当事人信息
上诉人（原审原告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码:9152050258412134XE。
法定代表人：彭冬华，该公司执行董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：陈胜华，贵州本芳律师事务所 律师。
委托诉讼代理人（一般授权）：唐婷婷，贵州本芳律师事务所 律师。
被上诉人（原审被告）：周湘武，男，****年**月**日出生，汉族，住湖南省邵东县。
委托诉讼代理人（特别授权）：何正斌，贵州圣谋律师事务所 律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：高竞鹏，贵州圣谋律师事务所 律师。
被上诉人（原审被告）：曾柏香，女，****年**月**日出生，汉族，住湖南省邵东县。
原审第三人：谢双喜，男，****年**月**日出生，汉族，住湖南省邵东县。
审理经过
上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称:鑫城房开公司）因与被上诉人周湘武、曾柏香及原审第三人谢双喜合同纠纷一案，贵州省毕节市七星关区人民法院于2019年7月31日作出（2019）黔0502民初2425号民事判决，鑫城房开公司不服，提起上诉，本院于2020年6月11日作出（2020）黔05民终1274号民事裁定,撤销一审判决，发回重审。贵州省七星关区人民法院于2021年1月18日作出（2020）黔0502民初12426号民事判决，鑫城房开公司仍不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人诉称
上诉人鑫城房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决以上诉人以案涉17套房屋代第三人抵付被上诉人股权转让款，被上诉人接受，该行为是上诉人的真实意思表示为由，认定该抵付行为有效，认定事实错误，适用法律错误。具体理由阐述如下：首先，公司作为法律拟制的主体，有独立的财产，享有财产权，以其全部财产对公司的债务承担责任。而公司作为法人，本身并没有思维能力，决定法人行为能力的是股东会和董事会决议。本案中，第三人谢双喜与被上诉人周湘武作为上诉人股东，二者在其特殊的身份背景下，共同操作以上诉人的名义与被上诉人签订阴阳合同，将上诉人的案涉17套房屋清偿第三人对被上诉人周湘武所负担的个人债务，侵害上诉人独立的财产权。其次，《中华人民共和国公司法》第十六条第二、三款规定：“公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。”即公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，未经股东会或者股东大会决议，担保行为无效。在此种情况下的担保行为都被法律评价为无效行为。那么，比这种情况更为恶劣的即本案中被上诉人与第三人之间的股权转让产生的债务直接用上诉人财产清偿，其效力更应当被否定，而无论其是否经过股东会或者股东大会决议，都不影响其无效的结果。再次，公司财产是公司债务的自然担保，而股东从公司获得利益只有两种可能，一为公司利益分配，即公司盈利后向股东分配红利；二为公司清算注销后的剩余财产分配。被上诉人周湘武与第三人两个股东之间的股权转让产生的债权债务以上诉人的房产进行清偿，股东因此获取利益。其行为无异于是以公司资产为股东之间的的股权转让买单，直接造成公司利益及公司其他债权人的利益受损，这实质上是股东以股权转让的方式变相抽回出资，有违《中华人民共和国公司法》第三十五条：“公司成立后，股东不得抽逃出资。”的规定。因此，案涉阴阳合同无论是否为上诉人的真实意思表示，都因违反前述强制性规定而无效。二、退一步说，即便上诉人在本案中的行为构成债务加入，也属于无效行为。根据《最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》》第23条规定：“法定代表人以公司名义与债务人约定加入债务并通知债权人或者向债权人表示愿意加入债务，该约定的效力问题，参照本纪要关于公司为他人提供担保的有关规则处理。”可知，即便上诉人的行为构成债务加入，而在被上诉人与第三人均为上诉人公司的原股东，且第三人为上诉人法定代表人的情况下，上诉人加入第三人的债务，应当经过股东会决议。然而，上诉人的债务加入是由其法定代表人谢双喜与被上诉人共同操作而成，未经另一有表决权的股东嫣红梅同意，该债务加入也属无效。三、本案所涉《商品房买卖合同》明显是被上诉人与第三人恶意串通，损害上诉人利益的无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，二被上诉人因该无效的《商品房买卖合同》所取得的房产应当返还给上诉人，并赔偿因此给上诉人造成的损失。其中，二被上诉人已经取得的变现款，应当返还。且案涉商品房买卖合同无效，是被上诉人周湘武、曾柏香与第三人谢双喜恶意串通，损害上诉人利益的结果，因双方过错导致合同无效，并造成上诉人房屋被占有而未变现，产生资金占用费即利息损失。该利息损失应当参照民间借贷年24%的标准（同时该标准也是被上诉人周湘武与第三人谢双喜约定股权转让款的利息在法律上支持的利息标准，上诉人按照对等原则主张）计算。鉴于该利息损失是被上诉人周湘武、曾柏香与第三人谢双喜共同过错导致，以其双方各承担一半为宜，故上诉人主张二被上诉人在相应的时段按照月1%的利息赔偿上诉人的损失应得到支持。
被上诉人辩称
被上诉人周湘武答辩称：一、鑫城房开公司与周湘武、曾柏香签订《商品房买卖合同》是双方自愿处分权利的结果，该行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，一审判决认定事实清楚，适用法律准确。1.签订《商品房买卖合同》以抵偿谢双喜所欠周湘武的股权转让款是各方当事人协商一致的结果，是各方当事人的真实意思表示，且并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，不具有任何法定的无效情形。2.鑫城房开公司将案涉房屋备案登记至周湘武、曾柏香名下，并将为周湘武、曾柏香代售房屋所得全部款项交付周湘武、曾柏香，从未主张变更或者撤销以物抵债协议，充分表明鑫城房开公司积极认可以物抵债协议的合法性及拘束力。3.达成以物抵债协议时，周湘武已经不是鑫城房开公司股东，签订《商品房买卖合同》并不存在鑫城房开公司主张的双方恶意串通行为,鑫城房开公司所谓周湘武与谢双喜共谋滥用股东权利纯属无稽之谈。