当事人信息
原告：张春伟，男，汉族，****年**月**日出生，住河南省南召县。 原告：贺小玲，女，汉族，****年**月**日出生，住河南省南召县。 委托诉讼代理人：王兴运、王健，河南民川律师事务所 律师，系二原告共同的委托诉讼代理人。 被告：薛超，男，汉族，****年**月**日出生，住河南省南召县。 被告：薛立凤，女，汉族，****年**月**日出生，住河南省南召县。 委托诉讼代理人：张荣会，河南浩誉律师事务所 律师，系二被告共同的委托诉讼代理人。
审理经过
原告张春伟与被告薛超、薛立凤合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序,于2020年12月28日第一次公开开庭审理，原告张春伟的委托诉讼代理人王健、被告薛超、薛立凤共同的委托诉讼代理人张荣会到庭参加了诉讼，后本院追加贺小玲为共同原告参加诉讼，于2021年1月27日第二次公开开庭审理，原告张春伟、贺小玲共同的委托诉讼代理人王兴运、被告薛超及二被告共同的委托诉讼代理人张荣会到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称
原告张春伟、贺小玲向本院提出诉讼请求：一、请求确认原、被告在2018年7月签订的房场买卖协议无效；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告有位于南召县块，二被告均不是闫沟村人，2018年7月原告将该土地出售给被告薛超用于建房。被告薛超以被告薛凤的名义签订房场买卖协议，并在该买卖协议上签上薛凤的名字，原告与被告薛超约定转让价款为100万元，被告薛超至今仅仅支付94万元。原告认为出售给被告的土地是原告取得的承包地，原告对该土地只有承包经营权，土地的所有权仍为小组所有，且原告出售给被告的土地用于建房违反《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，违反《中华人民共和国农村土地承包法》第四条第二款及第十七条规定。因此转让土地用于建房是无效的，故提起本案诉讼
被告辩称
被告薛超、薛立凤辩称，1、原、被告之间签订的《房产买卖协议》是双方在平等、自愿的情况下签订的，协议涉及的土地是以划拨方式批准的建设用地，因此属于国有土地，故《房产买卖协议》不违反法律规定，不存在无效事由；2、二被告系姐弟关系，案涉土地是二人共同购买，因签订协议时被告薛立凤没在家，故没有在协议上签字。
本院查明
经审理查明：2004年3月6日，南召县人民政府以召政土〔2004〕43号文件批复准予城郊乡赵长松等129户占用村内未利用土地及空闲地20622.7㎡作为农村宅基地建设用地，上述批复的土地中包括城郊乡闫沟村吴家庄组李森林等10户的宅基地建设用地。2018年7月1日，原告张春伟、贺小玲夫妇与被告薛超签订了《房产买卖协议》一份，约定将原告张春伟从沈海鸽与栗玉丽和闫沟村吴家庄组受让的上述部分宅基地建设用地中的长48米、宽9.9米的土地使用权以100万元的价格转让给被告薛超，协议的主要内容为：“房产买卖协议卖方：张春伟买房薛超位于南召县境内有片土地，面积约平方，该片土地是张春伟的，现卖给薛风，双方自愿协商如下：1、边界问题，以门面房的方向为准看，左边是崔三和尹小强为界，右边是杨伟、贾书峰为界，宽长9.9米、深度是48米，按门面房计算是三间门面房的面积（东边三间）。2、价格为壹佰万元。3、因该地手续不全，但张春伟声称土地是我本人的，与其它人没有争议。现买方要求涉及土地上的纠纷和边界上的纠纷，影响着买方不能正常建房，由卖方负责解决，期间所产生的费用由卖方承担，若影响到无法建房时，卖方得无条件退款，这一项是本协议的特别约定，有张春建作担保。4、另外再说明的是因土地或附属物包赔，需要出费用的话，均由卖方负责承担，与买方无关。5、涉及到建房办证和土地出让、税等产生的相关费用由买方负责承担，与卖方无关。6、本协议双方签字生效，永不反悔。担保人：张春建卖方：贺小玲、张春伟买方：薛超中间人：巩喜超2018.7.1”。在上述协议协商过程中，均是原告张春伟与被告薛超二人进行的沟通协商，原告张春伟没有与被告薛立凤进行过任何接触和联系，被告薛立凤也没有在案涉协议上签名，签订协议后，已支付给原告张春伟的94万元现金也是被告薛超支付的。现原告以《房产买卖协议》涉及的土地为农村集体土地导致协议无效提起本案诉讼。
本院认为
本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条第三款规定：“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地……”南召县人民政府召政土〔2004〕43号文件批复的内容就是准予有关农村集体经济组织成员占用村内未利用土地及空闲地作为农村宅基地建设用地，中农发〔2019〕11号《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》第六条规定“……宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆……”上述通知内容正是国家负有管理职权的部门对宅基地使用权只有农村集体经济组织成员才能享有的法律规定的重申和强调，而本案二被告都是南召县城关镇居民，不是南召县城关镇闫沟村的村民，因此不具有对案涉土地取得宅基地使用权的资格，不能享有该集体经济组织成员所享有的宅基地使用权，故原告张春伟、贺小玲与被告薛超于2018年7月1日签订的《房产买卖协议》，即使是双方当事人当时的真实意思表示，但因本案当事人之间就案涉农村宅基地使用权的买卖是我国法律强制性规定所禁止的，因此，双方签订的《房产买卖协议》属于无效合同。被告薛超与二原告签订的《房产买卖协议》中虽然提及实际购买人是被告薛立凤，但被告薛立凤自始没有与原告方就案涉宅基地使用权的出让进行过协商，也没有在《房产买卖协议》上作为一方主体进行签名，原告也不承认被告薛立凤是《房产买卖协议》的一方主体，因此，被告薛立凤不是案涉《房产买卖协议》的签订人。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
本案裁判结果
原告张春伟、贺小玲与被告薛超于2018年7月1日签订的《房产买卖协议》无效。 案件受理费50元，由被告薛超负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判人员
审 判 员 段延中
裁判日期
二〇二一年二月二十四日
审判辅助人员
法官助理 李 阳 书 记 员 左小仝
