当事人信息
原告胡爽，男，****年**月**日出生，汉族，住武汉市黄陂区， 委托诉讼代理人刘小蓉，湖北瀛楚律师事务所 律师，特别授权。 委托诉讼代理人周源，湖北瀛楚律师事务所 律师，特别授权。 被告湖北昌锐房地产开发有限公司，住所地：武汉市黄陂区武湖农场庙咀队。 法定代表人陈合善，该公司总经理。 委托诉讼代理人黄厚祥，武汉市黄陂区前川法律服务所法律工作者，一般授权。
审理经过
原告胡爽与被告湖北昌锐房地产开发有限公司房屋（以下简称为昌锐房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李晓华独任审判并公开开庭进行了审理。原告胡爽的委托诉讼代理人刘小容、周源，被告昌锐房地产公司的委托诉讼代理人黄厚祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告胡爽诉称，2016年11月14日，原告购买被告开发的双怡丽景第X号楼X单元X层X号房，合同约定：房屋建筑面积为102.85平方米，房屋价格为每平方米5985元，总金额615557元；被告应当在2017年3月30日前，将符合条件的商品房交付买受人，其中供电、供水迖到使用条件；被告应当在交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记；逾期交房的违约金为每日万分之零点二；逾期办证的违约金为已付房价款0.1%。合同签订后，原告足额支付了房款。2017年9月1日，原告按被告要求支付维修基金、物业费、工本费等费用，同日被告将钥匙交给原告。原告拿到钥匙后，发现房屋未正常通电、供水，依然使用临时用电、用水，不满足交房的条件。另外被告一直未为原告办理房地产权属证书。原告认为，被告的交房日期为2017年3月30日前，办证的日期为2017年6月30日前。逾期交房应按合同约定支付逾期交房违约金，逾期办证应支付逾期办证违约金。另外被告应按合同约定使被告的房屋满足正常使用条件。为此，原告依法起诉，请求：1、判令被告支付逾期交房的违约金（以615557元为计算基数，按每日万分之零点二自2017年3月30日计算至房屋正常供水、通电之日为止，暂计算至2020年1月19日为12618.92元）。2、判令被告向原告支付逾期办证的违约金615.56元。3、判令被告为原告的房屋办理正常供电、供水手续。4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称
被告昌锐房地产公司辩称，1、被告已为原告办理了案涉房屋的初始登记，不动产权证是原告的原因没有办理。2、合同履行过程中发生了不可抗力，修路延期施工，武汉市公路管理部门下达过通知，我公司将该情况向全体业主进行了公告，也与业主代表签订了备忘录，所以我公司不存在违约问题。3、因为原告不领取初始登记的权属证明故不存在逾期办证的违约金。4、被告开发建设的双怡丽景小区供电、供水手续均验收合格，且原告入住达两年时间，从未发生过停电停水的问题。5、原告起诉无事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的全部诉求。
本院查明
经审理查明：被告昌锐房产公司经工商登记，依法成立，经营范围：房地产开发、商品房销售等业务。被告昌锐房产公司开发“双怡丽景”小区房屋建设工程，并依法取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。 2016年11月14日，原告胡爽与被告昌锐房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告昌锐房地产公司开发的“双怡丽景”小区第X幢X单元X层X号房屋，房屋价格每平方米5985元，房屋总价款615557元。交房期限及条件，被告昌锐房地产公司应在2017年3月30日前，将符合条件的商品房交付买受人原告使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施等按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电在交房时，买受人购买商品房楼宇达到使用条件；6、供水在交房时，买受人购买商品房楼宇达到使用条件。 逾期交房的违约责任：1、出卖人逾期交房不超过60日，自合同第九条规定的，最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房款的万分之零点一的违约金，合同继续履行；2、逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同第九条规定的，最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房款的万分之零点二的违约金；3、如遇到不可抗力，买受人不按规定支付房款，遵守政府法规或政府原因导致规划、配套的批准、安装、验收等延误的，出卖人可据实予以延期，不承担违约责任。房地产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内，办理完房地产初始登记。因出卖人的责任，造成买受人不能办理房地产权证的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%，向买受人支付违约金。 2016年10月17日，原告支付被告购房款215557元。2017年3月28日，原告支付购房款尾款400000元。 