二、鑫城房开公司与周湘武、曾柏香签订《商品房买卖合同》为谢双喜清偿股权转让款的行为完全符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）的规定，应属合法有效合同。1.关于鑫城房开公司代谢双喜清偿个人债务的法律性质及法律适用。本案中，周湘武与谢双喜之间系股权转让合同关系，属于个人债务。该债务到期后，鑫城房开公司于2015年5月11日、5月14日与周湘武、曾柏香签订《商品房买卖合同》，以其开发的案涉商品房为谢双喜清偿个人债务。由此可见，本来该债务属于谢双喜的个人债务，但是鑫城房开公司自愿加入周湘武与谢双喜之间的债务关系中，构成债务加入，且鑫城房开公司在加入债务后以他种给付方式（以物抵债）代替原定给付方式（金钱给付）消灭周湘武享有的部分债权，因此双方在实际履行债务的过程中采取了“以物抵债”的方式。根据《九民纪要》第23条：“法定代表人以公司名义与债务人约定加入债务并通知债权人或者向债权人表示愿意加入债务，该约定的效力问题，参照本纪要关于公司为他人提供担保的有关规则处理。”显然，本案中谢双喜作为鑫城房开公司法定代表人以鑫城房开公司名义加入债务，且已经实际履行了一部分债务，该情形应当适用《九民纪要》中关于公司为他人提供担保的有关规则。2.依据《九民纪要》规定，谢双喜占有鑫城房开公司95%的股权，对公司拥有绝对控制权，依法不需公司机关决议亦符合公司的真实意思表示，对外产生相应的法律效力。关于公司为他人提供担保的合同效力问题，《九民纪要》第17条、18条、19条对此有具体细化的规定。其中第17条主要规定了公司法定代表人构成越权代表的情形及人民法院应当审查订立合同时债权人是否善意来认定合同效力；第18条规定主要细化了债权人“善意”的认定及审查标准问题，总结来说，在公司为股东或者实际控制人提供关联担保时，债权人主张合同有效应当提供证据证明其在订立合同时对股东（大）会议进行了形式审查；在公司为公司股东或实际控制人以外的人提供非关联担保，债权人需举证证明其在订立合同时对董事会决议或者股东（大）会决议进行了形式审查。需要特别注意的是，《九民纪要》第19条规定了“无须机关决议的例外情况”，即：“存在下列情形的，即便债权人知道或者应当知道没有公司机关决议，也应当认定担保合同符合公司的真实意思表示，合同有效：......（4）担保合同系由单独或者共同持有公司三分之二以上有表决权的股东签字同意。”本案中，谢双喜在签订《商品房买卖合同》时占有鑫城房开公司95%的股权，而另一股东鄢红梅仅占股5%，显然，谢双喜作为公司股东对公司拥有绝对控制权，公司利益与其个人利益已经高度趋于一致，其同意公司的债务加入行为且公司实际履行了以物抵债的有关义务，即便未得到鄢红梅同意，也应认定以物抵债性质的《商品房买卖合同》符合公司真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。综上所述，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人曾柏香未作答辩。
原审第三人谢双喜未作陈述。
一审原告诉称
鑫城房开公司向一审法院起诉请求：1.确认案涉17套房屋所对应的经登记机关登记备案与未经登记机关登记备案的34份商品房买卖合同无效；2.判令被告周湘武、曾柏香将编号为XC-CP-A23-1-18、XC-CP-A23-1-17、XC-CP-A23-1-16、XC-CP-A21-1-12、XC-CP-A23-1-3、XC-CP-A23-1-2、XC-CP-A23-1-1、XC-CP-A23-1-11、XC-CP-A23-1-10、XC-CP-A23-1-9、XC-CP-A23-3-1、XC-CP-A11-2-1的《商品房买卖合同》项下房屋返还给原告鑫城房开公司，并协助原告办理商品房预售备案注销登记；3.判决被告周湘武、曾柏香立即将合同编号分别为“XC-SP-A23-1-6、XC-SP-A23-1-12、XC-SP-A23-1-13、XC-SP-A23-1-14、XC-SP-A23-1-15”合同项下房屋变现款2171868.00元返还原告鑫城房开公司；4.判决被告周湘武、曾柏香以前述《商品房买卖合同》项下房屋的约定价值11,180,794.00元（约定折后实际价为28,138,519.00元）为基数，从2015年5月14日起至全部房屋腾空并预售备案登记注销之日止，按照月1%标准连带赔偿原告毕节市鑫城房地产开发有限公司（资金占用费）利息损失（暂截止至2018年9月14日为4,472,317.00元）。
一审法院查明
一审法院认定事实：2013年1月，谢双喜、赵远军、周湘武、邓凯中、鄢红梅签订《毕节市鑫城房地产开发有限责任公司项目承包协议》，该项目承包协议载明“……经毕节市鑫城房地产开发有限责任公司股东谢双喜、赵远军、周湘武、邓凯中、鄢红梅全体股东商议决定，就目前公司开发的毕节市商品综合批发大市场项目进行整体发包达成如下协议：……三、承包方式及承包费用的金额及支付时间、相关责任就目前毕节市鑫城房地产开发有限责任公司开发的毕节市商品综合批发大市场项目进行整体发包给公司股东谢双喜，由谢双喜全权负责实施，经公司全体股东共同协商后达成如下承包费用（该承包费用包含发包方的股本金）：1、承包方谢双喜支付给公司其它股东（发包方A、B、C、D）的全部承包费用如下：A、支付给A发包方赵远军的全部承包费用为：7820万元（大写：柒仟捌佰贰拾万元人民币整）；B、支付给B发包方周湘武的全部承包费用为：6800万元（大写：陆仟捌佰万元人民币整）；C、支付给C发包方邓凯中的全部承包费用为：6800万元（大写：陆仟捌佰万元人民币整）；D、支付给D发包方鄢红梅的全部承包费用为：1700万元（大写：壹仟柒佰万元人民币整）；2、承包方分两次向发包方支付承包费用，支付时间如下：a）承包方谢双喜于2013年7月1日前向发包方支付如下金额（该金额可以分批提前支付，但不得延期）：A、支付给A发包方赵远军的费用为：3680万元（大写：叁仟陆佰捌拾万元人民币整）；B、支付给B发包方周湘武的费用为：3200万元（大写：叁仟贰佰万元人民币整）；C、支付给C发包方邓凯中的费用为：3200万元（大写：叁仟贰佰万元人民币整）；D、支付给D发包方鄢红梅的费用为：800万元（大写：捌佰万元人民币整）。b）承包方谢双喜于2014年1月31日前向发包方支付如下金额（该金额可以分批支付）：A、支付给A发包方赵远军的费用为：4140万元（大写：肆仟壹佰肆拾万元人民币整）；B、支付给B发包方周湘武的费用为：3600万元（大写：叁仟陆佰万元人民币整）；C、支付给C发包方邓凯中的费用为：3600万元（大写：叁仟陆佰万元人民币整）；D、支付给D发包方鄢红梅的费用为：900万元（大写：玖佰万元人民币整）。