳市白云区房屋一套，被告在没有与原告签订购房合同情形下就让原告将首付款打给被告，购房程序不合规，因此双方也并未签订购房买卖合同。原告所购买的房屋因为疫情的不可抗力因素至今也未如期交房。疫情防控工作一直在持续，人们的防控意识也是根植于心，个体工商户经营也因此受重创，自己也因为疫情的不可抗力，对于这套房屋已没有了使用意义，故原告为维护自身权益，特诉至本院，诉请如前。
被告辩称
被告绿地房开公司辩称：1、原、被告双方签订了《绿地·国际花都商品房定购协议》（以下简称《定购协议》），该协议具备了商品房买卖合同主要条款，且被告已经按照约定收受原告购房款，应当认定为商品房买卖合同。现原告个人征信逾期原因导致无法办理按揭，但合同可以继续履行，原告仍应签署书面合同，并一次性支付剩余款项。若法院认定商品房买卖合同未成立，原告应根据《定购协议》约定，与我公司签订书面买卖合同，我公司主动催告原告签署，原告已知悉且并未提出异议，现应该继续履行签署书面合同的义务。根据《定购协议》特别约定第一条约定；乙方应在2018年8月6日之前前往我司签署买卖合同，因此乙方在16号之前签订合同是乙方的义务，原告应主张履行，我司没有通知义务，况且在这段期间内我司反复电话催告过，只是目前该项证据已经遗失，而原告无证据证明他主动履行了前述义务，原告已经恶意违约。再根据《定购协议》特别约定第一条约定：若乙方逾期未与甲方签订买卖合同，则本定购协议自动终止，该条款应视为双方已约定解除事由，且该种情形下享有解除权的应是守约方甲方，在原告方发生逾期签订的事实后我司并未主张解除权，故双方应继续履行定购协议的合同义务。即使法院认定该条款下双方均有解除权，依据法律及相关规定，原告现在提出解除合同已经超过一年的除斥期间，解除权已经消灭。最后，原告以购买案涉房屋系为了孩子上学使用，因疫情原因也无购房意义的理由不构成不可抗力致使不能实现合格目的的法定解除事由，故原告诉请解除合同于法无据。最后，若法院判决解除《定购协议》，鉴于系因原告自己征信有问题不能办理按揭，达不到双方签约条件原因，解除合同应归责于原告，相应法律后果应由原告承担，即根据《定购协议》，原告交付的立约定金不应退还；若法院不能支持扣除定金，我司要求原告承担违约损害赔偿责任，赔偿我司的房款利息损失，即根据《中华人民共和国民法典》第584条的规定，要求原告承担损害赔偿责任，即从2018年8月17日起计算至解除合同之日止的应收房款利息损失（以应收房款593000元为基数，2018年8月17日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期贷款利率计算，其后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。经释明，被告主张被告承担的该损害赔偿仅为抗辩意见。
本院查明
本院经审理查明事实如下：沈应朋与原告沈理系父子关系，2018年8月8日，沈应朋自书《承诺书》一份，载明“沈应朋（身份证号：5222271965××××××××在国际花都（备案名伊顿公馆）认筹，认筹编号00872于2018年8月7日参与国际花都项目网络选房成功，选定房号12-1-801号房，现因个人原因自愿放弃该房屋购买权，其购买权转给其儿子沈理（身份证号：5222271993××××××××）认筹号00872，因此产生一切法律后果与绿地集团（贵阳白云）房产开发有限公司无关”。2018年8月9日，原告沈理及其父沈应朋与被告绿地房开公司签订《绿地·国际花都商品房定购协议》。认购书中约定原告（作为乙方）认购被告（作为甲方）开发的绿地·国际花都第Ｆ12栋1单元8-1室，建筑面积为117.07平方米，房屋总价为848133元，首付款为255133元，采取按揭付款方式，同时还约定一、原告应在2018年8月16日之前前往绿地·国际花都售楼中心与甲方签订《商品房买卖合同》、附件、补充协议、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》（以下统称为买卖合同），若原告逾期未与甲方签订买卖合同，则本定购协议自动终止，被告无需通知原告即有权将上述房产另行出售，且原告已付被告的立约定金不再返还，若被告不按本定购协议约定同原告签订买卖合同，应双倍返还立约定金。二、被告已在销售现场向原告公示即将签约的《商品房买卖合同》、附件及补充协议、《前期物业服务协议》以及《临时管理规约》等，被告对相关条款作了充分合理的说明，原告确认对以上文书的条款清楚并且无异议，上述公示内容已在销售现场予以展示，本协议签订日公示现状与之相符。原告承诺在签订本定购协议时，已经充分了解到商业银行按揭贷款的办理条件、程序及需交纳的全部手续及费用。如因原告自身的原因，导致无法获准项目合作银行的个人住房贷款或申请贷款的利率、额度与年限与本认购书不一致，则最终以银行核定为准，原告沈理及其父在认购书乙方处签字捺印并予以确认。认购书签订当日，原告向被告支付维修基金16963元及首付款255133元（其中2万元定金转房款）。以上共计向被告支付272096元，有被告出具的收款凭证佐证。但被告绿地房开公司未依约与原告沈理签署《商品房买卖合同》。2018年8月27日，原告打印的个人信用报告显示其征信正常。2020年4月16日，被告向原告通过邮寄方式送达《签约催告函》，该签约催告函中载明“···请您自收到本函之日起5日内前往我公司贵阳绿地国际花都项目售楼中心签署《商品房买卖合同》、补充协议、前期物业服务合同、临时管理规约以及其他法律文书，如逾期未办理，由此造成的一切损失由您自己承担”。庭审中，原告自认确已收到该函。 另查明，涉案房屋现在仍为待售状态。 以上事实有原、被告的陈述，原告提供的《绿地·国际花都商品房定购协议》、收据，《个人信用报告》，被告提交的《签约催告函》、邮寄单、邮寄回执、《承诺函》、销售收款凭证等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为