2017年9月1日，原告支付房屋维修基金7508元。同日，被告将原告购买的“双怡丽景”小区第X幢X单元X层X号房屋，交付给原告占有、使用。但该房屋一直处于临时用水、用电状态，至今未正常供水、供电。2017年9月30日，被告昌锐房地产公司取得“双怡丽景”小区第1号楼建设工程的《工程竣工验收备案证》。2018年8月21日，案涉小区1号楼依法办理房屋不动产权属证明，即初始登记。2020年5月19日，原告办理了案涉房屋不动产权证。 原告认为，被告昌锐房地产公司逾期交房，应支付逾期交房违约金；逾期办证，应支付逾期办证违约金。同时，被告昌锐房地产公司应按合同约定，为原告的房屋提供正常供水、供电，满足房屋正常使用条件。为此，原告依法起诉，请求：1、判令被告支付逾期交房的违约金（以615557元为计算基数，按每日万分之零点二自2017年3月30日计算至房屋正常供水、通电之日为止，暂计算至2020年1月19日为12618.92元）。2、判令被告向原告支付逾期办证的违约金615.56元。3、判令被告为原告的房屋办理正常供电、供水手续。4、本案诉讼费用由被告承担。
本院认为
本院认为：被告昌锐房产公司经工商登记，依法成立，经营范围：房地产开发、商品房销售等业务。原告与被告昌锐房地产公司签订的《商品房买卖合同》，其内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法、有效，并具有法律约束力。 一、关于支付逾期交房违约金。 双方在合同约定的交房时间为2017年3月30日前，但实际交房时间为2017年9月1日。但是，原告购买的房屋，一直处于临时用水、至今用电状态，未正常供水、供电。并且，2017年9月30日，被告昌锐房地产公司取得“双怡丽景”小区第1号楼建设工程的《工程竣工验收备案证》。因此，被告昌锐房地产公司交付原告的房屋，不符合合同约定的交房条件。 合同约定，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同第九条规定的，最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房款的万分之零点二的违约金。 合同约定交房时间为2017年3月30日前，因此，被告昌锐房地产公司向原告逾期交房超过60日，应承担违约责任。即自2017年6月1日起，被告昌锐房地产公司应付原告逾期交房违约金。同时，合同约定逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付交房款的万分之零点二的违约金过高，应当依法予以调整。基于原告的实际损失，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，调整为每日按已交购房款万分之零点一的标准，支付逾期交房违约金。即被告昌锐房地产公司应自2017年6月1日起至房屋正常供水、供电之日止，以购房款615557元为基数，按每日万分之零点一计算，支付原告逾期交房违约金。原告提出，判令被告支付原告逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于支付逾期办证违约金。 房地产权登记约定，因出卖人的责任，造成买受人不能办理房地产权证的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%，向买受人支付违约金。 合同履行期间，出卖人被告昌锐房地产公司未配合买受人原告办理案涉房屋不动产权证，其行为违约，应承担违约责任。出卖人被告昌锐房地产公司应按已付房价款的0.1%，向买受人原告支付违约金。即由被告昌锐房地产公司支付原告逾期办证违约金615.56元（购房款615557元×0.1%）。原告提出，判令被告支付原告逾期办证违约金615.56元的诉讼请求，本院予以支持。 三、关于办理房屋正常供电、供水手续。 原告提出，判令被告为原告办理房屋正常供电、供水手续的诉讼请求，属于履行《商品房买卖合同》中的行政事务，本院不予支持。 四、关于被告昌锐房地产公司的辩称理由。 诉讼期间，被告昌锐房产公司提出，合同履行过程中发生了不可抗力，修路延期施工，武汉市公路管理部门下达通知，需要关闭4个月。被告昌锐房地产公司将该情况向全体业主进行了公告，与业主代表签订了备忘录，业主代表同意逾期4个月交房的诉讼主张。但是，被告昌锐房产公司未提交确实、充分、有效的证据证实，且原告胡爽不认可业主代表同意逾期4个月交房。因此，被告昌锐房地产公司的诉讼主张，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百一十九条、第一百三十一条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、由被告湖北昌锐房地产开发有限公司支付原告胡爽逾期交房违约金（2017年6月1日起至房屋正常供水、供电之日止，以购房款615557元为基数，按每日万分之零点一计算）； 二、由被告湖北昌锐房地产开发有限公司支付原告胡爽逾期办证违约金615.56元； 三、驳回原告胡爽的其他诉讼请求。 上述款项，于本判决发生法律效力之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费131元，由被告湖北昌锐房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判人员
审判员 李晓华
裁判日期
二〇二〇年七月三十日
审判辅助人员
书记员 汤 玲