3、承包方必须按照协议规定时间支付给发包方相关承包费用，超出规定时间未能支付给发包方，承包方按照应支付发包方的金额以月息伍分的方式向发包方支付违约金，直至承包方付清发包方约定的承包费用及违约金（例：应支付金额为100万，即承包方逾期一个月的违约金为5万，以此类推），若超出规定时间六个月承包方不能全额支付发包方承包费用，即认同发包方自动终止协议并承担终止协议的违约责任；4、股东邓凯中在项目实施当中由公司股东谢双喜及赵远军担保所借的款项，在第一期支付的承包费用中扣除后才能支付给邓凯中剩余承包费用，支付的同时必须由赵远军、周湘武三方在场方能付给邓凯中承包费用；5、承包方支付给发包方的所有承包费用产生的各种税费由承包方负责，由承包费所产生发包方的个人所得税及承包方经营该项目的企业所得税等费用由承包方负责缴纳，和A、B、C、D发包方无任何济经及法律责任；四、协议签订后发包方及承包方的义务及责任1.该协议签订后，任何一方不得终止协议，如有出现，终止方向守约方一次性支付违约金50000000元（伍仟万元人民币整），并经营该项目所产生的利润归守约方所有，A、B、C、D发包方按照股份比例承担相约的违约及守约责任；2.与政府签订框架协议时间起至项目结束后由项目产生的民事、刑事、债权债务责任及连带责任由承包方谢双喜承担全部责任，与A、B、C、D发包方无任何关联，承包方也不得以任何理由拒付发包方的承包费用；3．承包方全权负责该项目的实施，A、B、C、D发包方不得以任何理由干扰承包方在项目中的实际决定和操作，不得以项目为由获取其它非正端利益；4．承包方在项目操作及实施中，承包方出现问题无法解决及协调时，按照承包方的需要发包方可配合承包方协调处理问题，但由此问题带来的任何责任与发包方无关，并发包方产生的费用由承包方承担；5.承包方在没有支付给A、B、C、D发包方所有费用的情况下，承包方必须严格按照《公司法》及现在的财务制度执行，A、B、C、D发包方有权对鑫城房开公司的财务进行核查，在鑫城公司支出费用时说明不清楚，发包方有权拒付该笔款项；6.承包方在未付清发包方的款项时，不得以任何理由以公司名义为其它机构或个人团体提供担保抵押；7.该协议签订后承包人谢双喜以鑫城公司从事的所有业务及地产开发与承包方无任何经济、民事、刑事责任。五、其它约定事项1、原公司股东邓凯中、鄢红梅分别由赵远军、谢双喜全权代表执行股东权力（见股东授权委托书），现经公司股东协商一致同意终止原签订的股东授权委托书的法律效力，于2013年1月3日起由邓凯中、鄢红梅本人行使在鑫城地产的股东权力；2、原谢双喜、赵远军、周湘武于2012年12月5日签订的《项目承包协议》，因其余两名股东邓凯中、鄢红梅未参与商议，不符合公司股法，所以该协议签字生效后原协议自动终止并失去法律效力。六、争议的解决方式：1、有争议通过协商或者调解解决。协商、调解不成的，依法向毕节市人民法院起诉。2、经五方协商一致，可以修改或补充该协议，与本协议具有同等的法律效力。本协议经承包方及A、B、C、D发包方签名后生效。本协议一式伍份。各方各执一份。”在该项目承包协议签订前后，鑫城房开公司、谢双喜向周湘武支付过款项。2013年1月3日，谢双喜出具《借条》，该借条载明：本人谢双喜今借到周湘武人民币3600万元，于2014年1月31日之前归还不计利息，超出2014年1月31日所欠3600万元按月息五分计利息，即每月谢双喜付给周湘武的利息金额为人民币180万元。”2014年2月18日，鑫城房开公司召开股东会议，形成《毕节市鑫城房地产开发有限公司股东会决议》，该决议载明“……参会股东：谢双喜、赵远军、周湘武、邓凯中、鄢红梅；主持赵远军；会议内容：变更公司股东股权、修改公司章程等事项。经代表2/3以上表决权的股东表决，一致通过以下决议：一、同意股东赵远军将自己持有的23%公司股份转让给谢双喜；同意股东周湘武将自己持有的20%公司股份转让给谢双喜，同意股东邓凯中将自己持有的20%公司股份转让给谢双喜，股东鄢红梅放弃购买股东赵远军、周湘武、邓凯中出让的股权。股权变更后股东谢双喜持有公司股权95%，股东鄢红梅持有公司股权5%，股权协议签订后，赵远军、周湘武、邓凯中不再成为公司股东，由股东谢双喜出任公司执行董事，为公司法定代表人。二、公司按本决议内容修改公司章程相应内容，修改后的公司章程由股东签字后报工商局备案。三、公司股权转让协议由转让方、买受方各自分别签订。由股份转让所产生转让方的个人所得税及相关税费由受让方负责，受让方及经营该项目的鑫城房开公司在股权转让前及转让后所产生的所有税费用由受让方方负责缴纳及承摄，和转让方无任何经济及法律责任；股东签字：谢双喜、赵远军、周湘武、邓凯中、鄢红梅”。同日，谢双喜（作为受让方、乙方）与周湘武（作为转让方、甲方）签订了《毕节市鑫城房地产开发有限公司股权转让协议》，该协议载明“甲乙双方经过友好协商，达成如下协议：1、转让方（甲方）周湘武将持有毕节市鑫城房地产开发有限公司20%股权，作价人民币2000万转让给受让方（乙方）谢双喜，受让方同意购买。2、乙方按照本协议约定支付股权转让对价后立即依法办理毕节市鑫城房地产开发有限公司股东、股权、章程修改等相关变更登记手续，甲方应给予积极协助或配合。3、转让款人民币2000万元由受让方在2014年3月30日前分期付清。4、由股份转让所产生转让方的个人所得税及相关税费由受让方负责，受让方及经营该项目的鑫城房开公司在股权转让前及转让后所产生的所有税费用由受让方方负责缴纳及承担，和转让方无任何经济及法律责任；5、本协议自双方签字之日起生效。本协议一式三份，双方各执一份，公司保存一份，均具有同等法律效力。”2014年3月5日，周湘武（甲方）与谢双喜（乙方）签订《关于的补充协议》，该补充协议载明“第一条：2014年02月18日周湘武与谢双喜签订的《股权转让协议》系合同双方为方便办理转让手续、合理优化交易税收结构而签订，《股权转让协议》中周湘武转让给谢双喜的鑫城房开公司20%股权作价人民币贰仟万元（￥20000000.00）转让并非双方真实意思表示，股权的实际作价以原股东谢双喜、赵远军、邓凯中、周湘武、鄢红梅于2013年1月份签订的，《毕节市鑫城房地产开发有限责任公司项目承包协议》为准，该协议只有谢双喜保存一份，如产生任何争议，最终以谢双喜、赵远军、邓凯中、周湘武、鄢红梅五人表决，少数服从多数的决定作为法律最终解释权。第二条：谢双喜承诺，在任何情况下不以《股权转让协议》中所列股权转让价款为由提出任何主张，自愿放弃基于《股权转让协议》的所有抗辩权。第三条：本补充协议系双方真实意思表示，自签订之日起生效，双方受本合同内容的约束。第四条：本协议一式两份，甲乙双方各执一份。”