本院认为，预约合同是指约定将来订立一定合同的合同，以订立本约合同为合同义务，而本约合同是通过履行预约合同而订立的合同，二者具有不同的订约目的和法律效力，预约合同的目的和效力是将来按照合同约定的条件订立本约合同，不发生实体权利和义务；而本约合同的目的和效力则是确定当事人之间的实体权利义务。《商品房销售管理办法》第十六条规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权权属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方式；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案经审理查明《绿地·国际花都商品房定购协议》系被告与原告就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，故本院予以变更为商品房预约合同纠纷。本案中，双方签订的《绿地·国际花都商品房定购协议》中，仅约定了房号、面积、价款及支付方式，缺少商品房买卖合同的其他主要条款，特别是没有约定出卖人的义务，故不具备商品房买卖合同形式要件，同时双方在《绿地·国际花都商品房定购协议》中约定了在2018年8月16日前签署《商品房买卖合同》，即双方应当另行签订本约合同，故《绿地·国际花都商品房定购协议》属于预约合同性质。如前所述，预约合同只是为了签订本约合同而签订的合同，在当事人之间不发生本约合同即《商品房买卖合同》的权利义务。经查，原、被告至今未签订《商品房买卖合同》，被告辩称因原告个人征信原因无法办理按揭，导致商品房买卖合同不能签订，按照双方签订的《绿地·国际花都商品房定购协议》约定不应返还原告定金20000元，但从双方签订《绿地·国际花都商品房定购协议》后的履约情况来看，原告曾于2018年8月27日打印的个人信用报告以配合办理银行按揭，而《商品房买卖合同》的文本由出卖方持有，出卖方负有通知买受人签订本约合同的义务。然而在约定签订本约合同的时间内，绿地房开公司虽已收款，却没有通知沈理签订合同，直至绿地房开公司向沈理发出签约催告函时，已经超过约定签约时间一年有余，不论沈理是否按照绿地房开公司通知签约，本院认为导致没有签订《商品房买卖合同》的主要责任在于出卖人绿地房开公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：···（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，原告诉请解除原、被告签订的《绿地·国际花都商品房定购协议》于法有据，本院予以支持。 关于原告要求被告退还已支付的购房款272096元（包含购房款255133元及房屋维修基金16963元），因原、被告双方签订的《绿地·国际花都商品房定购协议》已解除，被告占有原告已缴纳的款项缺乏法律和事实依据，故被告应返还原告缴纳的购房款255133元（包含定金转购房款20000元）及房屋维修基金16963元，上述款项共计272096元。被告辩称定金20000元应予以扣除，如上文所述，本案违约责任在于被告，且根据本案查明的事实可知，原告交纳的定金已计入房款，不再适用定金法则，故对被告主张扣除该20000元的辩称，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法典》第四百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第三条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、解除原告沈理与被告绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司2018年8月16日签订的《绿地·国际花都商品房定购协议》； 二、被告绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告沈理购房款255133元及房屋维修基金16963元，上述款项共计272096元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2840元（已减半，原告已预交），由原告负担150元，被告绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司承担2690元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判人员
审 判 员 张 钰
裁判日期
二〇二一年五月二十日
审判辅助人员
法官助理 祝文君 书 记 员 陈倩倩