2015年4、5月，鑫城房开公司与周湘武、曾柏香就涉案17套商品房签订了《商品房买卖合同》，约定鑫城房开公司将其开发建设的位于贵州省毕节市七星关区草海大道茶亭村“毕节市商品综合批发大市场”的涉案商品房出卖给周湘武、曾柏香，其中就涉案11套商品房分别签订了房价款数额不同的两份合同（房价款数额低的那一份合同已在毕节市七星关区房产事业局进行了备案登记），就涉案另6套商品房签订了一份合同（未进行备案登记）。房号、合同等具体情况如下：1、2015年4月8日，双方就第A11-2-1号房签订两份《商品房买卖合同》，合同编号均为XC-SP-A11-2-1，一份约定总价款为2585680.00元（该合同已进行备案登记），一份约定总价款为6464200.00元（该合同未进行备案登记）。2、2015年4月8日，双方就第A11-3-1号房签订《商品房买卖合同》，合同编号为XC-SP-A11-3-1，约定总价款为6464200.00元（该合同未进行备案登记）；2015年5月11日，双方又签订《商品房买卖合同》，合同编号为XC-SP-A11-3-1，约定总价款为2585680.00元（该合同已进行备案登记）。3、2015年5月14日，双方就第A21-1-9号房签订两份《商品房买卖合同》，合同编号均为XC-SP-A21-1-9，一份约定总价款为500998.00元（该合同已进行备案登记），一份约定总价款为1050927.00元（该合同未进行备案登记）。4、2015年5月14日，双方就第A21-1-10号房签订两份《商品房买卖合同》，合同编号均为XC-SP-A21-1-10，一份约定总价款为352363.00元（该合同已进行备案登记），一份约定总价款为732598.00元（该合同未进行备案登记）。5、2015年5月14日，双方就第A21-1-11号房签订两份《商品房买卖合同》，合同编号均为XC-SP-A21-1-11，一份约定总价款为341501.00元（该合同已进行备案登记），一份约定总价款为673944.00元（该合同未进行备案登记）。6、2015年5月14日，双方就第A21-1-12号房签订两份《商品房买卖合同》，合同编号均为XC-SP-A21-1-12，一份约定总价款为330639.00元（该合同已进行备案登记），一份约定总价款为673944.00元（该合同未进行备案登记）。7、2015年5月14日，双方就第A23-1-1号房签订两份《商品房买卖合同》，合同编号均为XC-SP-A23-1-1，一份约定总价款为359436.00元（该合同已进行备案登记），一份约定总价款为737953.00元（该合同未进行备案登记）。8、2015年5月14日，双方就第A23-1-2号房签订两份《商品房买卖合同》，合同编号均为XC-SP-A23-1-2，一份约定总价款为228544.00元（该合同已进行备案登记），一份约定总价款为466056.00元（该合同未进行备案登记）。9、2015年5月14日，双方就第A23-1-16号房签订两份《商品房买卖合同》，合同编号均为XC-SP-A23-1-16，一份约定总价款为236580.00元（该合同已进行备案登记），一份约定总价款为484137.00元（该合同未进行备案登记）。10、2015年5月14日，双方就第A23-1-17号房签订两份《商品房买卖合同》，合同编号均为XC-SP-A23-1-17，一份约定总价款为236580.00元（该合同已进行备案登记），一份约定总价款为484137.00元（该合同未进行备案登记）。11、2015年5月14日，双方就第A23-1-18号房签订两份《商品房买卖合同》，合同编号均为XC-SP-A23-1-18，一份约定总价款为195668.00元（该合同已进行备案登记），一份约定总价款为401742.00元（该合同未进行备案登记）。12、2015年5月14日，双方就第A23-1-3号房签订《商品房买卖合同》，合同编号为XC-SP-A23-1-3，约定总价款为484137.00元（该合同未进行备案登记）。13、2015年5月14日，双方就第A23-1-6号房签订《商品房买卖合同》，合同编号为XC-SP-A23-1-6，约定总价款为538380.00元（该合同未进行备案登记）。14、2015年5月14日，双方就第A23-1-12号房签订《商品房买卖合同》，合同编号为XC-SP-A23-1-12，约定总价款为556461.00元（该合同未进行备案登记）。15、2015年5月14日，双方就第A23-1-13号房签订《商品房买卖合同》，合同编号为XC-SP-A23-1-13，约定总价款为538380.00元（该合同未进行备案登记）。16、2015年5月14日，双方就第A23-1-14号房签订《商品房买卖合同》，合同编号为XC-SP-A23-1-14，约定总价款为571342.00元（该合同未进行备案登记）。17、2015年5月14日，双方就第A23-1-15号房签订《商品房买卖合同》，合同编号为XC-SP-A23-1-15，约定总价款为538380.00元（该合同未进行备案登记）。合同签订后，鑫城房开公司将涉案商品房交付给周湘武、曾柏香，并进行备案登记。另，鑫城房开公司代周湘武、曾柏香向他人销售的A23-1-3号、A23-1-12号、A23-1-13号、A23-1-15号、A23-1-16号商品房，并将价款支付给周湘武、曾柏香。涉案第A11-1-1号商品房在与被告签订合同之前已经出售，并登记备案在其他人名下，原告对该商品房对应合同的诉讼请求自愿撤回。
2011年10月26日，鑫城房开公司申请公司设立登记，股东谢双喜出资3200万元，持股32%，股东赵运军出资2300万元，持股23%，股东邓凯中出资2000万元，持股20%，股东周湘武出资2000万元，持股20%，股东鄢红梅出资500万元，持股5%，谢双喜为法定代表人兼执行董事，赵远军为总经理，周湘武为监事。毕节市七星关区市场监督管理局予以登记，并于2011年10月31日签发了企业法人营业执照。因股权变更，鑫城房开公司于2014年3月6日申请股权变更登记，变更为股东谢双喜出资9500万元，持股95%，股东鄢红梅出资500万元，持股5%。毕节市七星关区市场监督管理局予以变更登记，并签发了企业法人营业执照。2015年12月20日，鑫城房开公司申请将法定代表人由谢双喜变更为谢云花，毕节市七星关区市场监督管理局予以变更登记，并于2015年12月29日签发了变更的企业法人营业执照。2016年3月9日，鑫城房开公司申请将法定代表人由谢云花变更为谢双喜，毕节市七星关区市场监督管理局予以变更登记，并于2016年3月10日签发了变更后的企业法人营业执照。2019年7月8日，鑫城房开公司申请将法定代表人由谢双喜变更为彭冬华，监事由周湘武变更为单德发。毕节市七星关区市场监督管理局予以变更登记，并同日签发了变更后的企业法人营业执照。
一审法院认为
一审法院认为，本案系原告鑫城房开公司代第三人谢双喜向被告周湘武支付股权转让价款引起的纠纷，而签订涉案《商品房买卖合同》是支付款项的行为方式，故本案应识别为合同纠纷。原告鑫城房开公司作为具有民事行为能力的法人，依法独立享有民事权利并承担民事义务，鑫城房开公司将其所有的商品房作价抵付是其对自己权利的处分，是公司行为。对涉案第A11-1-1号商品房在与被告签订合同之前已经出售，并登记备案在其他人名下，原告对该商品房对应合同的诉讼请求自愿撤回，予以准许。根据《毕节市鑫城房地产开发有限责任公司项目承包协议》《毕节市鑫城房地产开发有限公司股东会决议》《毕节市鑫城房地产开发有限公司股权转让协议》《关于的补充协议》载明的内容和履行情况以及鑫城房开公司股东、股权设立登记、变更登记等事实，可以认定周湘武向谢双喜转让股权的事实成立，谢双喜应当向周湘武支付股权转让款。被告鑫城房开公司代谢双喜支付其所欠周湘武的部分股权转让款，并以其所有的涉案17套商品房作价抵付，周湘武亦予以接受。该作价抵付是被告鑫城房开公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该作价抵付的民事法律行为有效。
在作价抵付过程中，鑫城房开公司与周湘武、曾柏香就第A11-2-1号房于2015年4月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A11-2-1，约定总价款为2585680.00元，已进行备案登记）、就第A11-3-1号房于2015年5月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A11-3-1，约定总价款为2585680.00元，已进行备案登记）、就第A21-1-9号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A21-1-9，约定总价款为500998.00元，合同已进行备案登记）、就第A21-1-10号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A21-1-10，约定总价款为352363.00元，合同已进行备案登记）、就第A21-1-11号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A21-1-11，约定总价款为341501.00元，合同已进行备案登记）、就第A21-1-12号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A21-1-12，约定总价款为330639.00元，合同已进行备案登记）、就第A23-1-1号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A23-1-1，约定总价款为359436.00元，合同已进行备案登记）、就第A23-1-2号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A23-1-2，约定总价款为228544.00元，合同已进行备案登记）、就第A23-1-16号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号XC-SP-A23-1-16，约定总价款为236580.00元，合同已进行备案登记）、就第A23-1-17号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号均为XC-SP-A23-1-17，约定总价款为236580.00元，合同已进行备案登记）和就第A23-1-18号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号均为XC-SP-A23-1-18，约定总价款为195668.00元，合同已进行备案登记）系为减少缴纳税费所签订，并非是签订合同双方的真实意思表示，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”规定，为无效合同。因此，对原告鑫城公司主张的“第A11-2-1号房于2015年4月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A11-2-1，约定总价款为2585680.00元，已进行备案登记）、就第A11-3-1号房于2015年5月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A11-3-1，约定总价款为2585680.00元，已进行备案登记）、就第A21-1-9号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A21-1-9，约定总价款为500998.00元，合同已进行备案登记）、就第A21-1-10号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A21-1-10，约定总价款为352363.00元，合同已进行备案登记）、就第A21-1-11号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A21-1-11，约定总价款为341501.00元，合同已进行备案登记）、就第A21-1-12号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A21-1-12，约定总价款为330639.00元，合同已进行备案登记）、就第A23-1-1号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A23-1-1，约定总价款为359436.00元，合同已进行备案登记）、就第A23-1-2号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A23-1-2，约定总价款为228544.00元，合同已进行备案登记）、就第A23-1-16号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号XC-SP-A23-1-16，约定总价款为236580.00元，合同已进行备案登记）、就第A23-1-17号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号均为XC-SP-A23-1-17，约定总价款为236580.00元，合同已进行备案登记）和就第A23-1-18号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号均为XC-SP-A23-1-18，约定总价款为195668.00元，合同已进行备案登记）”合同无效的诉讼请求予以支持。
另，鑫城房开公司与周湘武、曾柏香就第A11-2-1号房于2015年4月8日方签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A11-2-1，约定总价款为6464200.00元，合同未进行备案登记）、就第A11-3-1号房于2015年4月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A11-3-1，约定总价款为6464200.00元，合同未进行备案登记）、就第A21-1-9号房于2015年5月14日签订《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A21-1-9，约定总价款为1050927.00元，合同未进行备案登记）、就第A21-1-10号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A21-1-10，约定总价款为732598.00元，该合同未进行备案登记）、就第A21-1-11号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号均为XC-SP-A21-1-11，约定总价款为673944.00元，该合同未进行备案登记）、就第A21-1-12号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A21-1-12，约定总价款为673944.00元，该合同未进行备案登记）、就第A23-1-1号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号均为XC-SP-A23-1-1，约定总价款为737953.00元，合同未进行备案登记）、就第A23-1-2号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号均为XC-SP-A23-1-2，约定总价款为466056.00元，合同未进行备案登记）、就第A23-1-16号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A23-1-16，约定总价款为484137.00元,该合同未进行备案登记）、就第A23-1-17号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A23-1-17，约定总价款为484137.00元，合同未进行备案登记）、就第A23-1-18号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A23-1-18，约定总价款为401742.00元，合同未进行备案登记）、就第A23-1-3号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A23-1-3，约定总价款为484137.00元，合同未进行备案登记）、就第A23-1-6号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A23-1-6，约定总价款为538380.00元，合同未进行备案登记）、就第A23-1-12号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A23-1-12，约定总价款为556461.00元，合同未进行备案登记）、就第A23-1-13号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A23-1-13，约定总价款为538380.00元，合同未进行备案登记）、就第A23-1-14号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A23-1-14，约定总价款为571342.00元，该合同未进行备案登记）和就第A23-1-15号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A23-1-15，约定总价款为538380.00元，该合同未进行备案登记），是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。因此，涉案另17份《商品房买卖合同》为有效合同，原告鑫城房开公司基于合同无效所主张的其他诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告毕节市鑫城房地产开发有限公司与被告周湘武、曾柏香就第A11-2-1号房于2015年4月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A11-2-1，约定总价款为2585680.00元，已进行备案登记）、就第A11-3-1号房于2015年5月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A11-3-1，约定总价款为2585680.00元，已进行备案登记）、就第A21-1-9号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A21-1-9，约定总价款为500998.00元，合同已进行备案登记）、就第A21-1-10号房于2015年5月14日签订两份的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A21-1-10，约定总价款为352363.00元，合同已进行备案登记）、就第A21-1-11号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A21-1-11，约定总价款为341501.00元，合同已进行备案登记）、就第A21-1-12号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A21-1-12，约定总价款为330639.00元，合同已进行备案登记）、就第A23-1-1号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A23-1-1，约定总价款为359436.00元，合同已进行备案登记）、就第A23-1-2号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A23-1-2，约定总价款为228544.00元，合同已进行备案登记）、就第A23-1-16号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号XC-SP-A23-1-16，约定总价款为236580.00元，合同已进行备案登记）、就第A23-1-17号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A23-1-17，约定总价款为236580.00元，合同已进行备案登记）和就第A23-1-18号房于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-SP-A23-1-18，约定总价款为195668.00元，合同已进行备案登记）无效；二、驳回原告毕节市鑫城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费204854.00元，由原告毕节市鑫城房地产开发有限公司负担204804.00元，由被告周湘武、曾柏香负担50.00元。
本案审理过程中，上诉人向本院提交毕节市住房和城乡建设局档案查询登记表，用以证明：案涉17套房屋已备案登记至周湘武、曾柏香名下。
周湘武质证意见：对该证据的三性无异议。
本院查明
经审查，上诉人提交的证据真实、合法，与本案待证事实相关联，被上诉人周湘武对该证据无异议，予以采信。
经审理查明：案涉毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村毕节市商品综合批发大市场一期南区A23幢1层6号、一期南区A23幢1层12号、一期南区A23幢1层13号、一期南区A23幢1层14号、一期南区A23幢1层15号商品房已由鑫城房开公司代周湘武、曾柏香向他人销售，销售价款共2171868元已全部交与周湘武、曾柏香，价款交付时间为：2016年1月18日460000元，2016年2月22日441980元，2016年2月29日428000元，2016年3月6日428000元，2016年3月8日413888元。鑫城房开公司与周湘武、曾柏香就案涉17套商品房均签订两份《商品房买卖合同》，一份进行备案登记，一份未进行备案登记。签订案涉《商品房买卖合同》时，谢双喜系鑫城房开公司法定代表人，鑫城房开公司将案涉17套商品房代谢双喜偿还欠周湘武的股权转让款，未经股东会或股东大会决议。对一审法院认定的其余事实，本院予以确认。
本院认为
本院认为：基于公司法定代表人兼具法人人格代表权及自身自然人人格的双重身份，实务中，需对法定代表人以公司名义从事的行为是否在授权范围内、是否代表公司利益等情形进行审查，以判断法定代表人的行为是否符合公司真实意思。如法定代表人的行为非为公司利益，不符合公司真实意思，则该行为可能被认定构成越权代表。同时，在判断公司法定代表人违背公司真实意思的越权行为是否对公司有效时，还应考察其行为是否构成《中华人民共和国合同法》第五十条规定的表见代表，即相对人是否为善意，是否尽到了合理的审慎义务。因此，《中华人民共和国公司法》第十六条就公司对外担保事项对法定代表人的代表权进行了限制，规定的决议前置程序即是为确保公司为他人提供担保符合公司的真实意思表示。最高人民法院2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第23条进一步明确:法定代表人以公司名义与债务人约定加入债务并通知债权人或者向债权人表示愿意加入债务的效力问题，参照关于公司为他人提供担保的有关规则处理。
本案中，谢双喜作为鑫城房开公司的法定代表人，通过以鑫城房开公司的名义与周湘武、曾柏香签订商品房买卖合同的方式，将属鑫城房开公司所有的案涉17套商品房用于抵偿其欠周湘武的股权转让款，并已实际交付。在与鑫城房开公司签订案涉17套商品房买卖合同用以抵偿股权转让款的过程中，周湘武未审查鑫城房开公司以自有房屋为谢双喜偿还股权转让款是否经股东会或股东大会决议。根据《中华人民共和国公司法》第十六条：“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。”及最高人民法院2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第17条：“为防止法定代表人随意代表公司为他人提供担保给公司造成损失，损害中小股东利益，《公司法》第16条对法定代表人的代表权进行了限制。根据该条规定，担保行为不是法定代表人所能单独决定的事项，而必须以公司股东（大）会、董事会等公司机关的决议作为授权的基础和来源。法定代表人未经授权擅自为他人提供担保的，构成越权代表，人民法院应当根据《合同法》第50条关于法定代表人越权代表的规定，区分订立合同时债权人是否善意分别认定合同效力：债权人善意的，合同有效；反之，合同无效。”第18条：“前条所称的善意，是指债权人不知道或者不应当知道法定代表人超越权限订立担保合同。”第23条:“法定代表人以公司名义与债务人约定加入债务并通知债权人或者向债权人表示愿意加入债务，该约定的效力问题，参照本纪要关于公司为他人提供担保的有关规则处理。”之规定，鑫城房开公司以与周湘武、曾柏香签订商品房买卖合同的方式将案涉17套商品房用于抵偿谢双喜欠周湘武的股权转让款，未经股东会或股东大会决议，周湘武在签订案涉合同时未对鑫城房开公司以公司财产为谢双喜履行债务是否经股东会或股东大会决议进行审查，未尽必要的注意义务，案涉17套商品房买卖合同应认定为无效。谢双喜以鑫城房开公司名义与周湘武、曾柏香签订案涉商品房买卖合同系为履行其个人债务，非为鑫城房开公司利益，不能代表鑫城房开公司真实意思，结合《中华人民共和国公司法》第十六条第二款、第三款：“公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。”的规定，应认定该行为不符合最高人民法院2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第19条规定的合同有效的例外情形，故对周湘武主张依据上述规定应认定案涉商品房买卖合同有效的抗辩意见，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，周湘武、曾柏香应向鑫城房开公司返还已交付的案涉17套商品房。因案涉一期南区A23幢1层6号、一期南区A23幢1层12号、一期南区A23幢1层13号、一期南区A23幢1层14号、一期南区A23幢1层15号商品房已由鑫城房开公司代周湘武、曾柏香向他人销售，鑫城房开公司同意由周湘武、曾柏香返还上述房屋销售款2171868元，不再实际返还房屋不违反法律规定，本院予以支持。
本案系谢双喜基于其法定代表人的身份，越权以鑫城房开公司的名义与周湘武、曾柏香签订商品房买卖合同，将属鑫城房开公司所有的案涉17套商品房用于抵偿其欠周湘武的股权转让款。根据《中华人民共和国公司法》第一百四十九条：“董事、监事、高级管理人员执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。”及最高人民法院2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》21条：“法定代表人的越权担保行为给公司造成损失，公司请求法定代表人承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。公司没有提起诉讼，股东依据《公司法》第151条的规定请求法定代表人承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。”第23条:“法定代表人以公司名义与债务人约定加入债务并通知债权人或者向债权人表示愿意加入债务，该约定的效力问题，参照本纪要关于公司为他人提供担保的有关规则处理。”的规定，对鑫城房开公司造成的损失应由谢双喜承担赔偿责任，鑫城房开公司可提供相应证据向谢双喜主张损害赔偿。周湘武、曾柏香不是鑫城房开公司的侵权人，仅应依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，承担因案涉合同取得财产的返还义务，鑫城房开公司要求周湘武、曾柏香按案涉房屋的约定价值以月1%的标准连带赔偿其利息损失无法律依据，不予支持。但周湘武、曾柏香因案涉合同取得的房屋租金等利益，应予返还，鑫城房开公司可另行起诉向周湘武、曾柏香主张。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求，予以支持，对其无理部分予以驳回。一审认定事实不清，适用法律错误，判决结果不当。依照《中华人民共和国公司法》第十六条、第一百四十九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、撤销贵州省七星关区人民法院（2020）黔0502民初12426号民事判决；
二、确认上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司与被上诉人周湘武、曾柏香于2015年4月8日、2015年5月14日就毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村毕节市商品综合批发大市场一期A11幢2层1号、一期A11幢3层1号、一期南区A21幢1层9号、一期南区A21幢1层10号、一期南区A21幢1层11号、一期南区A21幢1层12号、一期南区A23幢1层1号、一期南区A23幢1层2号、一期南区A23幢1层3号、一期南区A23幢1层6号、一期南区A23幢1层12号、一期南区A23幢1层13号、一期南区A23幢1层14号、一期南区A23幢1层15号、一期南区A23幢1层16号、一期南区A23幢1层17号、一期南区A23幢1层18号商品房签订的合同编号分别为：XC-SP-A11-2-1、XC-SP-A11-3-1、XC-SP-A21-1-9、XC-SP-A21-1-10、XC-SP-A21-1-11、XC-SP-A21-1-12、XC-SP-A23-1-1、XC-SP-A23-1-2、XC-SP-A23-1-3、XC-SP-A23-1-6、XC-SP-A23-1-12、XC-SP-A23-1-13、XC-SP-A23-1-14、XC-SP-A23-1-15、XC-SP-A23-1-16、XC-SP-A23-1-17、XC-SP-A23-1-18的34份《商品房买卖合同》无效；
三、被上诉人周湘武、曾柏香于本判决生效之日起三十日内将毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村毕节市商品综合批发大市场一期A11幢2层1号、一期A11幢3层1号、一期南区A21幢1层9号、一期南区A21幢1层10号、一期南区A21幢1层11号、一期南区A21幢1层12号、一期南区A23幢1层1号、一期南区A23幢1层2号、一期南区A23幢1层3号、一期南区A23幢1层16号、一期南区A23幢1层17号、一期南区A23幢1层18号商品房返还给上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司，并协助毕节市鑫城房地产开发有限公司办理商品房预售合同备案注销登记；
四、被上诉人周湘武、曾柏香于本判决生效之日起三十日内返还上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村毕节市商品综合批发大市场一期南区A23幢1层6号、一期南区A23幢1层12号、一期南区A23幢1层13号、一期南区A23幢1层14号、一期南区A23幢1层15号商品房销售价款共2171868元并支付利息（利息的计算标准为：自2016年1月18日起以460000元为基数，自2016年2月22日起以441980元为基数，自2016年2月29日起以428000元为基数，自2016年3月6日起以428000元为基数，自2016年3月8日起以413888元为基数，至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起至返还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。
五、驳回上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司的其他上诉请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费204804元，由上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司负担102402元，被上诉人周湘武、曾柏香负担102402元；二审案件受理费204804元，由上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司负担102402元，被上诉人周湘武、曾柏香负担102402元。
如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。
本判决为终审判决。
